"Tre procents årlig hyreshöjning i Göteborgs innerstad"

Historiskt låga vakansgrader fortsätter att pressa upp hyrorna i CBD – Andreas Björnsson, analytiker på Newsec, tror att hyrorna i CBD kommer att stiga med tre procent om året fram till 2016.

Skriven av Andreas Björnsson 2013-09-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild


Göteborgs kontorsmarknad är fortsatt stark med en, historiskt sett, låg vakansgrad inom CBD. Trots att sysselsättningsutvecklingen i Västsverige, jämfört med övriga storstadsregioner, har varit relativt svag under senare år har en låg nyproduktion i de centrala delarna i kombination med en efterfrågan hos hyresgästerna att sitta i moderna effektiva lokaler i bra lägen skapat de låga vakanser och det underskott på större moderna kontor i centrala lägen som vi ser i dagsläget.

Till följd av de låga vakanserna kommer delar av kontorsstocken att moderniseras under kommande år. Då utbudet av moderna kontor har varit lågt och möjligheten att växa därmed varit begränsad har flera företag valt nya lokaler i nybyggnadsprojekt utanför CBD. Under året har Reinertsen flyttat från Lilla Bommen till Skanskas kontorshus Tennet i ytterkanten av Gullbergsvass.

Nästa år kommer ÅF att flytta till Skanskas projekt vid Grafiska Vägen och tomställer därmed Sjöbefälsskolan ovanför casinot. Under 2015 flyttar både PWC och Sweco från Lilla Bommen i CBD till NCC:s nya projekt utmed Skånegatan. Detta gör att fastighetsägarna kommer att behöva anpassa lokalerna till det marknaden efterfrågar, vilket är moderna och yteffektiva kontor. Ett exempel på detta är uthyrningen av Aberdeens kontorshus på Östra Hamngatan 17.

Lokalerna är inte effektiva och har varit vakanta sedan Cellmark flyttade till Platzers påbyggnation vid Lilla Bommen 2011 men hyrdes nyligen ut till Bassoe Technology. I samband med uthyrningen kommer lokalerna att byggas om till flexibla kontorslösningar vilka ska motsvara nybyggda lokaler i effektivitet.

Bron en orosfaktor


Newsec tror inte att utflyttningarna kommer att få ­något större genomslag på vakansnivåerna då CBD alltid har lägesfaktorn till sin fördel och flera vakanser ligger relativt långt fram i tiden. En orosfaktor däremot är den nya Göta Älvbron. Flertalet av de kommande ­vakanserna uppstår vid Lilla Bommen och Gullbergsvass och den kommande byggnationen kan vara negativ för området under tiden som den pågår. Projekteringen är i full gång och byggnationen är beräknad att påbörjas 2015.

Göteborg har haft en mycket god hyrestillväxt i CBD under de senaste åren och Newsec har även sett en stabil ökning i övriga innerstaden. Newsec bedömer att hyrorna kommer att öka med strax under tre procent per år fram till 2016 inom CBD.

Ökningen kommer att drivas av en fortsatt god efterfrågan på kontor. De områden som kommer att se lägst hyresökning är områden med stora vakanser då vakanserna först måste fyllas upp innan hyrorna i området kan börja stiga.

Där­emot bedömer Newsec att intresset för mer högavkastande fastigheter kommer att öka i och med en ökande avkastning inom andra tillgångsslag, exempelvis aktier och obligationer. Investerare kommer att bli mer riskbenägna och söka högre avkastning vilket kommer pressa ner direktavkastningskraven för attraktiva fastigheter utanför CBD.

Sedan 1 januari i år har Göteborg haft trängselskatt och man har börjat se hur den har påverkat fastighetsmarknaden eller rättare sagt hur den inte har påverkat fastighetsmarknaden.

Det behöver gå längre tid innan man kan dra några mer omfattande slutsatser om trängselskattens påverkan men stationernas placering gör att företagen inte vinner så mycket på att etablera sig utanför de centrala delarna.

Under september kom HUI Research med en studie som visar att trängselskatten har haft en försumbar effekt på detaljhandeln i Göteborg vilket är ­positivt för fastighetsägarna i de centrala delarna.

Hitta lediga lokaler i Göteborg


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration