Fastighetsjuristen svarar - Vilka möjligheter har jag att behålla hyresrätten?

Jag har under en längre tid upplåtit min butikslokal i andra hand utan hyresvärdens uttryckliga samtycke. Andrahandshyresgästen bedriver sin verksamhet under eget varumärke. Hyresvärden bedriver själv verksamhet i grannlokalen och det råder ingen som helst tvivel om att hyresvärden under en längre tid har känt till att en annan aktör bedriver sin verksamhet inom lokalen. Det är emellertid först nu, en tid senare, som hyresvärden har sagt till mig att omedel­bart upphöra med andrahandsuthyrningen om jag vill behålla hyresrätten. Jag vill absolut inte riskera att förlora hyresrätten men önskar heller inte återta lokalen förrän om ett år. Vilka möjligheter har jag att behålla hyresrätten?

Skriven av Tobias Svadling, Emil Åstradsson 2018-09-12 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

En andrahandsupplåtelse av en lokal kräver som bekant hyresvärdens samtycke alternativt hyresnämndens tillstånd för att anses som tillåten. En andrahandsupplåtelse utan hyresvärdens samtycke eller tillstånd är följaktligen att anse som otillåten.

En otillåten andrahandsupplåtelse av en förhyrd lokal kan under vissa omständigheter utgöra grund för förverkande av hyresrätten. Hyresvärden kan i förverkandefallen säga upp hyresavtalet till upphörande med omedelbar verkan, med den följden att hyresgästen tvingas avflytta från lokalen.

Tillsägelse på korrekt sätt


En förvisso otillåten andrahandsupplåtelse av en lokal utgör emellertid inte någon grund för förverkande om hyresgästen, efter tillsägelse från hyresvärden, utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker och beviljas tillstånd av hyresnämnden. En sådan tillsägelse är förenad med vissa formkrav och det är inte tillräckligt att, vare sig muntligen eller skriftligen, enbart påtala det fel­aktiga i andrahandsupplåtelsen. Hyresvärden måste även uppmana hyresgästen att vidta rättelse utan dröjsmål. I enlighet med rättspraxis ska det också framgå att hyres­avtalet kan komma att sägas upp om inte ­rättelse sker.

Om det råder oenighet om huruvida hyresvärden har utfört en korrekt tillsägelse är det upp till hyresvärden att bevisa att så är fallet. En tillsägelse bör därför ske genom rekommenderat brev i syfte att säkra bevisning för att hyresgästen verkligen mottagit en tillsägelse.

Inom två månader


Hyreslagen föreskriver även att den hyresgäst som olovligen upplåtit en lokal i andra hand inte får skiljas från densamma om hyresvärdens tillsägelse att vidta rättelse inte sker inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att hyresvärden fick en sådan kännedom vid en tidpunkt som inträffat tidigare än två månader från tillsägelsen. Det faktum att andrahandshyresgästen i aktuellt fall har bedrivit verksamhet i lokalen, under eget varumärke och egen skyltning, bör medföra att hyresvärden har haft kännedom om att en andrahandsupplåtelse alternativt en överlåtelse av hyresrätten har ägt rum. Med tanke på att hyresvärden dessutom bedriver verksamhet i grannlokalen kan det inte ha undgått denne att en annan aktör har nyttjat butikslokalen. Du bör således ha goda möjligheter att kunna visa att hyresvärdens tillsägelse gjorts för sent och att du därigenom inte kan skiljas från lokalen på grund av den olovliga andrahandsuthyrningen. Du kan i sådant fall fortsätta med andrahandsuthyrningen under det kommande året utan att hyresrätten går förlorad.

Rådrum att vidta rättelse


Om du däremot gör bedömningen att det inte går att bevisa att hyresvärdens tillsägelse gjorts för sent behöver du emellertid inte misströsta. Anledningen härtill är att du, såsom redogjorts ovan, har ett visst rådrum att vidta rättelse och därigenom möjlighet att säkerställa att du inte kan skiljas från lokalen. Rättelsen ska ske utan dröjsmål, vilket enligt rättspraxis har ansetts vara någonstans mellan nio dagar och sex veckor. Det är dock omständigheterna i det enskilda fallet som avgör hur lång tidsfristen för rättelsen ska vara.

Rättelsen kan ske i form av att du upphör med andrahandsupplåtelsen alternativt att du ansöker och beviljas tillstånd för andrahandsuthyrningen av hyresnämnden. Det senare har, sett till den rättspraxis som finns på området, generellt varit tämligen svårt att beviljas och anses därför enbart blir aktuellt i sällsynta fall.

Tobias Svadling, bitr. jurist, och Emil Åstradsson, bitr. jurist, Wistrand Advokatbyrå


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration