Vad gäller vid ansökan om uppskov med avflyttning?

FRÅGA: Vi hyr en lokal där vi bedriver butiksverksamhet – försäljning av heminredning. Hyresvärden har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring och till uppsägningshandlingen bifogat ett nytt förslag till hyresavtal med bland annat en högre hyra. Vi har fört förhandlingar med hyresvärden fram till nu för att försöka komma överens om nya villkor men vi har tyvärr inte träffat en överenskommelse och har därför bestämt oss för att flytta från lokalen. Nu är det bara två veckor kvar till hyrestiden enligt hyresavtalet löper ut. Vi har svårt att flytta från lokalen och avveckla verksamheten på så kort tid. Måste vi flytta vid hyres­tidens utgång trots att förhandlingarna dragit ut på tiden?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2018-06-20 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Hanna Norberg.
Bild: Bright Advokat


Svar: Enligt hyreslagens regler får en hyresgäst, efter uppsägning från hyresvärden, begära uppskov med avflyttning under skälig tid om parterna inte kan komma överens om villkoren för ett fortsatt hyresförhållande. Ni har alltså möjlighet att, innan hyrestiden löper ut, framställa en begäran till hyresnämnden om uppskov med avflyttning från lokalen för att få mer tid att avveckla er verksamhet. För att hyresnämnden ska kunna bevilja uppskov med avflyttning när hyresvärden sagt upp hyresavtalet krävs att hyresgästen har indirekt besittningsskydd och att ansökan kommer in till hyresnämnden innan hyrestiden löpt ut. En för sent framställd begäran om uppskov avvisas om motparten framför invändning.

Inte ovanligt


Den uppkomna situationen där det är fråga om kort varsel för avflyttning efter avslutat medlingsförfarande i hyresnämnden, eller enskilda förhandlingar, är inte ovanlig. Hyresnämnden kan då meddela beslut om skäligt uppskov med avflyttningen. En förutsättning för att uppskov ska kunna medges är givetvis att uppsägningen är giltig. I sammanhanget ska även noteras att ett uppskov med avflyttning kan beviljas både när uppsägningen är befogad och när den är obefogad.

Mot bakgrund av att ansökan om uppskov kan inkomma till hyresnämnden på hyresavtalets sista dag meddelas beslut av hyresnämnden inte sällan efter hyrestidens utgång på grund av hyresnämndens handläggningstider, vilka kan variera beroende på vilken hyresnämnd som är aktuell. I regel handläggs ärendet med förtur och hyresnämnden har då ett handläggningsmål på tre månader. Under tiden som ärendet handläggs i hyresnämnden har ni rätt att "sitta på ­lagen", vilket betyder att ni kan nyttja lokalen till dess att hyresnämnden har meddelat beslut. Hyresvärden är alltså förhindrad att begära avhysning hos kronofogdemyndigheten fram till dess att hyresnämnden avgjort ärendet. Det ska noteras att även om hyresnämnden inte medger uppskov, exempelvis på grund av att hyresgästen inte har något indirekt besittningsskydd, så kan hyresgästen sitta kvar i lokalen fram till hyresnämndens beslut. Därefter kan dock hyresgästen genast bli tvungen att flytta från lokalen.

Krävs sakligt skäl


Hyresnämnden kan ge uppskov med avflyttningen upp till två år men det vanligaste är att uppskov beviljas med mellan sex till tolv månader. Hyresnämndens möjlighet att medge uppskov med avflyttning vid lokalhyra är avsedd att tillgodose tungt vägande omständigheter då det till exempel innebär kännbara olägenheter för en part att avflyttning sker enligt hyresavtalets bestämmelser. För att ett uppskov med avflyttning ska beviljas krävs att det finns ett sakligt skäl. Uppskovstiden ska anpassas efter ert behov av uppskov. Mot ert behov av uppskov med avflyttning ska ställas den skada eller olägenhet som uppskovet kan orsaka för hyresvärden eller tredjeman. När hyresvärden till exempel förbereder för rivning eller ombyggnation och därmed kanske upphandlat entreprenörer bör fastighetsägarens intresse väga tyngre. I fallet när parterna strax före avtalstidens utgång konstaterar att man inte är ense om en förlängning av hyresavtalet väger hyresgästens intresse tungt. Utgångspunkten för bedömningen av behovet av uppskov med avflyttning bör vara den tidpunkt då det står klart för parterna att de inte kan komma överens om en förlängning. Meddelas uppskov ska hyresnämnden även fastställa hyresvillkoren under uppskovs­tiden.

Hanna Norberg, advokat, Bright Advokat


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration