"Stadens ytterområden fortsätter att växa"

Stark efterfrågan, stigande hyror och ­sjunkande vakanser. Trenden för 2017 ­bedöms hålla i sig även 2018. David Fäldt Uppgard och Jan Tärnell på NAI Svefa ger här sin syn på lokalmarknaden i staden – med särskilt fokus på Kista.

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2018-03-14 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Jan Tärnell.
Bild: NAI Svefa


Stockholmsregionen växer i rask takt, inte minst till invånarantal. Stockholm är en av de fem snabbast växande regionerna i Europa med en tillväxttakt som överträffar tidigare prognoser. I takt med befolkningstillväxten behöver staden fortsätta att utveckla bostäder och infrastruktur. Och i rådande marknad behöver även lokalhyresmarknaden utvecklas.

Under de senaste åren har lokal­hyresmarknaden präglats av stark efterfrågan, stigande hyror och sjunkande vakanser. Trenden bedöms hålla i sig under 2018, men med viss avmattning. Under 2017 noterades nya toppnivåer för kontorshyror i Stockholm i kombination med rekordlåga vakanser. Centralt belägna kontor i Stockholm CBD är fortsatt mycket attraktiva, men de historiskt höga hyresnivåerna har fått många företag att se över sina möjligheter till omlokalisering. Moderna yteffektiva lokaler i bra lägen med goda kommunikationer är det som är mest attraktivt.

Allt fler företag utvärderar sina lokalkostnader och möjliga besparingseffekter av att förlägga sin verksamhet utanför tull. Omlokaliseringen kan ofta innebära modernare och bättre lämpade lokaler för hyresgästen till en lägre kostnad. Konsekvensen är dock att företagen riskerar att tappa attraktionskraft som arbetsgivare och vikten av goda kommunikationer är en avgörande faktor vid val av mer perifera lägen. De närförorter som ökat mest i popularitet är därför främst de med både bra kommunikationer och ett välutvecklat service­utbud.

Växer och utvecklas


Stadens ytterområden fortsätter att växa och utvecklas. Bland annat fortsätter Solna och Sundbyberg att förändras i snabb takt. Några exempel på större uthyrningar i dessa områden är Swedbanks och Migrationsverkets förhyrningar i Grand Central (Orgeln 7) i Sundbyberg med inflyttning mot slutet av 2018. Under 2019 flyttar bland annat Skolverket till Solna Business Park och Arbetsförmedlingen flyttar in i sitt nybyggda huvudkontor i Solna Strand.
Artikelbild

David Fäldt Uppgard.
Bild: NAI Svefa


Omlokaliseringstrenden har även nått statliga verksamheter och myndigheter. Under början av 2018 såväl som slutet av 2017 har regeringen beslutat att ett flertal myndigheter ska utlokaliseras från Stockholm till ytterstadsområden och övriga landet. Även om detta fenomen främst är drivet av en politisk agenda kan mycket väl sänkta lokalkostnader vara en bidragande faktor till besluten.

Fokus Kista:


Kista, Stockholms IT-hub, har kämpat med höga vakanser under lång tid. Ända sedan IT-kraschen har området haft en högre vakansgrad än övriga ytterområden till Stockholm. Framför allt har områdets yttre delar haft svårt att attrahera nya hyresgäster. Den gynnsamma hyresmarknaden i Stockholm har dock förbättrat situationen och många omvandlingsprojekt pågår i området.

Utveckling kring Grönlandsparken


I de centrala delarna av Kista pågår exempelvis utveckling kring Grönlandsparken, där bland annat Vasakronan vill riva och ersätta befintliga kontorsbyggnader med nya för att möta marknadens ökade krav gällande kontorslokaler. Framtaget planförslag inrymmer bland annat en kontorsbyggnad med 23 våningar, men ger också utrymme för publika verksamheter i bottenplan vilket tidigare har saknats. Planarbete pågår och väntas vinna laga kraft under 2018.

Uppseende­väckande ombyggnation


Strax norr om Kistamässan ligger Kista Gate där ­Ericsson har sagt upp ytor om cirka 40 000 kvadrat­meter i Klöverns fastigheter Helgafjäll 4 och 7. Redan 2016 presenterades projektskisser på en uppseende­väckande ombyggnation av fastigheterna där en iögonfallande överbyggnad formad som en gloria är tänkt att sammanlänka fastigheternas byggnader. Hur projektet tas emot av marknaden och slutligen utformas, samt hur dess stora volym påverkar hyresmarknaden i Kista, återstår att se.

Lokalhyresmarknaden i Kista har, efter en tids stiltje, utvecklats positivt de senaste åren och utsikterna för 2018 ser positiva ut. Hyresnivån för moderna kontor i centrala Kista ligger i dag mellan 2 100 till 2 500 kronor per kvadratmeter kallhyra, men det finns toppnoteringar kring 3 000 kronor per kvadratmeter i bland annat Kista Tower.

Marknadsläget har även börjat pressa ned vakansgraden. I de bästa delarna av Kista ligger vakansgraden nu kring fem procent för moderna och flexibla kontorsbyggnader. Mixen av hyresgäster har gradvis förändrats vilket kan ha bidragit till de sjunkande vakanserna. Det är inte bara IT-branschen som är intresserad av Kista längre. Under 2017 valde bland annat ABB, Nordea och Transportstyrelsen att flytta delar av sina verksamheter till Kista.

En annan förklaring till denna positiva trend kan vara en konsekvens av en kraftig ökning av antalet bostäder i närområdet, vilket har lett till en mer levande stadsmiljö.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration