Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr sedan drygt sex år tillbaka en lokal där vi driver en lunchrestaurang. Hyresvärden har sagt upp oss för avflyttning på grund av en större ombyggnation. I uppsägningen angav hyresvärden att de skulle återkomma med förslag på ersättningslokaler. Hyresvärden har nu kontaktat oss och förklarat att de inte kommer att kunna erbjuda någon ersättningslokal men att vi istället ska få en årshyra som är det ”normala skadeståndet” vid en uppsägning om ersättningslokal inte erbjuds. När vi har försökt läsa på om skadestånd vid uppsägningar av lokaler har vi läst om restauranger som fått skadestånd om tiotals miljoner kronor när de tvingats flytta. Vi har förstått att vi inte kan kräva att få stanna kvar men vilken ersättning har vi egentligen rätt till när vi flyttar?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-06-20 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Som ni helt riktigt noterat så har lokalhyresgästen, efter en korrekt utförd uppsägning för avflyttning, inte rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresgästen kan förvisso hos hyresnämnden ansöka om uppskov med avflyttningen med som mest två år, men i övrigt har hyresgästen inte någon rätt till förlängning. Istället har hyresgästen rätt till skadestånd om någon besittningsbrytande grund inte föreligger, till exempel om en ersättningslokal inte anvisas efter en uppsägning för ombyggnation.

Vad avser ersättningens storlek så stämmer det att ni har rätt till en årshyra inkluderande utgående tillägg avseende till exempel index, värme och fastighetsskatt. Den så kallade årshyran är dock endast en minimiersättning. Lider ni en större skada än en årshyra har ni rätt till ersättning också för den skada som överstiger årshyran.

Rätt till rörelseskada


Den skada som hyresgästen har rätt att få ersatt är all skada som hyresgästen drabbas av till följd av hyresförhållandets upphörande. Det kan till exempel röra sig om flyttningskostnader, värdeminskning på egendom samt förlust av värdet på av hyresvärden godkända ändringsarbeten som hyresgästen utfört inom lokalen. Den mest omfattande ersättningsposten brukar dock ofta vara hänförlig till hyresgästens rörelseskada, det vill säga den skada verksamheten lider på grund av att hyresförhållandet inte förlängs. Denna skada riskerar naturligtvis att bli som mest omfattande om hyresgästen inte hittar en annan ersättningslokal och verksamheten måste läggas ned.
Artikelbild

Erik Ljungqvist.
Bild: Allié


Det finns olika sätt att beräkna ersättning vid rörelseskada. Ett sätt är att beräkna rörelseskadan utifrån verksamhetens substansvärde, där man utgår från hyresgästens balansräkning men gör justeringar för verkliga värden i förhållande till bokförda värden. Ett annat alternativ är att utgå från det så kallade likvidationsvärdet, där utgångspunkten är att bedöma företagets värde efter att det belastats med kostnader för likvidation. Den vanligaste metoden för beräkning av rörelseskada är dock sannolikt en värdering av det så kallade avkastningsvärdet. En värdering enligt avkastningsvärdesmetoden bygger, grovt förenklat, på att värdet av verksamheten ska bestämmas med utgångspunkt i dess vinstkapacitet, det vill säga värdet av alla framtida vinster omräknat till ett nuvärde. Ytterligare en metod som på senare år blivit allt vanligare är den så kallade marknadsvärdesmetoden, där värdet som utgångpunkt beräknas i vad en seriös köpare skulle vara beredd att betala för verksamheten. Detta värde kan bestämmas antingen med ledning av försäljning av liknande verksamheter under senare tid, med stöd av seriösa bud, eller under vissa omständigheter med utgångspunkt i en kvalificerad bedömning av en värderingsman.

Kan välja fördelaktig värderingsmetod


En huvudregel vid bedömning av rörelseskada är att hyresgästen själv har rätt att välja vilken värderingsmetod som ska användas och hyresgästen tillåts normalt att välja den metod som är mest fördelaktig för hyresgästen. Det är dock viktigt att understryka att hyresgästen som utgångspunkt har en skyldighet att begränsa sin skada. Detta får den naturliga följden att hyresgästen, även om denne inte anvisas en ersättningslokal av hyresvärden, inte bör lägga ned verksamheten utan att först noggrant ha undersökt möjligheterna att driva den vidare i en annan lokal och därmed begränsa sin skada.

De fall som ni hört talas om där skadestånd utgått med flera miljoner innefattar sannolikt de förhållanden att hyresgästen bedrivit en stabil och lukrativ verksamhet där uppsägningen omöjliggjort ett fortsatt bedrivande av verksamheten.

Beräkning av skadestånd efter obefogade uppsägningar är ofta komplicerat. I alla fall av uppsägningar där skadan ska beräknas inför en förhandling eller tvist om skadestånd rekommenderar jag därför att man anlitar specialiserade juridiska ombud. Även om den av hyresvärden föreslagna årshyran endast är ett minimiskadestånd, är det nämligen mycket viktigt att ni tydligt kan visa vilken skada ni faktiskt lider för att ni ska kunna tillgodogöra er ett skadestånd överstigande en årshyra.

Erik Ljungqvist, advokat, Advokatfirman Allié


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration