"Svårt att få tag på bra lokaler i Göteborg"

Mycket nyproduktion i områdena strax utanför CBD, och fortsatt hög efterfrågan på moderna lokaler. Martin Larsson, analytiker på Newsec, ger sin bild av hyresmarknaden i Göteborg.

Skriven av Martin Larsson, Newsec 2016-02-17 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Trenden som råder på Göteborgs kontorsmarknad fortsätter vara den samma som under de senaste åren med låga vakanser och hög efterfrågan på moderna lokaler. Företagen söker efter moderna kontorslokaler som flexibelt kan anpassas efter verksamheten och framför allt anpassas till en varierande storlek på verksamheten. Som vanligt är det många som söker efter lokaler om 100 till 200 kvadratmeter, men där sker samtidigt naturliga omflyttningar när företag växer eller minskar i antal anställda, alternativt bara byter lokal. Större lokaler, på 1 000 kvadratmeter och uppåt, finns knappt vakant inne i centrala Göteborg och är därmed väldigt svåra att få tag på för den som söker efter sådant.

Konceptbaserade lokaler


En trend är att allt fler hyresgäster söker efter konceptbaserade lokaler, bland annat aktivitetsbaserade. Med ett aktivitetsbaserat kontor kan hyresgästen effektivisera ytorna och därmed finns ett mindre ytbehov för samma verksamhet. Många hyresgäster saknar dock kunskaper om detta och det i sin tur kräver mer hjälp och investeringar från fastighetsägaren. I vissa fall behöver kontoret vara mer tekniskt anpassat vilket ställer högre krav på lokalerna. Även om dessa anpassningar ingår i hyran så kan hyresgästen få en lägre total­kostnad för ett mer modernt kontor.
Artikelbild

Martin Larsson, Newsec
Bild: Fotograf Cecilia AB


Inom CBD präglas utbudet av äldre lokaler och flera företag har därmed sökt sig till andra delar av staden. Under året flyttade bland annat både PWC och Sweco från CBD till det nybyggda Park 49 vid Ullevi. Vid så pass stora omflyttningar gör vakansnivån ett hopp uppåt, i dagsläget runt 4,5 procent, men väntas falla tillbaka till runt fyra procent. En vakansnivå kring fyra procent är i stort sett vad som uppstår bara av kontinuerliga omflyttningar. Topphyrorna inom CBD ligger i dag strax över 3 000 kronor per kvadratmeter och väntas fortsätta öka sakta uppåt. För även om flera företag har lämnat CBD för nyproduktion så är efterfrågan fortsatt hög på att få sitta i stadens mest centrala läge.

Ute i god tid


Till följd av det låga utbudet och den höga efterfrågan är det ett råd till företag som söker efter lokaler i Göteborg är att vara ute i god tid. Helst ett år innan är det bra att börja höra sig för. Då det är svårt att få tag i bra lokaler så är det även ett tips att söka efter lokaler som är rätt storlek för hyresgästen även på lite länge sikt. Många gör misstaget att skaffa en lokal som inom ett till två år är för liten för verksamheten och därmed måste jakten på nya lokaler börja om igen.

Mycket av nyproduktionen sker i områdena strax utanför CBD. Bland annat fortsätter Platzer att utveckla Gårda. I en gemensam ansökan med Skanska och Wallenstam söker man nu detaljplan för området Gårda/Ullevimotet där respektive bolag vill bygga varsitt höghus. Skanska under projektnamnet Göteborg Citygate och Platzer under Gårda Skyline. Hyresnivåerna i innerstaden ligger runt 2 100 kronor per kvadratmeter men för nyproduktion hamnar det närmare 2 500 kronor. Vakansnivåerna inom innerstaden är något högre än CBD, strax över 4,5 procent, men väntas sjunka sakta de närmaste åren.

Blir starkare


Ett område som kommer allt starkare är det från Korsvägen, genom Krokslätt och ner till Mölndal, som kallas för Mölndals dalgång. Längs den sträckan har flertalet nya kontorsbyggnader uppförts de senaste åren. Förutsättningarna är goda längs den sträckan med tillgänglig mark och bra kommunikationer till centrala Göteborg. ÅF-huset färdigställdes under 2014 och några år innan färdigställdes Mektagonen. Området fortsätter att utvecklas och i mars 2016 kommer Skanska färdigställa sin nya kontorsbyggnad med 5 500 kvadratmeter kontorsyta intill ÅF-huset. Ungefär vid samma tidpunkt så kommer SCA flytta in i sitt nya huvudkontor om 25 000 kvadratmeter i Mölndals centrum. Dessutom ska Husvärden bygga ytterligare kontor inom Krokslätts Fabriker. På lite längre sikt sker ett omfattande arbete vid Forsåkers industriområde. Det gamla pappersbruket kommer att omvandlas till en ny stadsdel och är ett av de större stadsutvecklingsprojekten i regionen, bortsett från Norra Älvstranden. Mölndals stad ska tillsammans med bland annat Wallenstam, Veidekke och Aspelin Ramm utveckla 3 000 bostäder och 100 000 kvadratmeter verksamhetsyta. Topphyrorna för Mölndal är i dag runt 2 300 kronor per kvadratmeter och har gått stadigt uppåt de senaste åren. Det ska samtidigt påpekas att det är en stor variation på standard bland utbudet inom Mölndals dalgång och därmed ett stort spann i marknadshyrorna. Vakans­nivån ligger i dag runt åtta procent och väntas sjunka framöver.

Lediga lokaler i Göteborg


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration