Begränsat utbud i Stockholm city får konsekvenser

Årets hyresmarknad kommer att präglas av det begränsade utbudet av effektiva kontorslokaler inom tull och de konsekvenser som detta medför. Det menar Jesper Trotzig på Tenant & Partner.

Skriven av Henrik Ekberg 2016-02-10 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Vilka tendenser ser du på lokalhyresmarknaden i Stockholm?

– Den goda konjunkturen i Stockholm medför att det i dag finns väldigt många företag som har en uttalad offensiv tillväxtambition. Efterfrågan på arbetskraft är hög på marknaden, vilket ökar fokus på hur företagen kan attrahera rätt kompetenser och behålla sina befintliga medarbetare. En snabb tillväxt medför även ett ökat fokus på snabb introduktion av nya medarbetare samt utveckling av befintliga anställda.
"Allt fler företag har förstått att en väl genomtänkt arbetsplats kan förstärka företagets varumärke"
För att vara framgångsrik med ovanstående gäller det att använda samtliga verktyg som finns att tillgå. Ett viktigt och mycket konkret verktyg är arbetsplatsen. Allt fler företag har förstått att en väl genomtänkt arbetsplats kan förstärka företagets varumärke, öka effektiviteten och interaktionen samt bidra till ökad trivsel och välmående hos personalen. Företag är i dag betydligt mer medvetna om vad de söker än för några år sedan och de flesta organisationer tar professionell hjälp i arbetet att utvärdera och kravställa nya lokaler. Lokalalternativ som inte stödjer det företagen vill uppnå avskrivs tidigt och kvar blir de som kan erbjuda större sammanhängande ytor i moderna fastigheter och där fastighetsägaren är beredd att lyssna på kunden.

Under de senaste åren har flera stora aktörer såsom exempelvis Swedbank, Nordea, Ica och Telia tagit beslutet att uppgradera sina lokaler för att stödja ett modernt arbetssätt. Det vi ser nu är att många följer efter.

En marknad där många företag önskar expandera och förändra sin lokalsituation utifrån nya krav och önskemål driver efterfrågan. Marknaden har fram till mitten av förra året hanterat denna efterfrågan väl men vi ser nu att vakansnivåerna på vissa delmarknader börjar bli så låga att det är svårt att hitta de objekt som hyresgästerna efterfrågar. För hyresgäster som söker nya lokaler är det därför viktigare än på mycket länge att vara ute i god tid.

Stockholm city


Som en följd av de utflyttningar som bland annat Försäkringskassan, Swedbank och Nordea gjort från city har det under de senaste åren funnits bra moderna lokaler ute på marknaden. Då flera av de vakanta ytorna konverterades till hotell blev dock de kontorsvolymer som kom ut på marknaden mindre än väntat och lokaler med möjligt tillträde i närtid är nu mer eller mindre uthyrda. Stora uthyrningar i dessa byggnader har bland annat varit Spotify (cirka 20 000 kvadratmeter i Urban Escape Stockholm), KPMG (cirka 8 000 kvadratmeter i Klara C), Netent (cirka 7 500 kvadratmeter i Klara C) och Roschier (cirka 4 000 kvadratmeter i Urban Escape Stockholm).
Artikelbild

Jesper Trotzig
Bild: Tenant & Partner


Låga vakansgrader kommer medföra att det blir svårt för hyresgäster att hitta alternativa lokaler vilket leder till inlåsningseffekter. Vi får en marknad där hyresgästerna sannolikt kommer tvingas anpassa verksamheten efter tillgängliga lokalers förutsättningar och där kostnaderna för lokalerna samtidigt kommer att öka.

Övriga innerstan


Det begränsade utbudet i city medför att många företag ser över möjliga alternativa placeringar ute på malmarna. Även här börjar utbudet av moderna kontorslokaler i vissa lägen att bli begränsat och de totala kontorsvolymerna har i flera delar av staden minskat genom att kontorsfastigheter konverterats till bostäder. På sikt kan de låga vakanserna i city komma att skynda på utvecklingen av kontorsområden i bland annat Värtahamnen/Djurgårdsstaden, Västra Kungsholmen, där det i dag finns byggrätter.

Söderort


Under de senaste åren har det varit i Norrort som kontorsmarknaden utvecklats och vi har sett nya kontorsområden som utvecklats som till exempel Arenastaden. Samtidigt finns det många verksamheter som är lokaliserade, och önskar vara kvar, i Söderort. När dessa företag och verksamheter nu önskar expandera och/eller modernisera lokaler så är utbudet av moderna kontorsfastigheter litet. Detta trots viss nyproduktion i Sickla och Södra Hammarby. Konsekvensen är att det i dag är svårare att hitta större moderna och ändamålsenliga lokaler i Söderort än Norrort.

Norrort


I Norrort är det fortsatt fokus på Solna och Sundbyberg. Vad som framförallt efterfrågas är moderna lokaler i lägen med goda allmänna kommunikationer och då helst tunnelbana. För Kista och övriga Norrort är efterfrågan fortsatt lägre. I Norrort finns fortfarande ett större utbud av vakanta lokaler att välja på inom samtliga segment. Det finns även ett stort antal nyproduktionsalternativ för de hyresgäster som söker något större volymer och är ute i god tid.

Vad tror du kommer att prägla lokalhyresmarknaden 2016?

– Hyresmarknaden år 2016 kommer att präglas av det begränsade utbudet av effektiva kontorslokaler inom tull och de konsekvenser som detta medför. Förutom högre hyror kommer vi sannolikt se att fler hyresgäster väljer att i dialog med hyresvärden försöka anpassa befintliga lokaler i stället för att flytta. Detta som en följd av att det inte finns några bra alternativ på marknaden.

– En del företag kommer att söka sig ut från centrala Stockholm för att hitta nya kontorslokaler. Många företag går dock bra och behovet av att profilera sig mot marknad och medarbetare väger ofta tungt vilket talar emot att vi med rådande konjunkturläge kommer se utflyttningar i någon större omfattning. I de centrala delarna av Stockholm där vi har lägst vakanser kan vi komma att se ett större inslag av andrahandsuthyrningar och andra lösningar.

– Historien har lärt oss att vi i marknadslägen som det aktuella även kommer att se fler fastighetsägare bygga på spekulation. Effekterna av detta kommer på kort sikt bli begränsade men kommer på längre sikt ge ett viktigt nytillskott till marknaden. De startklara projekten är i dag med några få undantag belägna utanför tullarna.

Hur tror du att hyresnivåerna kommer att utvecklas under året?

– Marknadshyran kommer under 2016 stiga över hela marknaden men framförallt i city och på malmarna där utbudet kommer att vara som mest begränsat. Vi såg redan under hösten att topphyrorna i city steg upp mot 6 000 kronor/kvadratmetern och trenden kommer att fortsätta även om det är viktigt att skilja på topphyror och snitthyror. Hur mycket hyrorna stiger beror i hög grad på hur efterfrågan utvecklas. Utbudet är redan begränsat i city och något större nytillskott kommer vi inte se under kommande år. De projekt som är på gång, som exempelvis SEB:s nuvarande lokaler vid Sergels torg, kvarteren nere vid Stureplan och KPMG-huset ligger alla flera år framåt i tiden.

– Även i närförort bedöms marknadshyrorna stiga men här bromsas utvecklingen av att vakanserna är högre och även det faktum att det finns ett stort antal byggrätter som är med och konkurrerar när det är affärer av lite större volym. Det har under hösten tecknats ett antal hyresavtal över 2 500 kronor/kvadratmetern i Solna och vi kan troligtvis förvänta oss topphyror ytterligare en bit upp för rätt objekt i bästa läge under 2016. I Söderort ser vi de högsta hyresnivåerna i nyproduktionen i Södra Hammarby.

– Sammantaget kommer vi under året få se större skillnader i marknadshyran mellan city och förort men även mellan olika delområden i förort. Vinnarna i förort är de områden som kan erbjuda kvaliteter som bidrar till att stärka hyresgästernas attraktionskraft, såsom bra kommunikationer, god närservice, miljöklassning och en modern profil.

Vilka är de viktigaste utvecklingsprojekten i dagsläget?

– Beaktat rådande vakansnivåer i innerstan och de konsekvenser dessa medför så är det av vikt att kontorsprojekten i city och i övriga innerstan kommer ut på marknaden inom rimlig tid och inte fastnar i planprocesser. Även om det är positivt för fastighetsägarna med låga vakanser och höjda hyresnivåer så kommer det på sikt ge effekter som är negativa för näringslivet i Stockholm. Får vi en situation över längre tid där fastighetsägarna inte kan erbjuda befintliga eller nya hyresgäster vad de efterfrågar och där lokalfrågan hämmar expansion och nyetableringar inom tull är det naturligtvis inte bra.

– Utanför city och på lite längre sikt så kommer utbyggnaden av tunnelbanan få effekter på kontorsmarknaden. Bland de kollektiva transportmedlen är tunnelbanan det som värderas högst vid kontorsetablering och vi vet historiskt att förbättrade allmänna kommunikationer ger positiva effekter på efterfrågan och därmed hyresnivåerna.

Lediga lokaler i Stockholm


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration