Fastighetsjuristen svarar - Kan hyresvärden kräva att jag tar bort mina ändringar?

FRÅGA: Jag driver en restaurang i en lokal som användes som butik när jag tog över den. Eftersom lokalen inte var inredd för restaurangverksamhet har jag under åren lagt ner mycket pengar på att utrusta lokalen till en modern och fullt utrustad restaurang. Nu ska jag flytta från lokalen och min hyresvärd hävdar att jag måste ta bort all inredning och alla installationer jag gjort i lokalen vid avflyttningen. Bara att ta bort innergolvet kommer att bli mycket dyrt. Har hyresvärden verkligen rätt att kräva detta?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2018-02-21 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Lina Karlsson.
Bild: Allié


Svar: Frågor om hur en lokal ska återlämnas leder inte sällan till diskussion och meningsskiljaktigheter. Detta eftersom det ofta är förknippat med betydande kostnader att återställa en lokal, särskilt när det rör verkstäder, restauranger och andra liknande, special­anpassade lokaler.

En anledning till att det uppstår diskussioner kan också vara att hyresgästens skyldigheter att återställa en lokal faktiskt inte regleras särskilt i hyreslagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal man hyrt. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i hyreslagen stadgade vårdplikten. Vårdplikten innebär att hyresgäst­en under hyrestiden har ansvar att vårda lokalen väl och att vid avflyttning återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normal förslitning.

Parterna har full avtalsfrihet


Även om det inte finns någon tydlig lagreglering om återlämnandeskick har parterna i ett lokalhyresförhållande full avtalsfrihet. Parterna kan alltså fritt avtala om att lokalen ska återlämnas i ett visst skick. Till exempel skulle parterna, även om det är ovanligt, kunna avtala om att hyresgästen ska renovera lokalen innan avflyttning så att den är i nyrenoverat skick för en ny hyresgäst som ska flytta in. Parterna skulle också kunna avtala om att hyresgästen, tvärtemot föregående exempel, ska återlämna lokalen helt utan återställningsåtgärder.

I den avtalsmall som sannolikt är den vanligaste på hyresmarknaden, Fastighetsägarnas standardformulär 12B.2, anges dock att "senast vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen, om inte annan överenskommelse har träffats, ha bortfört sin egendom och återställt lokalen i godtagbart skick." Om ni har använt Fastighetsägarnas formulär är utgångspunkten alltså att du måste ta bort din egendom och restauranginstallationerna. Vad som menas med att lokalen också ska återställas i "godtagbart skick" är inte helt klart, utan får bedömas från fall till fall. I bedömningen kan bland annat beaktas vilket skick lokalen var i när du tillträdde den samt om hyresavtalet säger något specifikt om din underhållsskyldighet. Vanligtvis brukar man anse att det med "godtagbart skick" avses att lokalen ska återställas och att skador utöver normal förslitning ska åtgärdas.

Inte klart rättsläge


Utgångspunkten såväl enligt Fastighetsägarnas standardformulär som i avsaknad av särskild reglering, är att hyresgästen ska bortföra den egendom hyresgästen tillfört lokalen. Det finns dock vissa möjliga undantag. Man kan i vissa fall tänka sig att egendom som en hyresgäst tillfört en lokal anses så sammanfogad med lokalen att den inte kan avlägsnas utan skada för lokalen och fastigheten och att den därmed anses ha tillfallit hyresvärden. Rättsläget är dock inte klart och enligt min mening är det endast i undantagsfall som egendom skulle kunna anses tillfalla hyresvärden genom så kallad sammanfogning.

Sammanfattningsvis talar det mesta för att hyresvärden kan kräva att du tar bort den inredning och de installationer som du tillfört lokalen. Eftersom jag inte vet om frågan har reglerats specifikt i hyresavtalet mellan dig och din hyresvärd kan jag dock inte besvara frågan med säkerhet. Med hänsyn till att du skriver att det är stora kostnader förknippade med avflyttningen och återställandet av lokalen, rekommenderar jag att du anlitar ett juridiskt ombud som kan titta på vad som avtalats och eventuellt hjälpa dig i dina kontakter med hyresvärden.

Lina Karlsson, jurist, Advokatfirman Allié


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration