Artiklar inom Juridik

Fastighetsjuristen svarar - Vilka möjligheter har jag att behålla hyresrätten?

Jag har under en längre tid upplåtit min butikslokal i andra hand utan hyresvärdens uttryckliga samtycke. Andrahandshyresgästen bedriver sin verksamhet under eget varumärke. Hyresvärden bedriver själv verksamhet i grannlokalen och det råder ingen som helst tvivel om att hyresvärden under en längre tid har känt till att en annan aktör bedriver sin verksamhet inom lokalen. Det är emellertid först nu, en tid senare, som hyresvärden har sagt till mig att omedel­bart upphöra med andrahandsuthyrningen om jag vill behålla hyresrätten. Jag vill absolut inte riskera att förlora hyresrätten men önskar heller inte återta lokalen förrän om ett år. Vilka möjligheter har jag att behålla hyresrätten?


Vad gäller vid ansökan om uppskov med avflyttning?

FRÅGA: Vi hyr en lokal där vi bedriver butiksverksamhet – försäljning av heminredning. Hyresvärden har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring och till uppsägningshandlingen bifogat ett nytt förslag till hyresavtal med bland annat en högre hyra. Vi har fört förhandlingar med hyresvärden fram till nu för att försöka komma överens om nya villkor men vi har tyvärr inte träffat en överenskommelse och har därför bestämt oss för att flytta från lokalen. Nu är det bara två veckor kvar till hyrestiden enligt hyresavtalet löper ut. Vi har svårt att flytta från lokalen och avveckla verksamheten på så kort tid. Måste vi flytta vid hyres­tidens utgång trots att förhandlingarna dragit ut på tiden?


Fastighetsjuristen svarar - Vad gäller för byggarbete utanför min butik?

Jag driver en inredningsbutik i ett bra läge i centrum. Nu har min hyresvärd satt upp byggställningar framför butiken. Anledning till detta är att fasaden ska renoveras. På grund av byggställningarna är mina skyltfönster helt täckta och utifrån syns det inte ens att det finns en butik bakom ställningarna. För att möjliggöra tillträde till lokalen har hyresvärden lämnat en smal ”tunnel” som leder fram till min entré. Redan en vecka efter att byggställningarna kom upp så minskade min försäljning drastiskt. Dessutom kommer det in damm i butiken som skapar merarbete i form av städning och även rengöring av varor. Vissa varor går inte att sälja på grund av dammet. Det har nu gått en månad och arbetena ska enligt hyresvärden hålla på ytterligare cirka en månad. Min försäljning har halverats under denna tid. Jag har begärt ersättning av hyresvärden som menar att det är fråga om sedvanligt underhåll och att jag därför enligt hyresavtalet inte har rätt till någon kompensation. Vad gäller?


Fastighetsjuristen svarar - Vilka möjligheter har jag att hålla nere hyran?

Fråga: Jag hyr en lokal i ett köpcentrum där jag driver en liten butik. Hyrans storlek är kopplad till min butiks omsättning. Hyresvärden har nu sagt upp hyresavtalet och kräver högre hyra för att jag ska få ha kvar lokalen. I uppsägningen står att minimihyran ska vara högre och att hyran ska beräknas med en högre procentsats än i dag. Vilka möjligheter har jag att hålla nere hyran?


Fastighetsjuristen svarar - Behöver jag kontakta hyresvärden i samband med att lokalen övertas?

Fråga: Min agentur med kläder går bättre och bättre. Under en längre tid har jag funderat på att utöka verksamheten genom en eller flera ­affärer för försäljning direkt till konsument. Nu har jag blivit erbjuden att ”ta över” kontraktet till en affärslokal med ett bra centralt läge. Med anledning av erbjudandet undrar om jag behöver kontakta hyresvärden i samband med att lokalen övertas?


Fastighetsjuristen svarar - Kan hyresvärden kräva att jag tar bort mina ändringar?

FRÅGA: Jag driver en restaurang i en lokal som användes som butik när jag tog över den. Eftersom lokalen inte var inredd för restaurangverksamhet har jag under åren lagt ner mycket pengar på att utrusta lokalen till en modern och fullt utrustad restaurang. Nu ska jag flytta från lokalen och min hyresvärd hävdar att jag måste ta bort all inredning och alla installationer jag gjort i lokalen vid avflyttningen. Bara att ta bort innergolvet kommer att bli mycket dyrt. Har hyresvärden verkligen rätt att kräva detta?


Fastighetsjuristen svarar - Kan hyresvärden erbjuda mig en ersättningslokal med mycket högre hyra?

FRÅGA: Jag driver en frisörsalong och hyr en lokal ganska centralt. Hyresvärden har sagt upp mitt hyreskontrakt på grund av att hyresvärden ska bygga om fastigheten. Jag har blivit erbjuden två ersättningslokaler av hyresvärden. Den ena ligger precis i närheten och den andra ligger i ett liknande läge, men cirka fem kilometer bort. Båda lokalerna har mycket högre hyra än den jag betalar i dag. Vad kan jag egentligen kräva av hyresvärden när det gäller ersättningslokaler? Är det verkligen okej att hyresvärden erbjuder mig lokaler med mycket högre hyra?


Fastighetsjuristen svarar

Fråga: Jag diskuterade hyreskontrakt med en kollega häromdagen. Hon talade om att utnyttja semesterparagrafen. Vad menade hon?


Fastighetsjuristen svarar - Har hyresvärden rätt att lägga extra kostnader på min hyra?

FRÅGA: Jag har en lokal belägen i ett mellanstort köpcentrum i Göteborgsområdet. Avtalet skrevs för fem år med en uppsägningstid på nio månader. Hyran är fast men indexuppräknas enligt en indexklausul i avtalet. Utöver ­hyran ska jag även erlägga ersättning för lokalens el och VA. En fråga har emellertid uppkommit då det i lokalhyresavtalet finns med en klausul som anger när min hyresvärd får göra hyrestillägg. I klausulen står det att kostnaden för städning av allmänna utrymmen samt kostnad för el och uppvärmning av köpcentret ska utgöra tillägg på hyran motsvarande den andel av gallerians totala utrymme som hyresgästen förhyr. Har hyresvärden verkligen rätt att lägga denna kostnad på min hyra?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi har en butik och förbereder nu en nyetablering på annan ort. Vi har fört förhandlingar med flera fastighetsägare på den nya orten. I de förhandlingar som förts har vi diskuterat olika alternativ till hur butiken ska se ut och lämpliga anpassningar av de lokaler som vi varit intresserade av. En av fastig­hetsägarna har tagit fram ritningar och anlitat konsulter för att ta fram förslag till hur lokalen kan byggas om för att passa vår butik. Vi har varit tydliga med att vi tittar på flera lokaler och är inte av uppfattningen att vi har instruerat fastighetsägaren att ta fram dessa underlag. Vi har nu valt att ingå ett hyresavtal med en annan fastighetsägare som har erbjudit en bättre lokal till en lägre hyra. Den andra fastighetsägaren har nu kontaktat oss och vill att vi ska ersätta dem för projekteringskostnaderna för den lokal som vi bestämde oss för att inte hyra. Vad gäller?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en lokal i en mindre galleria där jag bedriver klädbutik. Med en uppsägningstid om nio månader sade hyresvärden i mars i år upp mitt hyresavtal för omförhandling till kommande årsskifte. Hyresvärden vill bland annat höja hyran. Butiken gör en mindre vinst men tål inte den hyreshöjning som hyresvärden kräver. När jag nu efter sommaren mer noggrant gick igenom det kontraktsförslag som var bifogat uppsägningen upptäckte jag att hyresvärden även kräver säkerhet med hänvisning till bilaga 3. Någon bilaga 3, eller annan bilaga angående säkerhet, fanns inte med i uppsägningen. När jag efterfrågade bilagan fick jag genast denna tillsammans med en ursäkt att de missat att bifoga bilagan. Av bilagan framgår att de kräver en bankgaranti om en miljon kronor. Detta kan jag inte heller acceptera. Hyresvärden backar inte från sina krav. Vad skall jag göra?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi sysslar med lagerhantering för e-handel i ganska stora lokaler. Hyresvärden har sagt upp vårt hyresavtal och krävt en 20-procentig höjning. Vi är osäkra på om den kraftiga höjningen är marknads­anpassad och har därför begärt medling. Under de kontakter vi haft har hyresvärden angivit exempel på andra hyresnivåer som han ändå inte vill offentliggöra. Vad kan vi göra för att hamna rätt?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra konceptet och satsa ytterligare. Detta gör att jag satsar på en annan lokal utöver den jag har. Den nya lokalen har perfekta lagerutrymmen som jag kan utnyttja för båda affärerna. Det nuvarande lagret hyr jag på ett separat avtal från hyresvärden. Min granne som driver cykelaffär har frågat om han får hyra lagret av mig. Jag har frågat hyresvärden som inte ställer sig avvisande på något sätt till detta arrangemang. Nu undrar jag hur det fungerar med ansvaret för lokalen? Betalningen? Ansvaret för skador?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr sedan drygt sex år tillbaka en lokal där vi driver en lunchrestaurang. Hyresvärden har sagt upp oss för avflyttning på grund av en större ombyggnation. I uppsägningen angav hyresvärden att de skulle återkomma med förslag på ersättningslokaler. Hyresvärden har nu kontaktat oss och förklarat att de inte kommer att kunna erbjuda någon ersättningslokal men att vi istället ska få en årshyra som är det ”normala skadeståndet” vid en uppsägning om ersättningslokal inte erbjuds. När vi har försökt läsa på om skadestånd vid uppsägningar av lokaler har vi läst om restauranger som fått skadestånd om tiotals miljoner kronor när de tvingats flytta. Vi har förstått att vi inte kan kräva att få stanna kvar men vilken ersättning har vi egentligen rätt till när vi flyttar?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en lokal för min verkstadsverksamhet sedan tio år tillbaka. I syfte att kunna utföra montering och andra arbeten har jag sedan ett antal år även fått nyttja gårdsplanen som ägs av hyresvärden. Gårdsplanen har jag använt dels för att ta emot kunder via entrén den vägen, dels för att utföra arbeten enklare eftersom verkstadslokalen ibland är för liten och därför förhindrar vissa arbeten. Gårdsplanen omfattas emellertid inte av mitt skriftliga kontrakt och jag har heller inte erlagt någon särskild ersättning för att nyttja gårdsplanen. Sedan ett år tillbaka har jag fått en ny hyresvärd som nu hindrar mig att använda gårdsplanen som förut. Den nya hyresvärden har nämligen upplåtit gårdsplanen åt en ny hyresgäst. Kan den nya hyresvärden agera såhär och vad kan jag ställa för krav på min gamla hyresvärd?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: För en tid sedan sa hyresvärden upp vårt lokalhyresavtal för villkorsändring och bifogade ett nytt hyresavtal till uppsägningshandlingen. Vi har hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden och ett medlingsförfarande har inletts. Under förhandlingarna i hyresnämnden har hyresvärden justerat avtalsvillkoren i förhållande till det hyresavtal som bifogades uppsägningshandlingen. Kan hyresvärden kräva andra villkor för förlängning av hyresförhållandet än de avtalsvillkor som framgår av uppsägningen eller innebär hyresvärdens justering av avtalsvillkoren att uppsägningen inte längre är giltig alternativt att vi har rätt till ersättning om vi inte kommer överens om nya hyresvillkor?


Får jag stanna kvar i lokalen?

Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra om inredningen i min affär och ta in ett nytt varumärke. Under min planering för att utöka min verksamhet främst vad det gäller anställningar får jag en uppsägning från fastighetsägaren. I uppsägningen står att den 31 oktober är avflyttningsdag, drygt nio månader efter jag erhöll uppsägningen. Dessutom står att jag skall vända mig till hyresnämnden inom två månader om jag vill ha ersättning. Som anledning till uppsägningen anges att hyresvärden skall disponera lokalen för eget bruk. Vad gäller? Kan jag stanna kvar i lokalen? Jag har väl besittningsskydd? Om jag inte kan stanna kvar får jag väl ersättning?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr en restauranglokal i centrala Göteborg. När vi tillträdde lokalen var den utrustad med ett restaurangkök med ventilation och fettavskiljare. Nu har hyresvärden vänt sig till oss och krävt att vi gör ändringar i ventilationen i köket. Orsaken är att ventilationen tydligen inte är fullgod och att den måste utökas för att vi ska kunna fortsätta använda köket som vi gör i dag. Har hyresvärden rätt att kräva detta av oss?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en butikslokal om cirka 100 kvadratmeter i vilken jag säljer blommor med tillbehör. Min hyresvärd bygger för närvarande om delar av fastigheten och konverterar tomma kontorslokaler ovanför min lokal till bostadslägenheter. I samband med ombyggnationen avser hyres­värden att bygga en hiss som går upp till lägenheterna. Hyresvärden vill nu ta i anspråk cirka fem kvadratmeter av min lokal för att möjliggöra hissbyggnationen. Hyresvärden menar att hissen innebär en förbättring för fastigheten och att han därför har rätt till detta. Även om det bara är fråga om en mindre yta så är det en viktig försäljningsyta för mig. Jag vill därför inte släppa ytan. Har hyresvärden rätt att ta ytan från mig?


Gemensamt ansvar med gröna avtal

Genom att teckna gröna hyresavtal kan hyresgästen och hyresvärden ta ett gemensamt miljöansvar. I somras lanserades Fastighetsägarnas gröna avtal, som har fått ett gott mottagande av marknaden. – Den senaste tiden har det tecknats ett avtal om dagen, säger Fastighetsägarnas miljöchef Yogesh Kumar.