Fastighetsjuristen svarar - Hur ska vi hantera eventuell flytt bäst?

Vi hyr ett kontor i centrala Göteborg och vi har ett hyreskontrakt som löper till och med 2019-06-30. Avtalet har en uppsägningstid på nio månader. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet på oförändrade villkor i tre år. Nu har vi tittat på nya fräscha lokaler, men de är i en byggnad som håller på att uppföras. De lokalerna kommer inte vara klara för inflytt förrän sommaren 2020. Hur ska vi hantera vårt nuvarande hyresavtal så att vi inte riskerar att stå utan lokaler eller att sitta på två hyreskontrakt samtidigt?

Skriven av Emma Österdahl 2018-10-24 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Emma Österdahl, fastighetsjurist, Fastighetsägarna
Bild: Fastighetsägarna


Det finns flera olika möjliga sätt att hantera detta.

Ett alternativ är att säga upp ert hyreskontrakt senast 2018-09-30 för avflyttning per 2019-06-30 och samtidigt begära uppskov med avflyttningen till juli/augusti 2020. Då är ni dock beroende av att hyresvärden accepterar ett sådant uppskov. Om så kommer ske är svårt att sia om.

Får anpassa hyran


Ett bättre alternativ kan vara att säga upp ert hyreskontrakt per 2019-06-30 för villkorsändring och för förlängning kräva en hyrestid om tre eller sex månader i taget. Glöm inte heller att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling, för annars blir uppsägningen ogiltig.

Att sätta en hyrestid kortare än tre år medför även att hyresvärden inte kan höja hyran med index eller ta ut tillägg för fastighetsskatt, så räkna även med att en förutsättning för att hyresvärden ska acceptera en kortare hyrestid kommer vara att ni anpassar hyran.

Detta alternativ innebär dock också att ni faktiskt säger upp ert hyreskontrakt. Skulle ni inte komma överens med hyresvärden om en ny kortare hyrestid, så måste ni alltså flytta från lokalerna (men kan begära uppskov med avflyttningen hos hyresnämnden).

Kan bli skadeståndsskyldig


Om hyresvärden inte accepterar de nya villkor ni begärt trots att de är skäliga (marknadsmässiga), så riskerar dock hyresvärden att bli skadeståndsskyldig gentemot. Ett sådant skadestånd uppgår till minst en årshyra, men ska täcka all skada ni lider på grund av att hyreskontraktet upphör.

Det är dock oklart om det är oskäligt av en hyresvärd att vägra en kort hyrestid eftersom väldigt mycket i dagens hyreskontrakt är knutet till att hyrestiden är minst tre år. Så chansen att hyresvärden skulle bli skadeståndsskyldig gentemot er om ni inte skulle komma överens skulle kunna vara ganska liten.

Ta kontakt med hyresvärden


Det bästa alternativet och det som jag skulle rekommendera er är därför att ta kontakt med er hyresvärd och informera dem om situationen för att försöka hitta en överenskommelse som ni båda känner er bekväma i. Kanske kan er hyresvärd tänka sig att träffa en överenskommelse om hyreskontraktets upphörande samt uppskov med avflyttningen och vilka villkor som ska gälla från 2019-01-31.

Då kan hyresvärden känna sig trygg i att veta att ni faktiskt kommer att flytta och att hyresvärden inte riskerar att bli skadeståndsskyldig gentemot er till följd av en uppsägning. Ni kan också passa på att reglera vad som ska hända om färdigställandet av era nya lokaler av någon anledning skulle bli försenat.

Tänk dock på att hyresvärden, som sagt, antagligen kommer vilja att den kortare hyrestiden och osäkerheten kring tid för avflytt reflekteras i hyran.

Emma Österdahl, fastighetsjurist, Fastighetsägarna


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration