Artiklar inom Juridik

Fastighetsjuristen svarar

Fråga: Jag diskuterade hyreskontrakt med en kollega häromdagen. Hon talade om att utnyttja semesterparagrafen. Vad menade hon?


Fastighetsjuristen svarar - Har hyresvärden rätt att lägga extra kostnader på min hyra?

FRÅGA: Jag har en lokal belägen i ett mellanstort köpcentrum i Göteborgsområdet. Avtalet skrevs för fem år med en uppsägningstid på nio månader. Hyran är fast men indexuppräknas enligt en indexklausul i avtalet. Utöver ­hyran ska jag även erlägga ersättning för lokalens el och VA. En fråga har emellertid uppkommit då det i lokalhyresavtalet finns med en klausul som anger när min hyresvärd får göra hyrestillägg. I klausulen står det att kostnaden för städning av allmänna utrymmen samt kostnad för el och uppvärmning av köpcentret ska utgöra tillägg på hyran motsvarande den andel av gallerians totala utrymme som hyresgästen förhyr. Har hyresvärden verkligen rätt att lägga denna kostnad på min hyra?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi har en butik och förbereder nu en nyetablering på annan ort. Vi har fört förhandlingar med flera fastighetsägare på den nya orten. I de förhandlingar som förts har vi diskuterat olika alternativ till hur butiken ska se ut och lämpliga anpassningar av de lokaler som vi varit intresserade av. En av fastig­hetsägarna har tagit fram ritningar och anlitat konsulter för att ta fram förslag till hur lokalen kan byggas om för att passa vår butik. Vi har varit tydliga med att vi tittar på flera lokaler och är inte av uppfattningen att vi har instruerat fastighetsägaren att ta fram dessa underlag. Vi har nu valt att ingå ett hyresavtal med en annan fastighetsägare som har erbjudit en bättre lokal till en lägre hyra. Den andra fastighetsägaren har nu kontaktat oss och vill att vi ska ersätta dem för projekteringskostnaderna för den lokal som vi bestämde oss för att inte hyra. Vad gäller?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en lokal i en mindre galleria där jag bedriver klädbutik. Med en uppsägningstid om nio månader sade hyresvärden i mars i år upp mitt hyresavtal för omförhandling till kommande årsskifte. Hyresvärden vill bland annat höja hyran. Butiken gör en mindre vinst men tål inte den hyreshöjning som hyresvärden kräver. När jag nu efter sommaren mer noggrant gick igenom det kontraktsförslag som var bifogat uppsägningen upptäckte jag att hyresvärden även kräver säkerhet med hänvisning till bilaga 3. Någon bilaga 3, eller annan bilaga angående säkerhet, fanns inte med i uppsägningen. När jag efterfrågade bilagan fick jag genast denna tillsammans med en ursäkt att de missat att bifoga bilagan. Av bilagan framgår att de kräver en bankgaranti om en miljon kronor. Detta kan jag inte heller acceptera. Hyresvärden backar inte från sina krav. Vad skall jag göra?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi sysslar med lagerhantering för e-handel i ganska stora lokaler. Hyresvärden har sagt upp vårt hyresavtal och krävt en 20-procentig höjning. Vi är osäkra på om den kraftiga höjningen är marknads­anpassad och har därför begärt medling. Under de kontakter vi haft har hyresvärden angivit exempel på andra hyresnivåer som han ändå inte vill offentliggöra. Vad kan vi göra för att hamna rätt?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra konceptet och satsa ytterligare. Detta gör att jag satsar på en annan lokal utöver den jag har. Den nya lokalen har perfekta lagerutrymmen som jag kan utnyttja för båda affärerna. Det nuvarande lagret hyr jag på ett separat avtal från hyresvärden. Min granne som driver cykelaffär har frågat om han får hyra lagret av mig. Jag har frågat hyresvärden som inte ställer sig avvisande på något sätt till detta arrangemang. Nu undrar jag hur det fungerar med ansvaret för lokalen? Betalningen? Ansvaret för skador?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr sedan drygt sex år tillbaka en lokal där vi driver en lunchrestaurang. Hyresvärden har sagt upp oss för avflyttning på grund av en större ombyggnation. I uppsägningen angav hyresvärden att de skulle återkomma med förslag på ersättningslokaler. Hyresvärden har nu kontaktat oss och förklarat att de inte kommer att kunna erbjuda någon ersättningslokal men att vi istället ska få en årshyra som är det ”normala skadeståndet” vid en uppsägning om ersättningslokal inte erbjuds. När vi har försökt läsa på om skadestånd vid uppsägningar av lokaler har vi läst om restauranger som fått skadestånd om tiotals miljoner kronor när de tvingats flytta. Vi har förstått att vi inte kan kräva att få stanna kvar men vilken ersättning har vi egentligen rätt till när vi flyttar?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en lokal för min verkstadsverksamhet sedan tio år tillbaka. I syfte att kunna utföra montering och andra arbeten har jag sedan ett antal år även fått nyttja gårdsplanen som ägs av hyresvärden. Gårdsplanen har jag använt dels för att ta emot kunder via entrén den vägen, dels för att utföra arbeten enklare eftersom verkstadslokalen ibland är för liten och därför förhindrar vissa arbeten. Gårdsplanen omfattas emellertid inte av mitt skriftliga kontrakt och jag har heller inte erlagt någon särskild ersättning för att nyttja gårdsplanen. Sedan ett år tillbaka har jag fått en ny hyresvärd som nu hindrar mig att använda gårdsplanen som förut. Den nya hyresvärden har nämligen upplåtit gårdsplanen åt en ny hyresgäst. Kan den nya hyresvärden agera såhär och vad kan jag ställa för krav på min gamla hyresvärd?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: För en tid sedan sa hyresvärden upp vårt lokalhyresavtal för villkorsändring och bifogade ett nytt hyresavtal till uppsägningshandlingen. Vi har hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden och ett medlingsförfarande har inletts. Under förhandlingarna i hyresnämnden har hyresvärden justerat avtalsvillkoren i förhållande till det hyresavtal som bifogades uppsägningshandlingen. Kan hyresvärden kräva andra villkor för förlängning av hyresförhållandet än de avtalsvillkor som framgår av uppsägningen eller innebär hyresvärdens justering av avtalsvillkoren att uppsägningen inte längre är giltig alternativt att vi har rätt till ersättning om vi inte kommer överens om nya hyresvillkor?


Får jag stanna kvar i lokalen?

Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra om inredningen i min affär och ta in ett nytt varumärke. Under min planering för att utöka min verksamhet främst vad det gäller anställningar får jag en uppsägning från fastighetsägaren. I uppsägningen står att den 31 oktober är avflyttningsdag, drygt nio månader efter jag erhöll uppsägningen. Dessutom står att jag skall vända mig till hyresnämnden inom två månader om jag vill ha ersättning. Som anledning till uppsägningen anges att hyresvärden skall disponera lokalen för eget bruk. Vad gäller? Kan jag stanna kvar i lokalen? Jag har väl besittningsskydd? Om jag inte kan stanna kvar får jag väl ersättning?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr en restauranglokal i centrala Göteborg. När vi tillträdde lokalen var den utrustad med ett restaurangkök med ventilation och fettavskiljare. Nu har hyresvärden vänt sig till oss och krävt att vi gör ändringar i ventilationen i köket. Orsaken är att ventilationen tydligen inte är fullgod och att den måste utökas för att vi ska kunna fortsätta använda köket som vi gör i dag. Har hyresvärden rätt att kräva detta av oss?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en butikslokal om cirka 100 kvadratmeter i vilken jag säljer blommor med tillbehör. Min hyresvärd bygger för närvarande om delar av fastigheten och konverterar tomma kontorslokaler ovanför min lokal till bostadslägenheter. I samband med ombyggnationen avser hyres­värden att bygga en hiss som går upp till lägenheterna. Hyresvärden vill nu ta i anspråk cirka fem kvadratmeter av min lokal för att möjliggöra hissbyggnationen. Hyresvärden menar att hissen innebär en förbättring för fastigheten och att han därför har rätt till detta. Även om det bara är fråga om en mindre yta så är det en viktig försäljningsyta för mig. Jag vill därför inte släppa ytan. Har hyresvärden rätt att ta ytan från mig?


Gemensamt ansvar med gröna avtal

Genom att teckna gröna hyresavtal kan hyresgästen och hyresvärden ta ett gemensamt miljöansvar. I somras lanserades Fastighetsägarnas gröna avtal, som har fått ett gott mottagande av marknaden. – Den senaste tiden har det tecknats ett avtal om dagen, säger Fastighetsägarnas miljöchef Yogesh Kumar.


Fastighetsjuristen svarar - Vad gäller när hyresavtal åsidosätter hyreslagens bestämmelser?

FRÅGA: Jag har under många år bedrivit restaurangverksamhet. Min rörelse har under åren gått lite upp och ner men de senaste åren har verksamheten gått riktigt bra. Min rörelse drivs i ett aktiebolag och nu har det dykt upp en köpare som vill köpa samtliga aktier i mitt restaurangbolag. Inför försäljningen gick vi gemensamt igenom hyresavtalet. Till min förfäran upptäckte jag då att hyresvärden skrivit in i hyresavtalet att aktierna inte kan överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Gäller denna bestämmelse i avtalet eller kan jag gå till hyresnämnden om inte hyresvärden godkänner min spekulant?


Fastighetsjuristen svarar - vad gäller kring tillträdesdag?

Fråga: Vi hyr sedan nästan 20 år en lokal där vi bedriver tvätteri­verksamhet. Vi har nu växt ur vår befintliga lokal och har därför sagt upp hyreskontraktet till slutet av nästa år. Sam­tidigt har vi tecknat ett nytt hyresavtal på en större lokal i en fastighet som ska byggas ut för vår skull. Vid en genomgång av hyresavtalet för vår nya lokal har vi sett att tillträdesdagen är angiven som en ”preliminär tillträdesdag” och att hyresvärden har rätt att flytta fram denna med som mest tre månader. Vår fråga är om en sådan skrivning verkligen är giltig och om den är det; finns det något sätt att förlänga hyresavtalet för vår gamla lokal med tre månader?


Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller om man får två olika uppsägningshandlingar?

FRÅGA: Jag hyr en lokal sedan tio år tillbaka. Hyres­värden har, trots att jag betalar hyran i tid varje ­månad, vid ett par till­fällen skickat skrivelser till mig om att jag missköter ­lokalen. Nu har hyresvärden sagt upp mig och då skickat mig två olika handlingar, en som anger att hyres­rätten är förverkad och att jag omedelbart ska avflytta och en upp­sägning ”reservationsvis” som anger att jag är uppsagd för avflyttning till hyres­tidens slut. ­Detta kan väl inte vara korrekt? Om det är korrekt, vilken upp­sägningshandling gäller?


Vad gäller om ytan är mindre än vad som anges i kontraktet?

FRÅGA: Vi hyr sedan flera år en kontorslokal i en centralt belägen fastighet. Nyligen har vi fått anledning att misstänka att lokalens yta är mindre än vad som anges i hyreskontraktet. Vi har ingen anledning att tro att hyresvärden har försökt lura oss utan avvikelsen beror förmodligen på att hyresvärden har utgått från gamla uppgifter om lokalen och inte kontrollerat dessa. Vad gäller i ett sådant läge? Har vi rätt att få hyran sänkt, och i så fall även retroaktivt?


Fastighetsjuristen svarar: Vilka regler gäller när hyresvärden vill utföra arbete i lokalen?

FRÅGA: Vi hyr en lokal i en fastighet där vi bedriver affärsverksamhet. Hyresvärden vill renovera kök och byta rör och golv i badrummet och har därför begärt tillträde till lokalen under perioden som arbetet ska pågå. Vi vill fortsätta bedriva vår verksamhet och undrar om vi är skyldiga att gå med på hyresvärdens begäran?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Mitt bolag har under ett par år hyrt en lokal i andrahand för vår verksamhet. Vi har ett skriftligt hyresavtal med vår hyresvärd. I det står bland annat att bestämmelserna i 12 kap. 57–60 § JB inte ska gälla om hyresförhållandet mellan vår hyresvärd och fastighetsägaren skulle upphöra. Vi har nu fått reda på att fastigheten har sålts. Vi vet att bolaget som vi hyr av endast hade ett muntligt hyresavtal med fastighetsägaren. Den nya fastighets­ägaren förnekar att vi har en giltig upplåtelse avseende lokalen. Vad gäller för vår del?


Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller kring besittningsskydd?

FRÅGA: För ett år sedan tog mitt bolag över ett hyresavtal när bolaget förvärvade en hyresrätt tillsammans med den verksamheten som bedrevs i lokalen. Hyres­värden har nu sagt upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning vid hyrestidens utgång. I samband med att jag kontaktade hyresvärden för att meddela att jag kommer kräva skadestånd påstod hyres­värden att hyresrätten inte är förenad med besittningsskydd på grund av att den förra hyres­gästen ingått ett avstående från besittningsskyddet. Gäller denna överenskommelse även gentemot mitt bolag?