"Flyttrycket går från centrum"

Det är fler faktorer än kostnad som ska beaktas när företag ska välja nya lokaler. Olle Winroth, analytiker på Fastig-hetsekonomi hjälper till att räta ut frågetecknen när det gäller etablering i Öresundsregionen.

Skriven av Sofia Carlsson 2009-03-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Vilka är tendenserna på hyresmarknaden just nu?


– Det är liksom på den kommersiella transaktionssidan mindre aktivitet på uthyrningssidan. Benägenhet till förändring och byte av lokaler är mindre i rådande konjunkturläge. Trots att fler hyresgäster skulle kunna ta tillfället i akt sker det färre lokalförfrågningar nu än för ett år sedan. Vågen med varsel gör att många hyresgäster kommer att sitta i för stora lokaler allt eftersom varslen verkställs i uppsägningar. Malmö ser ut att klara sig relativt väl undan massuppsägningar, men givetvis kommer vakanserna att öka på sina håll. Lund och Helsingborg som har mer nischade näringsliv ser ut att ta mer stryk.

– Som tidigare är det den äldre delen av kontorsstocken som är svåruthyrd. Kostnaden för hyresgästanpassningar i förhållande till marknadshyran och en rimlig avkastning är ofta en svårlöst ekvation. Vi har sett exempel där hyresvärden prioriterat att göra investeringar med till synes tveksam lönsamhet på kort sikt för att undvika vakanser.

– Mer direkta effekter av konjunkturen ser vi på butikssidan. Det finns nu exempel på konkurser och lite mer långvariga vakanser – främst på externa handelslägen, men även inne i stadskärnorna.

Hur tror du hyrorna kommer att förändras framöver?


– Vi ser inga stora förändringar av hyresnivåerna än så länge. Det äldre kontorsbeståndet i Malmö CBD har länge varit trögrörligt både upp och ned. Förhandlingspositionen förstärks ytterligare för de attraktiva hyresgästerna, vilket ger en press nedåt. När nu byggkostnaden sjunker tillbaka utökas förhandlingsutrymmet också i nyproduktionen, vilket också ger ett tryck nedåt. Ett populärt sätt att upprätthålla samma hyresnivåer är att lämna initiala hyresrabatter, vilket definitivt är en trend som förstärkts och säkerligen kommer att fortsätta. En halv årshyra i rabatt är inte ovanligt. Fallhöjden är relativt låg i Malmö, Lund och Helsingborg. Risken för ökade vakanser och medföljande behov av kostsamma hyresgästanpassningar är ett mer bekymmersamt problem för hyresvärdarna än risken för minskade kvadratmeterpriser.

Hur ser flyttendenserna ut bland företag just nu?


– Liksom tidigare är det nyproduktionen som lockar – flyttrycket går från centrum mot Universitetsholmen och Västra Hamnen, främst när det gäller stora och medelstora företag. Det finns också ett intresse för lägen utmed Ringvägarna i södra och östra Malmö. Vestas flyttar nu in i sitt nya huvudkontor på Svågertorp. Även Ikea har planer på att lokalisera sitt huvudkontor på Svågertorp. De har reserverat en tomt med rätt att bygga 15 000 kvadratmeter kontor. Vi ser ett antal nybyggnadsprojekt med kontor och lager i startgroparna på Fosie. På Toftanäs byggs bland annat nya lokaler för Polisen.

Har du några råd till företag som vill etablera sig i Öresundsregionen?


– Prisskillnad mellan bästa läge och något mer perifera lägen är fortsatt liten. Nyproduktionen är förhållandevis lågt prisad i relation till yteffektiviteten och komforten. Invigningen av Citytunneln närmar sig så smått och med den lär inte minst området kring Triangeln bli mycket dynamiskt. Förutsättningarna för inpendling med tåg blir goda för större delen av befolkningen på båda sidor sundet. Det är emellertid betydligt lättare att attrahera arbetskraft från både Danmark och Sverige om etableringen sker på den danska sidan.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration