Artiklar inom Juridik

Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr sedan drygt sex år tillbaka en lokal där vi driver en lunchrestaurang. Hyresvärden har sagt upp oss för avflyttning på grund av en större ombyggnation. I uppsägningen angav hyresvärden att de skulle återkomma med förslag på ersättningslokaler. Hyresvärden har nu kontaktat oss och förklarat att de inte kommer att kunna erbjuda någon ersättningslokal men att vi istället ska få en årshyra som är det ”normala skadeståndet” vid en uppsägning om ersättningslokal inte erbjuds. När vi har försökt läsa på om skadestånd vid uppsägningar av lokaler har vi läst om restauranger som fått skadestånd om tiotals miljoner kronor när de tvingats flytta. Vi har förstått att vi inte kan kräva att få stanna kvar men vilken ersättning har vi egentligen rätt till när vi flyttar?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en lokal för min verkstadsverksamhet sedan tio år tillbaka. I syfte att kunna utföra montering och andra arbeten har jag sedan ett antal år även fått nyttja gårdsplanen som ägs av hyresvärden. Gårdsplanen har jag använt dels för att ta emot kunder via entrén den vägen, dels för att utföra arbeten enklare eftersom verkstadslokalen ibland är för liten och därför förhindrar vissa arbeten. Gårdsplanen omfattas emellertid inte av mitt skriftliga kontrakt och jag har heller inte erlagt någon särskild ersättning för att nyttja gårdsplanen. Sedan ett år tillbaka har jag fått en ny hyresvärd som nu hindrar mig att använda gårdsplanen som förut. Den nya hyresvärden har nämligen upplåtit gårdsplanen åt en ny hyresgäst. Kan den nya hyresvärden agera såhär och vad kan jag ställa för krav på min gamla hyresvärd?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: För en tid sedan sa hyresvärden upp vårt lokalhyresavtal för villkorsändring och bifogade ett nytt hyresavtal till uppsägningshandlingen. Vi har hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden och ett medlingsförfarande har inletts. Under förhandlingarna i hyresnämnden har hyresvärden justerat avtalsvillkoren i förhållande till det hyresavtal som bifogades uppsägningshandlingen. Kan hyresvärden kräva andra villkor för förlängning av hyresförhållandet än de avtalsvillkor som framgår av uppsägningen eller innebär hyresvärdens justering av avtalsvillkoren att uppsägningen inte längre är giltig alternativt att vi har rätt till ersättning om vi inte kommer överens om nya hyresvillkor?


Får jag stanna kvar i lokalen?

Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra om inredningen i min affär och ta in ett nytt varumärke. Under min planering för att utöka min verksamhet främst vad det gäller anställningar får jag en uppsägning från fastighetsägaren. I uppsägningen står att den 31 oktober är avflyttningsdag, drygt nio månader efter jag erhöll uppsägningen. Dessutom står att jag skall vända mig till hyresnämnden inom två månader om jag vill ha ersättning. Som anledning till uppsägningen anges att hyresvärden skall disponera lokalen för eget bruk. Vad gäller? Kan jag stanna kvar i lokalen? Jag har väl besittningsskydd? Om jag inte kan stanna kvar får jag väl ersättning?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr en restauranglokal i centrala Göteborg. När vi tillträdde lokalen var den utrustad med ett restaurangkök med ventilation och fettavskiljare. Nu har hyresvärden vänt sig till oss och krävt att vi gör ändringar i ventilationen i köket. Orsaken är att ventilationen tydligen inte är fullgod och att den måste utökas för att vi ska kunna fortsätta använda köket som vi gör i dag. Har hyresvärden rätt att kräva detta av oss?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en butikslokal om cirka 100 kvadratmeter i vilken jag säljer blommor med tillbehör. Min hyresvärd bygger för närvarande om delar av fastigheten och konverterar tomma kontorslokaler ovanför min lokal till bostadslägenheter. I samband med ombyggnationen avser hyres­värden att bygga en hiss som går upp till lägenheterna. Hyresvärden vill nu ta i anspråk cirka fem kvadratmeter av min lokal för att möjliggöra hissbyggnationen. Hyresvärden menar att hissen innebär en förbättring för fastigheten och att han därför har rätt till detta. Även om det bara är fråga om en mindre yta så är det en viktig försäljningsyta för mig. Jag vill därför inte släppa ytan. Har hyresvärden rätt att ta ytan från mig?


Gemensamt ansvar med gröna avtal

Genom att teckna gröna hyresavtal kan hyresgästen och hyresvärden ta ett gemensamt miljöansvar. I somras lanserades Fastighetsägarnas gröna avtal, som har fått ett gott mottagande av marknaden. – Den senaste tiden har det tecknats ett avtal om dagen, säger Fastighetsägarnas miljöchef Yogesh Kumar.


Fastighetsjuristen svarar - Vad gäller när hyresavtal åsidosätter hyreslagens bestämmelser?

FRÅGA: Jag har under många år bedrivit restaurangverksamhet. Min rörelse har under åren gått lite upp och ner men de senaste åren har verksamheten gått riktigt bra. Min rörelse drivs i ett aktiebolag och nu har det dykt upp en köpare som vill köpa samtliga aktier i mitt restaurangbolag. Inför försäljningen gick vi gemensamt igenom hyresavtalet. Till min förfäran upptäckte jag då att hyresvärden skrivit in i hyresavtalet att aktierna inte kan överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Gäller denna bestämmelse i avtalet eller kan jag gå till hyresnämnden om inte hyresvärden godkänner min spekulant?


Fastighetsjuristen svarar - vad gäller kring tillträdesdag?

Fråga: Vi hyr sedan nästan 20 år en lokal där vi bedriver tvätteri­verksamhet. Vi har nu växt ur vår befintliga lokal och har därför sagt upp hyreskontraktet till slutet av nästa år. Sam­tidigt har vi tecknat ett nytt hyresavtal på en större lokal i en fastighet som ska byggas ut för vår skull. Vid en genomgång av hyresavtalet för vår nya lokal har vi sett att tillträdesdagen är angiven som en ”preliminär tillträdesdag” och att hyresvärden har rätt att flytta fram denna med som mest tre månader. Vår fråga är om en sådan skrivning verkligen är giltig och om den är det; finns det något sätt att förlänga hyresavtalet för vår gamla lokal med tre månader?


Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller om man får två olika uppsägningshandlingar?

FRÅGA: Jag hyr en lokal sedan tio år tillbaka. Hyres­värden har, trots att jag betalar hyran i tid varje ­månad, vid ett par till­fällen skickat skrivelser till mig om att jag missköter ­lokalen. Nu har hyresvärden sagt upp mig och då skickat mig två olika handlingar, en som anger att hyres­rätten är förverkad och att jag omedelbart ska avflytta och en upp­sägning ”reservationsvis” som anger att jag är uppsagd för avflyttning till hyres­tidens slut. ­Detta kan väl inte vara korrekt? Om det är korrekt, vilken upp­sägningshandling gäller?


Vad gäller om ytan är mindre än vad som anges i kontraktet?

FRÅGA: Vi hyr sedan flera år en kontorslokal i en centralt belägen fastighet. Nyligen har vi fått anledning att misstänka att lokalens yta är mindre än vad som anges i hyreskontraktet. Vi har ingen anledning att tro att hyresvärden har försökt lura oss utan avvikelsen beror förmodligen på att hyresvärden har utgått från gamla uppgifter om lokalen och inte kontrollerat dessa. Vad gäller i ett sådant läge? Har vi rätt att få hyran sänkt, och i så fall även retroaktivt?


Fastighetsjuristen svarar: Vilka regler gäller när hyresvärden vill utföra arbete i lokalen?

FRÅGA: Vi hyr en lokal i en fastighet där vi bedriver affärsverksamhet. Hyresvärden vill renovera kök och byta rör och golv i badrummet och har därför begärt tillträde till lokalen under perioden som arbetet ska pågå. Vi vill fortsätta bedriva vår verksamhet och undrar om vi är skyldiga att gå med på hyresvärdens begäran?


Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Mitt bolag har under ett par år hyrt en lokal i andrahand för vår verksamhet. Vi har ett skriftligt hyresavtal med vår hyresvärd. I det står bland annat att bestämmelserna i 12 kap. 57–60 § JB inte ska gälla om hyresförhållandet mellan vår hyresvärd och fastighetsägaren skulle upphöra. Vi har nu fått reda på att fastigheten har sålts. Vi vet att bolaget som vi hyr av endast hade ett muntligt hyresavtal med fastighetsägaren. Den nya fastighets­ägaren förnekar att vi har en giltig upplåtelse avseende lokalen. Vad gäller för vår del?


Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller kring besittningsskydd?

FRÅGA: För ett år sedan tog mitt bolag över ett hyresavtal när bolaget förvärvade en hyresrätt tillsammans med den verksamheten som bedrevs i lokalen. Hyres­värden har nu sagt upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning vid hyrestidens utgång. I samband med att jag kontaktade hyresvärden för att meddela att jag kommer kräva skadestånd påstod hyres­värden att hyresrätten inte är förenad med besittningsskydd på grund av att den förra hyres­gästen ingått ett avstående från besittningsskyddet. Gäller denna överenskommelse även gentemot mitt bolag?


Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller kring snöröjningen?

FRÅGA: Vi driver en matvarubutik och hyr för detta ändamål en del av en byggnad. Enligt hyresavtalet ska hyresgästen sköta ”snöröjning”. Nu säger hyresvärden att vi måste skotta på taket och ta bort istappar eftersom vi har ansvar för snöröjningen på fastigheten. Vi hävdar å vår sida att bolaget bara behöver skotta på marken och att hyresvärden är ansvarig för snöskottning på taket. Vad gäller?


Fastighetsjuristen svarar: Vem har ansvar för snöröjning?

Fråga: Vi driver en matvarubutik och hyr för detta ändamål en del av en byggnad. Enligt hyresavtalet ska hyresgästen sköta ”snöröjning”. Nu säger hyresvärden att vi måste skotta på taket och ta bort istappar eftersom vi har ansvar för snöröjningen på fastigheten. Vi hävdar å vår sida att bolaget bara behöver skotta på marken och att hyresvärden är ansvarig för snöskottning på taket. Vad gäller?


Fastighetsjuristen svarar: Uppsägning på grund av villkorsändring

Fråga: Jag driver en restaurang och min hyresvärd har sagt upp vårt lokalhyreskontrakt för villkorsändring och kräver en väldigt mycket högre hyra än tidigare. Vi har sedan uppsägningen förhandlat om framtida hyresnivå för lokalen men hyresvärden vägrar att sänka sitt krav på hyra. Han menar att den hyra han kräver är marknadsmässig. Jag menar att den krävda hyran är för hög. Vi kommer helt enkelt ingen vart i förhandlingen. Det finns inte heller några liknande lokaler lediga i närområdet som skulle passa mig och det skulle innebära stora förluster för min verksamhet att flytta till ett nytt område. Vad kan jag göra?


Fastighetsjuristen svarar: Kan jag sälja min lokal?

Fråga: Jag har två klädbutiker i samma stad med lite olika inriktning. Den ena av butikerna går dåligt och gick med förlust det senaste året. Jag ser inte att detta kommer att vända. Jag funderar nu på att lägga ner eller flytta den olönsamma verksamheten till min andra butik som har såväl större ytor som lägre hyra. Jag hyr butikslokalen som är ganska liten och ligger i ett attraktivt läge men hyran är för hög för min verksamhet. Tyvärr missade jag att säga upp mitt hyresavtal så det har nyligen förlängts på tre år. Nu har det dykt upp en person som vill köpa min lokal för att starta en kiosk. När jag nämnde detta för min svåger sa han att det är olagligt att sälja en hyresrätt. Stämmer detta?


Störande rivningsarbete i grannfastighet

Fråga: Jag driver sedan ett antal år tillbaka en butik vid ett torg. Ägaren till en intilliggande fastighet – alltså inte min hyresvärd – har påbörjat omfattande rivningsarbeten på sin fastighet. Bland annat har fastighetsägaren satt upp plank som spärrar av trottoaren fram till min butik och som skymmer mina skyltar. Vidare medför arbetena bullerstörningar och nedsmutsning av mitt skyltfönster. Enligt uppgift ska arbetena pågå i minst ett år. Min omsättning har hittills minskat med cirka 30 procent sedan arbetena påbörjades och jag är orolig för att den kommer att minska ytterligare. Jag har diskuterat saken med min hyresvärd men hyresvärden säger att han inte kan göra något åt saken eftersom störningarna kommer från en annan fastighet. Vilka möjligheter har jag att kräva ersättning och från vem?


Frivilligt skatteskyldig för moms

Stämmer det att hyrestiden måste vara minst ett år för att bli frivilligt skattskyldig för moms? Vad gäller vid uthyrning för kortare tid?