Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi sysslar med lagerhantering för e-handel i ganska stora lokaler. Hyresvärden har sagt upp vårt hyresavtal och krävt en 20-procentig höjning. Vi är osäkra på om den kraftiga höjningen är marknads­anpassad och har därför begärt medling. Under de kontakter vi haft har hyresvärden angivit exempel på andra hyresnivåer som han ändå inte vill offentliggöra. Vad kan vi göra för att hamna rätt?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-09-21 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Andreas Thunholm Sundén.
Bild: Glimstedt


Svar: Vi utgår från att du vill vara kvar och att du således accepterar en hyresnivå som anses skälig. Om en hyresvärd har sagt upp ett lokalhyresavtal för hyreshöjning och en förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd, kan hyresgästen ha rätt till skadestånd, men bara om hyran inte är skälig. En hyra anses skälig om den inte överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden. Knäckfrågan är alltså: vad är gällande marknadshyra? Ett mål som bra belyser dramatiken i den här frågeställningen avgjordes i Svea Hovrätt för drygt ett år sedan (Mål nr T 481/15). Hyresvärden sa upp ett parkeringsbolag och begärde som villkor för förlängning en årshyra om drygt 9,5 miljoner kronor (en ökning av års­hyran om drygt 3,5 miljoner kronor). Parkeringsbolaget hänsköt frågan till hyresnämnden för medling. Väl där erbjöds hyresgästen en hyra om 8,3 miljoner kronor. Hyresgästen accepterade under medlingen 7,9 miljoner kronor. Trots att det "bara" skiljde 400 000 kronor mellan parterna kom man alltså inte överens. Medlingsärendet avslutades, hyresgästen fick flytta och stämde hyresvärden på skadestånd under påstående av att den begärda hyran inte var skälig. Tingsrätten ansåg dock att hyran vara skälig, vilket naturligtvis var ett hårt slag för hyresgästen. Målet överklagades, och i hovrätten gjordes den motsatta bedömningen – hyran var inte skälig – och hyresvärden tvingades att betala 31 miljoner kronor (!) jämte dryga räntor och rättegångskostnader på cirka fem miljoner kronor till hyresgästen.

"Den mest sannolika hyran"


Vilka lärdomar kan vi då dra av detta ärende? Först kan vi konstatera att både tingsrätten och hovrätten utgick från vad hyresvärden under medlingsförfarandet accep­terade som nivå; inte från den i uppsägningshandlingen angivna hyran. I den bedömningen togs ingen hänsyn till jämförelseobjekt som hade anonymiserats av sekretesskäl eftersom rätten då inte visste vilka konkreta lokaler det handlade om. Hänsyn togs vidare till indexuppräkningar, hyresrabatter och hyrestillägg. Med anledning av att jämförelsematerialet ändå inte uppvisade en enhetlig hyresnivå hade hovrätten att bestämma "den mest sannolika hyran för parkeringslokalen."

Hovrätten gick på en avkastningsberäkning som ledde till att skälig hyra ansågs vara 6,9 miljoner kronor, alltså lägre än vad hyresgästen hade accepterat under medlingsförfarandet.
Artikelbild

Marcus Hallsten.
Bild: Glimstedt


Genom att hovrätten konstaterade att den begärda hyran inte var skälig, var alltså hyresgästen berättigad till skadestånd. Miniminivån är ett skadestånd som uppgår till en årshyra. Emellertid ska hyresgästen, om denne orsakats en större "i skälig omfattning" ersättas för förlusten. En allmän princip vid ersättning enligt jordabalken är att hyresgästen ska försättas i samma ekonomiska läge som om skadan inte ägt rum. Eftersom hyresgästen hade accepterat 7,9 miljoner kronor som skälig årshyra utgick hovrätten i skadeberäkningen från detta belopp, vilket annars hade lett till en ännu högre skadeståndsersättning.

Att tänka på


Vårt svar till dig som hyresgäst är att du alltid kan och bör hänskjuta ärendet till medling hos hyresnämnden om du är osäker på om du måste acceptera den begärda hyran som skälig/marknadsmässig. Tänk särskilt på följande:

1. Analysera hyresvärdens åberopade jämförelse­hyror och hitta även egna som för dig kan vara mer gynnsamma och relevanta.

2. Skaffa dig en realistisk bild över bevisläget när det gäller dina möjligheter att bevisa att den begärda hyran inte är skälig, och detta innan du avslutar medlingsärendet.

3. Kom ihåg att det bara är konkreta jämförelseobjekt som är relevanta; anonymiserade avtal där lokalen inte går att identifiera kan ibland beaktas, till skillnad mot i det refererade hovrättsmålet, men har i varje fall ett sämre bevisvärde.

4. Den viktiga "striden" står om skälighet eller inte. Vinner du där återstår "endast" att presentera en beräkning på hur stor skada du lider.

Marcus Hallsten och Andreas Thunholm Sundén, advokater, Advokatfirman Glimstedt


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration