Fastighetsjuristen svarar - Har hyresvärden rätt att lägga extra kostnader på min hyra?

FRÅGA: Jag har en lokal belägen i ett mellanstort köpcentrum i Göteborgsområdet. Avtalet skrevs för fem år med en uppsägningstid på nio månader. Hyran är fast men indexuppräknas enligt en indexklausul i avtalet. Utöver ­hyran ska jag även erlägga ersättning för lokalens el och VA. En fråga har emellertid uppkommit då det i lokalhyresavtalet finns med en klausul som anger när min hyresvärd får göra hyrestillägg. I klausulen står det att kostnaden för städning av allmänna utrymmen samt kostnad för el och uppvärmning av köpcentret ska utgöra tillägg på hyran motsvarande den andel av gallerians totala utrymme som hyresgästen förhyr. Har hyresvärden verkligen rätt att lägga denna kostnad på min hyra?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-11-22 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Emil Åstradsson.
Bild: Wistrand


Svar: Huvudregeln beträffande hyra är enligt hyres­lagen 19 § att hyran för såväl bostäder som lokaler ska vara till beloppet bestämd. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till bostadens/lokalens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. För lokalhyresavtal finns det, enligt hyreslagen 19 § 3 st., även en möjlighet att avtala om så kallad omsättningshyra. För lokalhyresavtal som löper för en bestämd tid om minst tre år finns också en möjlighet att avtala om att hyran ska utgå med ett belopp om bestäms enligt en annan beräkningsgrund. Vanligast är att hyran knyts till ett index så att hyran justeras i enlighet med inflationen. Härutöver har Högsta domstolen i mål NJA 1986 s. 503 slagit fast att även andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder som medför att hyran inte är bestämd till beloppet kan godtas. Rättsfallet har bland annat medfört att många hyresavtal numera innehåller en bestämmelse om att hyresgästen ska erlägga "sin andel" av fastighetsägarens fastighetsskatt.

Preciserad beräkningsgrund


Hyresvärdar som äger och hyr ut lokaler i gallerior, köpcentrum eller liknande kommersiella byggnader vill av företagsekonomiska skäl kunna ta ut ett visst tillägg för de ytor i byggnaden som inte är uthyrningsbara. Det handlar då om ytor som nyttjas av såväl hyresgästerna som deras kunder, det vill säga ytor som är belägna mellan eller i anslutning till de uthyrningsbara lokalerna. En hyresvärd kan då ta ut särskilda tillägg om dessa anges i hyreskontraktet. Som följer av Högsta domstolens dom ovan (NJA 1986 s. 503) krävs då att beräkningsgrunden ska vara tillräckligt preciserad. Detta kan såklart vålla svårigheter i avtal för lokaler i gallerior. Frågan om verkan av en klausul om hyrestillägg har nyligen prövats av Svea hovrätt genom en dom från den 4 juli 2016 (T 6041–15).

I det aktuella målet var det fråga om en mycket omfattande klausul om hyrestillägg. Hyresvärden som hade sagt upp hyresavtalet för omförhandling hade erbjudit ett nytt hyresavtal med bland annat följande villkor:
Artikelbild

Tobias Svadling.
Bild: Wistrand



"Hyresgästen skall till hyresvärden såsom tillägg [till hyran] erlägga ersättning för på lokalen belöpande andel av hyresvärdens totala faktiska kostnader för centrumet, inklusive till exempel gemensamma utrymmen och lokaler. Dessa kostnader skall innefatta bland annat kostnader för drift och energi, säkerhet och brand, renhållning, tillsyn, underhåll, reparationer och utbyten, försäkringar, och personalresurser …". Villkoret innehöll vidare en lång definitionskatalog med vad som avsågs med "drift och energi", "säkerhet och brand", "renhållning" etcetera.

Ersättningens omfattning behöver framgå


Hyresgästen anförde å sin sida att villkoret inte var skäligt eller ens förenligt med hyreslagen. I enlighet med NJA 1986 s. 503 konstaterade hovrätten inledningsvis att ett villkor som medför att hyran inte bestäms till ett visst angivet belopp kan vara tillåten, om beräkningsgrunden är tillräckligt preciserad. Villkoret behöver inte vara utformat så att ersättningen ska kunna beräknas matematiskt, men omfattningen av ersättningen behöver framgå exempelvis genom att utpeka vissa kostnader som hyresgästen ska stå för.

Höga krav på utformning av villkor


Hovrätten fann att ett villkor om hyrestillägg som innebär att hyresgästen ska betala lokalens andel av kostnader för driften av köpcentrumet generellt sett inte kan anses strida mot hyreslagens regler om beräkning av hyran. Men eftersom huvudregeln är att hyran ska vara till beloppet bestämd var det här frågan om en undantagsregel. Det måste då ställas höga krav på utformningen av ett sådant villkor. Enligt hovrätten var det aktuella villkoret alltför allmänt hållet för att hyresgästen ens skulle kunna få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader som ingår i hyrestillägget. Hovrätten framhöll även att hyresvillkoret i flera avseenden saknade begränsningar. Hovrätten fann därför att villkoret stred mot hyreslagen och dömde till hyresgästens fördel. Följden av domen är därför att en hyresgäst måste kunna få en ungefärlig uppfattning av vad tillägget faktiskt avser och därmed vilka kostnader som hyresgästen kan komma att drabbas av.

Kan förutse konstnaderna


En avtalsklausul som, likt ditt fall, föreskriver att kostnader för städning, el och uppvärmning av allmänna utrymmen i köpcentret ska erläggas av dig som hyresgäst utöver angiven hyra är förenlig med hyreslagens bestämmelse om beräkning av hyran. Det framgår klart och tydligt att hyrestillägget är begränsat till enbart städning, el och uppvärmning av allmänna utrymmen. Klausulen och tilläggen får därför ses som tillräckligt preciserade för att du ska kunna få en ungefärlig uppfattning av vad tillägget avser och vilka kostnader som kommer att behöva belasta dig. Du som hyresgäst kan därmed förutse vilka kostnader som du har att erlägga under hyrestiden. Hyresvärden är således berättigad att göra ett sådant tillägg på din hyra. Inför eventuella framtida omförhandlingar av hyresavtalet mellan dig och hyresvärden är det emellertid bra att känna till ovan refererat rättsfall från Svea hovrätt. Om en framtida föreslagen klausul är för opreciserad är det viktigt att komma ihåg att du som hyresgäst kan ställa krav på att tilläggsklausulen ska vara tillräckligt preciserad, i annat fall är den inte giltig.

Tobias Svadling, bitr. jurist, och Emil Åstradsson, bitr. jurist, Wistrand Advokatbyrå


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration