Bästa läget för kontor i Göteborg

Hur bör kontorshyresgästen resonera inför en etablering eller en flytt? Hans Voksepp, fastighetsvärderare och analytiker på Forum Fastighetsekonomi, resonerar här kring frågan, och presenterar aktuella hyresnivåer och vakansgrader (andelen lediga lokaler) i Göteborgsregionen.

Skriven av Hans Voksepp, Forum Fastighetsekonomi 2013-11-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Hyresnivåer i kronor per kvadratmeter och år.


Det finns oftast två sidor av ett mynt och i fallet med val av kontorsläge så finns det nog fler än två sidor. Att välja en modern kontorslokal i ett bra område ger i regel en mycket högre hyra än att välja en omodern kontorslokal i ett mindre bra område. Detta är naturligtvis helt elementärt och vilket val man gör styrs av en mängd faktorer som ser olika ut mellan olika företag.
Artikelbild

Hans Voksepp, Forum Fastighetsekonomi
Bild: Sofia Carlsson


Att välja en lokal i ett område som är att beteckna som "kommande" men ännu har relativt låga hyror kan leda till att hyran stiger kraftigt efter tre eller fem år då hyres­avtalet löper ut och områdets hyres­nivå har hunnit stiga. Då alternativet att flytta en gång till sannolikt är dyrare än att gå med på hyreshöjningen så har hyresgästen dragit på sig ökade kostnader oavsett agerande. Områden där händelser som den ovan beskrivna sker i dag är exempelvis längs Mölndalsån ned mot Mölndal där höga hyror i nyproducerade kontorslokaler börjat driva upp hyresnivåerna i moderna men inte helt nya lokaler.

Kontor i mindre attraktiva lägen


Att hitta moderna kontorslokaler i områden som håller på att tappa i attraktivitet skulle då åtminstone teoretiskt kunna ge en gynnsam framtida kostnadsutveckling för hyresgästen. Som läget ser ut i dag är det dock svårt att med säkerhet peka ut några sådana områden.

I Mölndalsåns dalgång, det vill säga det smala området från Liseberg och ned mot Mölndals centrum, sker för närvarande ett kraftigt byggande av kontorsbyggnader. Hyresnivåerna för de nya kontorslokalerna ligger typiskt kring 2 100 kronor per kvadratmeter och år, att jämföra med tidigare runt 1 200 kronor per kvadratmeter för något äldre men moderna kontorslokaler i området. Det är troligt att ytterligare nybyggnation kommer att ske samt att det skapas incitament för att renovera områdets äldre kontorsbyggnader.

Norra Gårda har genomgått en stor förändring under de senaste cirka tio åren. Tidigare fanns ett mindre antal relativt moderna kontorsbyggnader men framförallt ett flertal äldre och omoderna verkstads- och lagerbyggnader med mera. Områdets centrala del är sedan några år bebyggt med flerbostadshus och inom kort påbörjas byggandet av en ny kontorsbyggnad belägen mot motorvägen. Det är Platzer Fastigheter AB som har rivit en äldre byggnad och nu uppför kontorslokaler för Försäkringskassan. I anslutning till nybygget finns ytterligare byggrätter som sannolikt kommer att utnyttjas under de närmsta åren.

"Att hitta moderna kontorslokaler i områden som håller på att tappa i attraktivitet skulle då åtminstone teoretiskt kunna ge en gynnsam framtida kostnadsutveckling för hyresgästen"

Det ska som bekant grävas, sprängas och byggas en hel del under ett flertal år framöver då vår infrastruktur ska kompletteras med tågtunnlar, älvbroar och tillfarter av olika slag. Alla dessa arbeten kommer att störa på olika sätt. Dels kommer de att störa framkomligheten till vissa (eller många) områden och dessutom kommer de att störa vissa byggnader med buller, damm och vibrationer under kort eller lång tid. Att hela områden skulle störas så mycket att områdets hyresnivåer påverkas är inte så troligt men däremot kan enstaka byggnader drabbas kraftigt på grund av närhet till en stor störningskälla.

Vid bygget av Götatunneln för cirka tio år sedan så uppstod i princip 100 procents vakans i en kontorsbyggnad på Stora Badhusgatan och orsaken var att en arbetstunnel med kraftig lastbilstrafik och ett ventilationsschakt med dammutblås mynnade omedelbart intill byggnaden.

Då ett hyresavtal ofta löper över åtminstone tre år och själva flyttandet är dyrt och energikrävande är det därför viktigt att som hyresgäst söka information om vad kommande infrastrukturprojekt kan komma att innebära just för det mikroläge man funderar på att etablera sig i och därmed kunna undvika att hamna i en kontorslokal med stora störningar.

Värt leta lediga kontor i områden med störningar?


Omvänt gäller då naturligtvis att om man som hyresgäst är ute efter en högklassig kontorslokal i bra läge men med låg hyra så ska man leta i de byggnader där det hunnit bli allmänt känt att störningarna kommer att bli stora. Den stora frågan är då naturligtvis om det är värt det.

Sök lediga kontor i Göteborg!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration