"Inget tyder på att hyrestrenden i Göteborg kommer att brytas"

Extrem acceleration på hyresmarknaden. ”Hyresboost” på fastigheter i anslutning till nyproduktion. Axel Edwall, associate director på Savills, ger här sin syn på hyresmarknaden i Göteborg, och presenterar dagens marknadshyror

Skriven av Axel Edwall, Savills 2014-04-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Hyresnivåer i kronor per kvadratmeter och år.


Sedan 2011 har vi sett en extrem acceleration på hyresmarknaden i Göteborg, främst i de centrala delarna. Sjunkande vakanser och stigande hyror. Under denna treårsperiod har vakansgraden inom CBD (Central Business District) rört sig successivt nedåt från en tidigare nivå om cirka sex procent till dagens nivå om cirka 3,5 procent, vilket är den lägsta noteringen på över tio år.

Primehyran för kontor har, inom samma område och samma tidsperiod, samtidigt ökat från cirka 2 300 till 2 800 kronor per kvadratmeter, alltså en hyres­ökning på över 20 procent.
Artikelbild

Axel Edwall, associate director på Savills.


Efterfrågan på moderna och flexibla kontorslokaler är fortsatt betydligt större än utbudet. Trots högre kvadrat­meterhyra är det ofta billigare för hyresgästen att hyra in sig i en effektiv lokal då lokalkostnaden per anställd sannolikt ändå blir lägre jämfört med en äldre ytineffektiv lokal.

Den tillskapade kontorsarean inom CBD är tämligen begränsad då det i dag varken finns några pågående eller planerade större nybyggnads­projekt inom CBD. Med detta som bakgrund finns ­heller inget som för närvarande tyder på att denna ­positiva hyrestrend kommer att brytas.

Vi kan med detta konstatera att vi generellt sett i dag har en mycket stark hyresmarknad i Göteborg, främst i CBD men även utanför centrum. Nyproduktionen har, som en följd av låga vakanser, högre hyror och såklart en starkare ekonomi, äntligen tagit fart, vilket medfört stora uthyrningar och projekt som fyllts upp i tidiga skeden, trots att byggnationerna startat på spekulation.

Mycket av det som byggs är på spekulation, det vill säga första spadtaget tas innan dess att fastig­heten är uthyrd. Detta är något som är tämligen unikt för Göteborg, jämfört med Stockholm och Malmö, och kan till viss del förklaras av den tidigare begränsade byggnationstakten och den rådande bristen på moderna kontor.

45 000 kvadratmeter nya kontor


Under 2013 färdigställdes cirka 45 000 kvadratmeter ny kontorsvolym. Den kommande volymen för 2014–2015 ser än starkare ut och summerar till ytterligare cirka 100 000 kvadratmeter ny kontorsvolym. Hur snabbt vi kan fortsätta att öka kontorsproduktionen och därmed tillskapa förutsättningarna för fler arbetstillfällen inom staden är till stor del en politisk fråga.
Artikelbild

Det finns ett tydligt samband mellan hyresutveckling i befintliga fastigheter och färdigställandet av nya projekt utanför centrum.

Nyproduktionshyrorna sätter självklart nya toppnivåer inom respektive geografiska delsegment men bidrar även till en standard­höjning och ökad attraktivitet inom området vilket ger en ­"hyresboost" i kringliggande befintliga fastigheter. Områdena utanför CBD som de senaste åren har präglats starkt av nyproduktion är även de områdena där hyran stigit mest inom det befintliga beståndet. Här pratar vi om områden som sträckningen längs Mölndals­vägen, södra Gårda och Lindholmen.
"Nyproduktionshyrorna sätter självklart nya toppnivåer"
Hyresnivån längs Mölndalsvägen bedöms sedan 2010 och fram tills i dag ha ökat med nästan 20 procent, vilket är i paritet med ökningen i centrum. Samtliga dessa områden är med stor sannolikhet marknader som framgent kommer att fortsätta visa en positiv utveckling. Vi kommer troligtvis på sikt även kunna se en ökning och större geografisk spridning av hyresmarknaden ner längs Göte­borgsvägen och ner mot Mölndals centrum och likaså upp i norra Gårda. Västlänken och den nya stationen invid Korsvägen kommer även att stärka områdena ytter­ligare.

Den totala vakansgraden i Storgöteborg bedöms i dag uppgå till cirka 6–7 procent. Den historiskt sett låga vakansen är främst en följd av den begränsade nyproduktionen.

Lägesmässigt finns en generell önskan bland hyresgäster om att sitta så centralt som möjligt, men vad som styr valet av läge är sannolikt i mångt och mycket tillgången till lokaler. I dagsläget är utbudet av större moderna lokaler centralt mycket begränsat, vilket bidrar till den höga efterfrågan på sammanhängande moderna ytor i nyproducerade fastigheter, trots dess läge utanför CBD.

Modernisering av befintliga lokaler


Ett segment där vi sannolikt kan komma att se en stark hyresökning det närmaste året är sekundära ­lägen och fastigheter inom CBD. I dagsläget är spannet från lägsta hyran till högsta primehyran inom detta område stort, vilket förklaras av varierande standard på lokalerna. Betalningsviljan för att sitta på dessa adresser är som sagt stark och det lär därmed för fastighetsägare finnas många företag att attrahera samt stor hyres­potential att tillskapa genom modernisering och effektivisering av befintliga lokaler.

Sök lediga lokaler i Göteborg!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration