Fortsatt positiva signaler på Göteborgs hyresmarknad

Magnus Hagström, regionchef på Tenant & Partner i Göteborg, menar att det fortsätter att blåsa svagt positiva vindar på Göteborgs hyresmarknad. Bristen på centrala kvalitativa lokaler leder till ytterligare nyproduktion, konstaterar Hagström, som här presenterar aktuella hyresnivåer och vakansgrader (andel lediga lokaler).

Skriven av Magnus Hagström, Tenant & Partner 2014-01-01 | Hyresanalys

Göteborg hyresanalys hyresmarknad Västsverige

Aktuella hyresnivåer i kronor per kvadratmeter och år.

Det är nu snart ett år sedan jag skrev senast i Lokalnytt. En kort summering av 2013 ger stabil men stillastående konjunktur där Göteborg klarat sig relativt bra, ett utbud som inte möter efterfrågan på kvalitativa lokaler, ökande hyror, koncentrering av fastighetsägandet och framgångsrik uthyrning i nyproduktionen.

Vidare kunde konstateras att trängselskatten inte påverkade hyresmarknaden samt att farhågor började synas hos hyresgästerna kring störningar från kommande infrastrukturprojekt.

Magnus Hagström, Tenant & Partner
Bild: Emma Granberg

Vad har vi att vänta av 2014? När jag tittar tillbaka på det jag skrev senast kan jag konstatera att min artikel i stora delar skulle fungera lika bra denna gång.

De flesta nationalekonomer bedömer att vi står inför en bättre konjunktur. Budskapet började sändas redan efter sommaren. Under hösten skedde dock revideringar eftersom konjunkturen inte förbättrades. Innan jul sänkte Riksbanken styrräntan för att hjälpa konjunkturen på traven. Signalerna som skickas är fortfarande att 2014 kommer bli bättre än 2013. I Göteborg är känslan överlag positiv. De företag som förmedlar mindre positiva tongångar är exportföretagen samt bolag med ett huvudsäte i södra Europa.

Brist på kvalitativa kontorslokaler

Bristen på kvalitativa kontorslokaler håller i sig. Den så kallade vakansgraden är i stort sett obefintlig på många av delmarknaderna. Det är fortfarande svårt för företag som önskar omlokalisera till moderna och effektiva lokaler att finna rätt lokal. De lokaler som erbjuds finns i princip enbart inom nyproduktion, det vill säga i byggnader som ännu inte är uppförda.

Det tillskott av nya byggnader som erbjöd inflyttning under 2013 påverkade inte hyresmarknaden. Under 2014 kommer nytillskottet fortsatt att vara litet. Exempel på hus som kommer generera större omflyttningar är den av Platzer nyligen förvärvade fastigheten på Kilsgatan, ÅF-huset längs med Mölndalsvägen och den nya byggnaden på Krokslätts fabriker.

Nya kontorslokaler från 2015

Tittar vi mot 2015 börjar vi se en ljusning kring tillgången på kontorslokaler. Göteborg Energis ny- och ombyggnadsprojekt vid Rantorget är då klart. Återflyttning sker från evakueringslokaler till cirka 15 000 kvadratmeter nya och ombyggda kvalitativa kontor. Semcon omlokaliserar på Lindholmen och Peab flyttar till Lyckholms fabriker. Framåt halvårsskiftet är etapp 2 vid Ullevi inflyttningsklart vilket innebär att Sweco och PWC lämnar cirka 16 000 kvadratmeter på Lilla Bommen och Gullbergsvass. Under hösten omlokaliserar Försäkringskassan till Platzers nyproduktion i Norra Gårda.

Det bristande utbudet gör att alltfler företag intresserar sig för nyproduktion. Fördelarna är många gentemot att hyra i äldre hus. Många ser att det går att finna effektiva och anpassade lokaler till en kostnad som inte behöver överstiga priset på befintliga lokaler. Vi kommer under 2014 att få läsa ytterligare pressmeddelanden som annonserar omflyttningar till ännu obebyggd mark eller kanske till och med påbyggnad av befintliga fastigheter i centrala Göteborg. Alla dessa nya byggnader erbjuder ett välkommet bidrag till att expandera Göteborg. Behovet av moderna, kvalitativa, effektiva, flexibla lokaler som erbjuder en bra arbetsmiljö är stort.

Gör hemläxan ordentligt och var överens om kravspecifikation internt innan lokalsökningen påbörjas

Om befintlig konjunktur håller sig på minst samma nivå som i dag så kommer vi som sagt att få se en hyresmarknad 2014 som mycket liknar den vi hade 2013. Antalet fastighetsaktörer minskar till förmån för de större, hyrorna ökar, alltfler fastighetsägare vågar sig på nyproduktion eller större investeringar i befintligt bestånd. Den positivism som råder kommer byggas på.

Ett antal företag kommer under 2014 att påbörja nya lokalprojekt eftersom verksamheten har förändrade behov eller på grund av att omvärlden förändrats. Med anledning av den lokalbrist som råder är mina råd till dessa företag att vara ute i god tid – processen bör påbörjas minst ett år innan man önskar vara på plats i ny lokal. Gör hemläxan ordentligt och var överens om kravspecifikation internt innan lokalsökningen påbörjas. När lokalsökningen väl har påbörjats; håll tempot uppe i processen. Se till att det finns flera lokaler att arbeta med, risk finns att alternativ försvinner. Konkurrens främjar en bättre slutprodukt.

Var tydlig med behovsspecifikationen så att det säkerställs att lokalen kommer att fungera för verksamheten efter inflyttning och att oönskade kostnader inte uppkommer när lokalen ställs i ordning. Gå inte in i processer som inte motsvarar verksamhetens krav. Lita inte bara på fastighetsägarens bild av marknaden och hur ett hyresavtal utformas. Tänk på att den fastighetsägare ni tecknar hyresavtal med skall vara någon som ni vill ha ett långsiktigt samarbete med över ett antal år. Om ni inte känner er hörda och sedda under arbetet fram till hyresavtalet – överväg då om denna fastighetsägare är rätt affärspartner för er. Känner ni att ni inte behärskar processen och/eller inte har den nödvändiga tid som krävs, ta in rätt kompetens utifrån.

Hitta lokaler att hyra i Göteborg!