Fastighetsjuristen svarar - Vilka möjligheter har jag att få hyresnedsättning?

Jag driver en restaurang i centrala Göteborg. Sedan arbetena med Västlänken dragit igång har jag märkt av ett minskat kundflöde, och med tanke på att de planerade arbetena ytterligare kommer begränsa åtkomligheten till min gata är jag rädd att det bara kommer bli värre. Vilka möjligheter har jag att få hyresnedsättning?

Skriven av Anton Melander 2019-01-09 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Anton Melander Biträdande jurist på Advokatfirman Delphi
Bild: Delphi


Först ska konstateras att det är Trafikverket som genomför arbetena och inte din hyresvärd. Det kan därför vara naturligt att anse att Trafikverket i första hand ska ersätta de skador de orsakar. Som hyresgäst har du dock även möjlighet att få ersättning från din hyresvärd, trots att störningarna beror på någon annan än hyresvärden. Eftersom hyresgästen kontrollerar ett betalningsflöde till hyresvärden är detta ofta den enklaste vägen för hyresgästen.

Hyresvärdens ansvar att tillhandahålla lokalen i avtalat skick, eller om inget avtalats, fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen på orten för det avsedda ändamålet, har behandlats i många rättsfall. Med lokalens skick avses inte bara det fysiska skicket på själva lokalen, utan uttrycket ges en bredare innebörd. Som exempel kan nämnas ett fall där hyresgästen, på grund av att kommunen beslutat om ransonering av vattnet, haft väsentligt mindre tillgång till vatten än tidigare.

Vattenbristen ansågs innebära att lokalen var bristfällig. Hyresgästen fick rätt till nedsättning av hyran, med hänvisning till att den avtalade hyresnivån hade satts med utgångspunkt i den vid avtalets ingående rådande vattentillgången. Av detta och en rad andra rättsfall kan konstateras att hyresvärdens ansvar för lokalens skick sträcker sig väsentligt längre än till ansvar för själva lokalens fysiska skick.

En liknelse mellan fallet om vattenbristen ovan och din situation kan mycket väl göras. Hyresnivån för en restauranglokal är som bekant mycket beroende av läget och det förväntade kundflödet. Om läget och det förväntade kundflödet hade varit ett annat hade även hyran varit en annan. Oförutsedda omständigheter som innebär att läget blir sämre för verksamheten, och att hyresnivån vid en nyuthyrning därmed sannolikt hade blivit lägre, skulle därför kunna ge dig rätt till nedsättning av hyran.

Din hyresvärd kan hävda att eftersom du hyr en lokal i centrala Göteborg bör du tåla störningar från sådana arbeten som normalt förekommer i stadsmiljö. Det är ofrånkomligt att det i närheten av lokalen förr eller senare kommer genomföras arbeten på gator, anläggningar och byggnader som kommer innebära vissa störningar. Det får anses ingå i det avtalade skicket.

Tåla arbeten som är vanligt förekommande


Hyresvärden kan ha viss fog för en sådan inställning. Generellt får nog hyresgäster tåla arbeten som är vanligt förekommande, och som inte stör hyresgästens verksamhet mer än vad som kan förväntas. Även om Västlänken är ett stort infrastrukturprojekt är det inte säkert att störningarna som drabbar dig är sådana att de medför rätt till hyresnedsättning. En bedömning måste göras i varje enskilt fall.

Om störningarna ger dig rätt till nedsättning ska ­hyran sättas ned proportionellt i förhållande till bristen, för att på så vis få fram en hyra som står i proportion till lokalen i det skick den tillhandahålls. Är lokalen helt obrukbar ska hyran sättas ned till noll, och måste du stänga av uteserveringen som motsvarar halva lokalens yta ska hyran, som utgångspunkt, sättas ned med hälften.

Avslutningsvis ska nämnas att du även kan ha rätt att rikta dina anspråk direkt mot skadevållaren. Även en hyresvärd som tvingas medge sina hyresgäster nedsättning av hyran kan vända sig mot skadevållaren för att få sin skada ersatt.

Anton Melander

Biträdande jurist på Advokatfirman Delphi


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration