"Det är fortsatt fastighetsägarens marknad"

En efterfrågan som överstiger utbudet fortsätter att pressa upp hyrorna. Erik Norrman på NAI Svefa ger sin syn på lokalhyresmarknaden i Göteborg.

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2018-03-06 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Erik Norrman, NAI Svefa.
Bild: Nai Svefa


Vilka trender på hyresmarknaden tror du kommer att prägla 2018?


– Inga större trendskiften bedöms ske under 2018 utan det är fortsatt stor efterfrågan på moderna och yteffektiva lokaler i kommunikationsnära lägen samt med närhet till service. Trenden med ökad flexibilitet gäller fortfarande. Hyresgästerna har i dag högre krav på flexibilitet med snabba expansioner och/eller en hög andel projektanställda eller underkonsulter. Det ska bli intressant att följa "co-working-trenden" där Göteborg under 2017 sett ett flertal nyetableringar i centrum såsom Convendum, Regus och United Spaces. Tidigare har det endast funnits i Stockholm och lockat hyresgäster främst inom media, PR, reklam och fintech.

Hur kommer hyresnivåerna att utvecklas under året?


– Hyresutvecklingen har varit god under den senaste tiden och då främst under de senaste tre åren. Detta avser både nyproducerade kontor som i mångt och mycket varit hyresdrivande men även hyror i det befintliga beståndet där vi ser att hyrorna har rört sig uppåt. Som det ser ut nu så har hyresdifferensen mellan nybyggda kontor och hyresgästanpassade lokaler i äldre hus minskat. Tittar vi på fundamenta som den starka sysselsättningsutvecklingen i Göteborg där exempelvis fordonsindustrin går mycket bra och där kinesiska Geely och Cevt har stora planer för Göteborg finns det inte mycket som tyder på en vikande trend i det korta perspektivet.

– Som de flesta känner till vid det här laget är det mycket på gång i Göteborg med exempelvis ett stort antal kontorsprojekt som skulle kunna landa in under en relativt snäv tidsperiod, omkring stadens 400-års­jubileum. Om en stor del av dessa projekt blir realiserade kommer det bli en utmaning för hyresmarknaden i stort. Under de kommande ett till två åren är tillskottet dock relativt litet varför vi bedömer att hyresmarknaden kommer att vara fortsatt god under 2018 med stabila till stigande hyror.

– En del större omflyttningar är att vänta framöver och närmast under 2018 är Försäkringskassans flytt till nya lokaler i kvarteret Tändstickan i Almedal. Försäkringskassan kommer i stort sett att halvera sin lokalyta och lämna ytor i Gårda, Nordstan och Gamlestaden. I slutet av 2017 kommunicerades att Skatteverket kommer att lämna sina lokaler i Rosenlund för nybyggda kontorslokaler om 15 000 kvadratmeter i norra Gårda, dock med färdigställande först år 2020.

Hur beskriver du efterfrågan på Göteborgsmarknaden just nu?


– Efterfrågan är fortsatt så att den överstiger utbudet. I dag är det inte helt lätt att hitta centralt belägna kontor med modern utformning. Det finns absolut lediga lokaler men det är fortsatt fastighetsägarens marknad. Vad gäller efterfrågan på nyproducerade lokaler och sett till etableringarna under de senaste åren i regionen har inte läget varit den mest avgörande faktorn utan det är snarare så att bristen på större, moderna och yteffektiva lokalenheter i centrumlägen varit det som drivit utvecklingen. Så länge läget varit kommunikationsnära och med ett hyffsat serviceutbud har marknaden i stort sett "slukat" projekten som i vissa fall avsett relativt solitära lägen.

Vakansgraden har länge varit låg i staden, hur påverkar det marknaden?


– Större efterfrågan än utbud medför naturligtvis en press upp på hyrorna, vilket vi har sett under de senaste åren. En alltför låg vakansgrad är annars inte att föredra då det skapar svårigheter för fastighetsägare att i dagsläget kunna erbjuda hyresgäster nya lokaler eller ersättningslokaler, vilket i värsta fall riskerar att dämpa utvecklingen av företagsetableringar.

Om man ändå söker lokal, har du några tips?


– Var ute i god tid. Se över de befintliga lokalerna först och se om ni kan anpassa arbetssättet. Fundera på hur mycket av tiden som spenderas på kontoret eller vid själva skrivbordet. Mycket kan göras genom en så enkel lösning som att införa flexibla arbetsplatser. Krävs det större ombyggnationer är det så klart bättre att se sig om efter nya lokaler då det kan vara svårt att hålla en pågående verksamhet under tiden. Se också över vilka faktorer som är avgörande för verksamheten vad gäller exempelvis läget. Ett nybyggt kontor i ett för Göteborg perifert läge, om vi pratar serviceutbud, kanske inte alltid är det som lockar de bästa talangerna till ditt företag. Det går att göra mycket i äldre lokaler så länge läget är bra. Är det inte akut med en flytt kan det annars vara läge att sitta lugnt i båten då det sannolikt kommer att bli ett större utbud framöver. Om det ändå är läge för flytt gäller det i övrigt att ha koll på allt som händer och kommer att hända i Göteborg vad gäller infrastrukturprojekten.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration