De som förutspår den omritade kartan blir vinnare

Hans Voksepp, fastighetsvärderare och analytiker på Forum Fastighetsekonomi, beskriver läget på hyresmarknaden och funderar på framtidens hyresmarknad, som på många sätt påverkas av den kommande Västlänken.

Skriven av Hans Voksepp, fastighetsvärderare/analytiker Forum Fastighetsekonomi AB 2014-11-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Vad har hittills hänt på kontors­hyres­marknaden 2014?


Den positiva (det vill säga stigande) hyresutvecklingen för kontorslokaler som pågått sedan andra halvåret 2010 fortsatte även under 2014.

I de absolut bästa lägena så finns exempel på nya kontorslokaler som, trots att de är relativt stora, har hyresnivåer som närmar sig 3 000 kronor per kvadratmeter. Nya rekord­nivåer på drygt 2 000 kronor per kvadratmeter nås på flera håll då nya kontorsbyggnader uppförts i områden en bit utanför absoluta centrum (exempelvis Mölndalsåns dalgång) vilka tidigare har haft mer måttliga hyres­nivåer i främst äldre kontorslokaler.

Gröna lokaler


De höga hyresnivåerna i nyproduktionen utanför centrum skapar ett stort "glapp" till hyresnivån för områdenas befintliga kontorslokaler. Detta leder till att det skapas förutsättningar för höjda hyror även i dessa befintliga kontorslokaler och att fastighetsägarna därmed kan få lönsamhet i att genomföra standard­höjande ­renoveringar av dessa kontorslokaler.
Artikelbild

Hans Voksepp, fastighetsvärderare/analytiker,
Forum Fastighetsekonomi AB.
Bild: Forum Fastighetsekonomi.


Polariseringen mellan bra (nya, yteffektiva, gröna) och dåliga (äldre, ytineffektiva) kontorslokaler har ökat ytterligare. I praktiken tillkommer inga nya kontors­lokaler som inte har någon form av "grön" miljöcertifiering.

Vakansgraden har minskat ytterligare i de centrala områdena avseende bra kontorslokaler medan det kan vara precis tvärtom för dåliga kontorslokaler i flera ytter­områden.

Omritad karta för kontorslägen


Det ser för närvarande ut som att det kommer att ­byggas en Västlänk alldeles oavsett vad folkomröstningen gav för rådgivande resultat eller vad de som röstade trodde att man röstade om.

Projekterings- och byggtiderna för Västlänken och alla "sidoprojekt" såsom nya älvförbindelser och olika tillfarter är mycket lång. Vägen fram till start har kantats av, och kommer att kantas av, högljudd debatt och mer eller mindre korrekt nyhetsrapportering. Media­konsumenten gör lätt tolkningen att förvirringen är ­total när det i media framställs som att inte ens projektledningen för Västlänken vet om Liseberg kommer att stå kvar eller behöva jämnas med marken till stor del.

Olika störningsmoment


Sammantaget är det nog så att väldigt få har orken eller förmågan att sätta sig in i hur stadsbilden kommer att påverkas under tiden fram till invigningen av Västlänken. Det ska grävas, sprängas och byggas en hel del men hur länge och var? Alla dessa arbeten kommer att störa på olika sätt. Dels kommer de att störa framkomligheten till vissa (eller många) områden och dessutom kommer de att störa vissa byggnader med buller, damm och vibrationer under kort eller lång tid.

Tiden fram till invigning, det vill säga tiden med olika former av störningar, är så pass lång att kartan för Göte­borgs kontorslägens attraktivitet kommer att ­ritas om beroende på ändrade beteenden orsakade av störningar.

Västlänken


Den färdiga Västlänken i sig kommer sedan naturligt­vis också att bidra till en omritning av kartan.
"undvika att bli sittande med långa hyresavtal"
De fastighetsägare som lyckas parera möjliga störningar under byggtiden samt förutspå fram­tidens omritade karta för kontors­lägen är vinnarna på en åtminstone lätt förändrad marknad. De kontorshyresgäster som är pålästa om när/var/hur bygget av Västlänken med "sidoprojekt" pågår kan undvika att bli sittande med långa hyresavtal i störda lägen och/eller vara först på plats i de nya goda kontorslägena som med stor sannolikhet kommer att uppstå.

Tillgänglighet


Vad gör då att ett kontorsläge blir gott? Förutom det mest uppenbara, det vill säga att läget bebyggs med goda byggnader innehållande goda kontorslokaler så är det naturligtvis läget som är viktigast och med läget menas då främst tillgängligheten. Tidigare funderade man mest på tillgängligheten med bil men framöver kommer tillgängligheten med kollektiva kommunikationer och cykel att vara minst lika viktiga.

Det mest uppenbart kommande nya goda kontors­läget då Västlänken så småningom blir färdig är rimligen området mellan Göta Älv och Första Långgatan. Detta då där finns plats för nya byggrätter och då området ligger på acceptabelt gångavstånd från Västlänkens station i Haga.

Lediga lokaler att hyra i Göteborg!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration