"Vissa lägen i Norrköping skulle vinna på rejäla omstruktureringar"

Ökad efterfrågan på moderna kontor. Stora utmaningar för ägare till äldre industrifastigheter. Anders Strömlid på Estate Concierge ger här sin syn på hyresmarknaden i Östergötland.

Skriven av Nicklas Tollesson 2014-11-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Hur ser trenderna på hyresmarknaden i Öster­götland ut för närvarande?


– Inom kontor, lager och industri ser vi en ökad efterfrågan. Hyrorna på kontor i bra lägen har ökat markant de senaste åren. Dessutom är det fler som efter­frågar högre standard och ser fördelar i optimeringar av sina verksamheter.

– Här finns ett stort antal fastigheter med industribakgrund som har det tufft i konkurrensen. Äldre byggnader, ofta anpassade för specifik verksamhet, möter inte alltid de krav som hyrestagare ställer i dag. Orter som Norrköping med stark industribakgrund har onekligen en resa att göra med dessa fastigheter. Jag är inte säker på att det är optimalt att behålla alla byggnader. Vissa lägen skulle vinna på rejäla omstruktureringar.

– På bostadssidan ser vi större efterfrågan än tillgång för tillfället. Det finns en efterfrågan på hyresrätter i dag som vi inte upplevt under mina 20 år i branschen. Det speglas också i flertalet nya projekt som byggts, byggs just nu och planeras. Nya hyres­rätter, till­sammans med bostadsrätter och villor sätter nya ­standarder i boendet. Frågan är om marknaden är ­beredd att betala vad det kostar. Här står nog ­branschen och ­större delen av konsumenterna en bit ifrån varandra i dag. Det är helt enkelt dyrt att bygga i dag.
Artikelbild

Anders Strömlid
på Estate Concierge
Bild: Estate Concierge



Vilka lokaler efterfrågas mest?


– Kontor och butiker i A-lägen är givetvis alltid eftertraktade. Lokaler med representativa entréer vid trafikerade leder finns också en stor efterfrågan på. Här är tillgänglighet och parkering nyckelord. Att dessutom kunna kombinera försäljning/kontor med verkstad/­lager/lätt industri är också önskvärt. Även här ser vi att det finns fler som kan tänka sig nyproducerade lokaler. Det som helt enkelt inte går att misslyckas med i dag är mindre lokaler med port, personaldel och kontor. Den marknaden tycks omöjlig att mätta.

Hur ser det ut när det gäller industrilokaler?


– I Norrköping finns det i dag alla möjligheter att hyra industrilokaler. Olika branscher har, under lång tid nu, valt att förlägga tillverkning utomlands. Vad det beror på finns det säkert många förklaringar till. Den stora frågan för Norrköping är vilka våra alternativ är? Det pågår ett arbete med omstrukturering av vissa stadsdelar medan vissa platser inte är uppe för diskussion, mest för att dessa områden och industrier fortfarande är relativt personaltäta.

– Inflyttande industrier ser vi inte i samma utsträckning. Lokalerna ställs om för lager- och serviceindustrin. Även handel kan komma i fråga. Lager är givetvis det främsta alternativa användningsområdet. Här ser man en del dåliga exempel när industrifastigheter intill varandra nyttjas på olika sätt. Att ha en blandning av handel, industri och lager inom samma områden ställer stora krav på trafikflöden bland annat.

– För att lyckas på marknaden för industrilokaler i dag krävs en del innovationstänk och kreativitet. Hyresgästens önskemål tillgodoses med noggrann planering och kostnadsmedvetenhet. Tillgången på lokaler är god och ­varje lokals unika egenskaper bör framhållas och exploateras för att sådana projekt ska nå lönsamhet. Det är onekligen spännande utmaningar för de fastighets­ägare som jobbar med den typen av fastigheter.

Vad betyder Rustas etablering i Norr­köping?


– Givetvis är vi glada över Rustas beslut att lägga ett centrallager i Norrköping. Effekterna för den befintliga marknaden bedömer jag dock som mycket små än så länge. Möjligen kan etableringen på sikt få andra aktörer att lägga sin verksamhet till Norrköping. Det gäller att dra nytta av etableringar som Rusta och fortsätta marknadsföra Norrköpings goda läge för logistik. Befintliga fastig­hetsägare behöver dock en efterfrågan från aktörer i storleksordningen 1 000–10 000 kvadrat­meter. Det är ett faktum att nybyggda lager också håller en helt annan kvalitet med takhöjder på 10–15 ­meter. I Norrköpings äldre industrifastigheter håller vi oss mellan fyra och åtta meter.

Hur ser det ut på handelssidan för närvarande?


– De externa handelscentra som växer upp parallellt med stark utveckling i städernas centrala delar lämnar en del frågetecken som inte är helt enkla att räta ut. Som jag förstår det så krävs en rejäl och fortsatt befolkningstillväxt för att alla butiker ska kunna överleva. Jag är också frågande till alla de handelsutredningar som tas fram som ger underlag till den expansion som vi ser. De som onekligen redan tagit stryk är stadsdels­centum och mindre orter kring de båda större städerna. Utvecklingen går i snabb takt och affärslägen kan förändras drastiskt beroende på om stora aktörer väljer nya lägen eller andra typer av etableringar.

Sök lediga lokaler i Östergötland


– Till detta ska läggas den ökande näthandel vi ser. Vilket sätt kommer handeln att bedrivas på inom fem till tio år? Det kanske kan vara en realitet med ett bredare utbud i mindre lokaler som fungerar som showrooms – "hitta, prova och känn men få hem produkterna till dörren dagen efter".

– Vakanta nybyggda ytor för handel är inget bra tecken. Det bidrar möjligen till att vi kommer se ett lägre tempo i nybyggnationen inom detta segment.

Vilka är de viktigaste frågorna för en fortsatt positiv utveckling för näringslivet?


– Det finns goda ambitioner inom Norrköpings kommun att förbättra företagsklimat och stärka tillväxten. Det ska ses med bakgrund av relativt låga betyg inom det området de senaste åren. Det ska bli spännande att se vad den nybildade politiska fyrklövern i Norr­köpings Rådhus kan leverera. Jag är säker på att närings­livet i Norrköping kommer att fortsätta utveckla sina idéer. Kan det göras i samklang med politik och tjänstemän inom kommunen så finns det mycket goda förutsättningar för Norrköping.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration