Konvertering av lokaler till bostäder allt vanligare

Cushman & Wakefield diskuterar omvandling av kontorslokaler till bostäder och menar att ett bättre utnyttjande av omoderna kontorslokaler kan leda till ökade värden på fastigheterna.

Skriven av Sören Arfwidsson, Sara Vesterlund, Johan Hoff och Jöran Rydberg från Cushman & Wakefield 2016-02-24 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

En trend som verkar ha kommit för att stanna är konvertering av lokaler, och då framförallt kontor, till bostäder. Det började för ett antal år sedan, främst i Stockholm, där tidigare kontoriserade sekelskiftesfastigheter konverterades tillbaka till bostäder. Sedan har även det följts av nyare fastigheter byggda på 1960- och 70-talet. Det som drivit utvecklingen är ett svagt intresse från hyresgästerna för äldre kontorslokaler med lägre standard och sämre effektivitet. Kontorslokalerna har ofta varit vakanta under längre perioder med hyresförluster som följd samt stora moderniseringsbehov för lokalerna. Detta medför att det blir svårt att få ihop en investeringskalkyl. Dessutom har många orter bostadsbrist i dag med i stort sett obefintliga vakanser för bostäder. I Östergötland, och då främst Norrköping och Linköping, har vi sett viss konvertering till bostäder, men det borde finnas potential för fler projekt. Exempel på redan utförda projekt i Norrköping är delar av industrilandskapets gamla byggnader som byggts om till bostäder och i Linköping har sekelskiftesfastigheters kontorslokaler konverterats till nya bostäder.

I en undersökning som Cushman & Wakefield nyligen gjorde bland sina kunder på hyres­gästsidan ("What Occupiers Want") framkommer det att kontorshyresgäster bland annat vill ha ­lokaler med god takhöjd ­som erbjuder bra dagsljusmiljö och som finns i en byggnad som påverkar företagets image positivt. Detta är krav som många 1960- och 70-talskontor inte uppfyller, varför potential bör finnas att omvandla även sådana fastigheter till bostäder. Ett alternativ till bostäder är konvertering till hotell vilket har genomförts i flera fastigheter i Stockholm men även i Norrköping där kommunens tidigare kontorslokaler har byggts om (Stadsvakten).

Folk i rörelse


En annan fördel med konvertering från lokaler till bostäder är att det skapar mer folk i rörelse i lokaltäta områden som kan kännas "döda", särskilt på kvällar och helger när kontor och butiker är stängda. Fler bostäder i sådana områden kan även öka attraktiviteten på de lokaler som finns kvar i och med lägre lokalvakanser och större kundkrets för butikslokalerna. Områdena blir mer dynamiska och spännande med inslag av boende vilket ger en levande stadsmiljö.

Bostadsmarknaden i regionens stora städer är också het vilket har medfört stigande priser på både bostadshyreshus och bostadsrätter samt högre hyror på nyproduktion. Hyrorna för nyproducerade bostäder i Norrköping och Linköping ligger idag omkring 1 700–1 900 kronor per kvadratmeter. Generellt sett har bostäder lägre vakanser än för kontor och butiker, både över längre och kortare period. Dessa faktorer ökar således även incitamentet för konvertering.

Eftertraktat


Likaså är hyresbostadsfastigheter ett eftertraktat investeringssegment. Det stora utbudet på kapital i kombination med den låga räntan gör att avkastningskraven drivits ned. Det finns i dag mer kapital allokerat till fastigheter jämfört med förra toppåret 2008. I dag är belåningsgraderna betydligt lägre och investerarna är mera riskaverta än år 2008 vilket gör bostäder till ett eftertraktat segment.

Sjunkande avkastningsnivåer


I Norrköping har den stora efterfrågan på hyresbostadsfastigheter i år resulterat i sjunkande avkastningsnivåer som bedöms ligga omkring 3,5 till fyra procent i bra lägen, motsvarande en köpeskilling om 15 000 till 18 000 kronor per kvadratmeter. Bedömningen är att avkastningskraven kommer att kvarstå för bostäder på denna nivå under 2016. Likaså kan inslag av bostäder i fastigheterna förbättra finansieringsvillkoren för fastighetsägaren vilket kan ge utrymme för till ytterligare investeringar i fastigheten som kan gagna de kommersiella hyresgästerna. Som jämförelse ligger avkastningskraven på de bästa kontorsfastigheterna cirka två procent högre.

Risker som bör beaktas


Det finns dock vissa risker som bör beaktas. Dels så kan ombyggnationer bli relativt kostsamma då bostäder kräver fler våtenheter än kontorslokaler och dessutom så sker för tillfället stora nybyggnationer av bostadshyreshus och vid en minskad efterfrågan på bostäder skulle eventuella vakanser kunna slå först mot konverterade bostäder om de håller lägre standard än de nybyggda bostäderna. Därför bör en väl utförd kalkyl och riskanalys genomföras innan ett konverteringsprojekt startas.
Artikelbild

Från vänster: Sören Arfwidsson, Sara Vesterlund, Johan Hoff och Jöran Rydberg.
Bild: Henning Croona




Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration