Ökande hyror också i det äldre beståndet i Uppsala

Butiker i markplan, högre krav på kontorsstandarden och brist på lager- och produktionslokaler. Claes Du Rietz på Mäklarhuset ger här sin syn på trenderna på hyresmarknaden i Uppsala. Han presenterar också aktuella hyresnivåer och vakansgrader (andelen lediga lokaler) i staden.

Skriven av Claes Du Rietz, Mäklarhuset Nordström & Partners 2013-12-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Aktuella hyresnivåer (i kronor per kvadratmeter och år) och vakansgrader i Uppsala.
Bild: Mäklarhuset Nordström & Partners


Historiskt sett har det i Uppsala på de flesta ställen inte byggts butiker i markplan i bostadsbyggnader. Detta har gjort att det i Uppsala stad i huvudsak enbart funnits butikslokaler i citykärnan och i några stråk på delar av Sysslomansgatan, Drottning­gatan och Vaksalagatan samt 60-talens stadsdelscentrum. I samband med nybyggnation ställer kommunen i dag krav på att det uppförs butiker i markplan i flertalet av de bostadsbyggnader som produceras i stadsmiljö.
Artikelbild

Claes Du Rietz
Bild: Nicklas Tollesson


Vi har även sett en återkomst av stadsdelscentrum, till exempel Mimmi Ekholms Plats i Stabby och blivande Årsta Torg i den bostadsproduktion som kommer ske i Östra Sala Backe.

Moderna kontor efterfrågas


En annan förändring är att Uppsalas kontors­hyres­gäster i större utsträckning efterfrågar moderna lokaler med moderna material i stället för en enklare ytskicksrenovering. Detta krav ökar både på mindre och större lokaler både centralt och i externläge.

De stora förändringarna av före detta industriområden till bostadsområden har skapat en brist på lager- och produktionslokaler. Detta har gjort att vi på flera ställen sett fastighetsägare producera lager- och produktionslokaler inte bara för eget bruk utan även av fastighetsförvaltare på spekulation för uthyrning.

Högre hyror för kontorslokaler i Uppsala


För två år sedan skedde ett trendbrott där topphyrorna ökade och passerade 2 000 kronor per kvadratmeter för nyproducerade centrala kontorslokaler men även för modernt renoverade centrala kontorslokaler. I dag ser det ut som en nivå mellan 2 200 och 2 500 kronor per kvadratmeter är befäst för nyproducerade och modernt renoverade centrala kontor. Förändringen av toppnivåerna avseende centrala moderna kontorsytor har i viss grad även börjat påverka det äldre beståndets hyresnivåer där lägstanivån har stigit.
Högre topphyror även i kontorskomplexen i Fyrislund och Boländerna
Även i de yttre delarna har denna förändring spridit sig. Där ser vi flera exempel av större ingrepp av kontorslokaler i de stora kontorskomplexen i Fyrislund och Boländerna vilket även där resulterat i högre toppnivåer av hyran. Jag tror däremot inte att förändringen i detta skede kommer att påverka hyrorna i det äldre kontorsbeståndet med externläge eftersom vakansgraden inte har minskat.

Det är stor efterfrågan på mindre kontorslokaler både centralt och i externläge. Centralt är det fortfarande ont om större, moderna och sammanhängande ytor i ett plan. Det är även svårare att finna bra verksamheter till de butikslokaler som är på marknaden för över­låtelse. Vad det gäller medelstora kontorsytor så har det under mycket lång period varit svårt att finna hyresgäster både centralt och i externläge.

Svårt hitta tagare till medelstora kontor


Anledningen till det är att det är få företag som är i behov av det segmentet av kontorsytor. Den enda period det varit åtgång av de medelstora kontorsytorna var under IT-eran som fick ett abrupt slut. Det är även brist på industri- och lagerytor i alla lägen vilket beror på att en stor mängd under de senaste tio åren har omvandlats till handelsfastigheter, framför allt i Boländerna.

Hitta din nya lokal i Uppsala!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration