Låg vakansgrad ritar om hyreskartan

Hyresmarknaden är mycket stark i Göteborg just nu. Vad leder detta till? Vilka är framtidens områden? Marcus Gyllestål, fastighetsanalytiker på NAI Svefa ger här sin bild av Göteborgs hyresmarknad.

Skriven av Marcus Gyllestål, NAI Svefa 2014-03-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Marcus Gylle­stål
Bild: NAI Svefa


Hyresmarknaden i Göteborg är mycket stark och har så varit under de senaste åren.

Vakansgraden i Göteborg CBD och dess närområden förblir låga då utbudet av kontorslokaler inte motsvarar efterfrågan. Att vakansgraden är så pass låg i CBD har lett till att lägesindelningen för kontor i Göteborg delvis håller på att ritas om.

Det vi ser är att allt fler stora konsultföretag flyttar till lokaler i nybyggda kontorshus utanför vad som historiskt sett har varit CBD. Det har i sig skapat en ökande efter­frågan på kontorslokaler i andra delmarknader i staden i kölvattnet av dessa genomförda eller aviserade flyttar.

Ett exempel på detta är NCC:s kontorsprojekt vid Ullevi­gatan. Fastighetsägare med kontorslokaler i närheten har rapporterat om stadigt stigande efterfrågan och att företag nu helt plötsligt börjar tycka att Gårda ligger centralt. Trots att andra områden utanför CBD har blivit mer attraktiva bedömer vi att vakansgraden kommer att förbli mycket låg. Att inneha en kontorslokal i närheten av innerstaden har varit och kommer fortsätta att vara mer attraktivt än att sitta i ett ytterläge.

Modernt och effektivt lockar


Det som kan tänkas få vakansgraden att stiga är att fastighetsägare inte investerar i sina fastigheter för att anpassa dem till önskemålen från dagens kontors­hyresgäster och därmed tappar hyresgäster. Alternativt att den stora yta som de närmsta åren tillförs delmarknader i närheten av CBD Ieder till att ett antal större vakanser uppkommer i CBD samtidigt, när flera av dagens hyresgäster flyttar till de nya projekten.

Under senare tid har det varit en allt starkare trend att fler och fler hyresgäster väljer att flytta från sina äldre kontorslokaler till mer moderna och effektiva lokaler med betydligt mindre yta än tidigare, för en lika stor totalkostnad som för de gamla kontorslokalerna.

Denna trend kommer att fortsätta, samtidigt som att nästa steg i jakten på effektiviseringar sker i form av övergången till aktivitetsbaserat arbetssätt. Detta innebär bland annat att de anställda inte har några fasta kontorsplatser och ofta att det totala antalet kontorsplatser kan minskas, vilket i sin tur leder till att ytbehovet blir mindre. Denna trend blir allt starkare och ett exempel på ett storskaligt projekt uppbyggt kring principen är Swedbanks nya huvudkontor i Sundbyberg, Stockholm.

I övrigt är trenden att bolag väljer att flytta till ­effektiva lokaler i nybyggnadsprojekt utanför Göteborg CBD. Det låga utbudet har fått företag att leta lokaler i fler områden än tidigare.

Hyresutvecklingen och framtiden


Hyresnivåerna framöver bedöms komma att bli stabila till stigande i de flesta områdena i Göteborg. Marknaden är samtidigt relativt svårbedömd, framför allt för de mest centrala delmarknaderna. Det låga utbudet och den goda efterfrågan på kontorslokaler i Göteborg CBD och dess närhet leder till ett tryck uppåt på hyrorna. Samtidigt kommer flera kontorsprojekt att färdigställas i områden som ligger precis utanför CBD under de nästkommande åren, till exempel NCC:s projekt vid Skånegatan dit bland andra Sweco och PWC kommer att flytta. I takt med att allt mer yta tillförs marknaden och äldre kontorslokaler tomställs, kan det leda till en press nedåt på hyrorna för vissa typer av lokaler. Sanno­likt kommer hyresutvecklingen på kontorslokaler som är av äldre snitt vara betydligt sämre än för dess motsatser, främst i ytterområden, men även i innerstaden. Sammantaget gör det att utvecklingen av hyresnivåerna är relativt svårbedömd.

Kollektivtrafikens påverkan


Något som kan komma att påverka hyres­marknaden på flera sätt framöver är de investeringar som kommer att göras på kollektivtrafiken i regionen.

I dagsläget ligger dock flera av satsningarna relativt långt bort i tiden, som det stora projektet Västlänken, vilket förväntas påbörjas först under 2017/2018, en tidpunkt som är avhängig av att till exempel järnvägsplanen ska vinna laga kraft, vilket beräknas ske under 2017.

Utvecklingen av kollektivtrafiken kommer samtidigt sannolikt påverka hyresutvecklingen i berörda områden positivt framöver. Ett sådant område är Gamlestaden där ett nytt resecentrum ska byggas och beräknas stå färdigt under 2018. Det bedöms komma att ha en mycket stor positiv effekt på hyrorna och kommer i så fall vara ett de områden som procentuellt kommer ha bäst hyresutveckling framöver. På kortare sikt bedöms det att områden nära centrum som ökar i attraktivitet på grund av det låga utbudet i CBD, kommer se en stark hyresutveckling. Ett tydligt exempel är Norra Gårda, där hyrorna på senare tid ökat kraftigt.

Lediga lokaler i Göteborg



Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration