Långsiktig och stabil efterfrågan på lokaler i Uppsala

Svagt stigande hyresnivåer. Hyresgäster lämnar äldre lokaler och efterfrågar modernt och flexibelt. Viss risk för överetablering inom handeln. NAI Svefas Petter Sandberg analyserar här Uppsalas hyresmarknad.

Skriven av Nicklas Tollesson 2014-11-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Vad utmärker Uppsalas hyres­marknad?


– Uppsala har en hög befolkningstillväxt och en stabil arbetsmarknad, främst inriktad mot forskning, utveckling och utbildning, där universiteten och Akademiska sjukhuset är stora arbets­givare. Inslaget av samhällsfastigheter är därför stort och fastighetsägarna är ofta långsiktiga i sitt ägande. Detta bidrar till en mindre konjunkturkänslig arbetsmarknad och ger en långsiktig och stabil efterfrågan på lokaler med relativt låga vakansnivåer. Dominansen av ett flertal större bolag som i flera fall har institutionella eller statliga ägare, kan dock verka hämmande för nya aktörer att komma in på marknaden.

– För några år sedan passerade Uppsala kommun 200 000 invånare och därmed blev Uppsala officiellt en storstad tillsammans med Stockholm, Göteborg och Malmö. Enligt kommunens egen planering väntas befolkningen att fortsätta att växa mot cirka 250 000 invånare år 2030, vilket framöver kommer att ställa ännu högre krav på kommunens fortsatta stadsutveckling vad gäller bostäder, infrastruktur och arbetsplatser.

– Bostadssituationen i Uppsala är i dag ansträngd och efterfrågan på bostäder är mycket hög. För när­varande är antal sökande per ledig lägenhet cirka 430 personer hos de kommunala bolagen Uppsalahem AB och Uppsala Kommuns Fastighets AB. Därtill har priserna på den privata bostadmarknaden ökat kraftigt under en längre period, varför konkurrensen mellan olika byggherrar om byggbar mark är stor.

Artikelbild

Petter Sandberg på NAI Svefa.
Bild: NAI Svefa


Hur ser trenderna ut på Uppsalamarknaden just nu?


– Förändringar i hyresnivåerna har de senaste åren varit svagt stigande, främst avseende moderna och centralt belägna kontor. Ökade hyresnivåer har gjort att allt fler fastighetsinvesterare fått upp ögonen för Uppsala, samt även medfört att fler aktörer planerar att uppgradera befintliga kontor till modernare kontor av bättre standard. En tendens är att hyresgäster lämnar äldre lokaler för att flytta till moderna och flexibla nyproducerade lokaler.

– Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i centrala lägen är dock för närvarande relativt låg och det är främst vid nya Resecentrum vid centralstationen som det skapats nya och moderna kontorslokaler. Utan­för Uppsalas centrala delar drivs flera större stadsutvecklingsprojekt och bland annat fortsätter Gränby centrum invid E4:s nya dragning kring Uppsala att utvecklas med ytterligare 30 000 kvadratmeter kommersiell yta. Visionen är att Gränby ska bli "Uppsalas andra stadskärna" med fokus på handel och flera hundra nya bostäder.

– En ökad tillgång på industrimark möjliggör även etableringar av industri och logistik i områden som Libro­bäck och Östra Fyrislund. Under kommande år skapas dessutom nya områden för bostäder i bland ­annat Librobäck, Östra Sala backe, Slavsta och Rosendal.

– Sammantaget är bedömningen att Uppsala kommer vara en fortsatt intressant marknad för fastighetsbolag, framför allt vad gäller bostäder men även för kommersiella fastigheter.

Vilka segment/geografiska områden efterfrågas mest på hyresmarknaden för tillfället?


– Det har i flera år varit en stark efterfrågan på moderna kontorslokaler i centrala lägen, med svagt stigande marknadshyror som följd. Vakansgraden inom detta segment ligger sedan länge på omkring fem procent i de centrala delarna av staden, medan vakansgraden för kontor i ytterområdena ligger runt tio procent.

– De mest attraktiva butikslägena utgörs av gå­gatan i centrala Uppsala och anslutande gallerior, och i dessa lägen är vakansgraden för butikslokaler närmast försumbar. En ökad efterfrågan finns även på moderna lager- och logistiklokaler, vilket skapat förutsättningar för något högre hyresnivåer även inom detta segment, dock från ganska modesta nivåer.

Vad betyder en profilbyggnad som Skanskas Juvelen för Uppsalamarknaden?


– Juvelen blir ett prestigeprojekt i anslutning till det befintliga Resecentrum-området, vilket i samklang med bland annat Uppsala konsert och kongress därmed fortsätter att utveckla området runt centralstationen ytterligare. Därtill visar Uppsala att det går att bygga både centralt, miljömässigt och med förstklassig arkitektur, något för andra städer att se och lära av.

Vilka är de viktigaste frågorna för en fortsatt positiv utveckling för näringslivet och därmed hyresmarknaden i Uppsala?


– Under 2013 ökade Uppsalas folkmängd till 205 199 medborgare och även antal sysselsatta ökade med 1,3 procent jämfört med samma period året innan. Uppsala fortsätter därmed att vara en attraktiv plats att bo, leva och arbeta på, men för att tillväxten ska kunna bibehållas krävs att bostadsbyggandet håller jämn takt med befolkningsutvecklingen. Detta förutsätter att bostadsmarknaden fortsätter att utvecklas i positiv riktning, samt att kommunen arbetar aktivt med att bereda ny byggbar mark för både bostäder och kommersiella ändamål.

Vilka orosmoln ser du över Uppsalahimlen?


– Till följd av en relativt kraftig expansion av handels­ytor i Uppsala, bland annat genom utökade lokalytor i Gränby Centrum, Gottsunda centrum och nya Bolands city, råder en viss risk för överetablering, vilket kan komma att resultera i en förhöjd vakansgrad inom vissa delar av handeln framöver.

Sök lediga lokaler i Uppsala!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration