Kan jag utan vidare överlåta hyreskontraktet till förvärvaren?

FRÅGA: Jag bedriver måleriverksamhet och hyr en affärslokal för detta ändamål. Jag skall nu överlåta verksamheten till en förvärvare som eventuellt kommer att använda lokalen för en helt annan typ av verksamhet. Kan jag utan vidare överlåta hyreskontraktet till förvärvaren?

Skriven av Jenny Palmberg och Lars Gahnström 2013-02-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Lars Gahnström
Bild: Widstrand och Emma Granberg


Svar: Inledningsvis kan sägas att det råder ett allmänt förbud för en hyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten till en lokal till någon annan. Om hyresvärden inte lämnar sitt samtycke finns dock en möjlighet att frångå denna huvudregel om hyresgästen får hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Detta sker genom en ansökan till hyresnämnden om överlåtelse av hyresrätten.

Förutsättningar för tillstånd


Förutsättningarna för att hyresgästen skall få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten är att den nya hyresgästen skall överta den verksamhet hyresgästen bedriver samt att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Det krävs dock synnerliga skäl för att tillstånd skall lämnas om hyresgästen innehaft lokalen kortare tid än tre år.
Artikelbild

Jenny Palmgren
Bild: Widstrand och Emma Granberg


Om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen skall hyres­nämnden i sin bedömning av om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen främst titta på om efterträdaren skall kunna godtas som hyres­gäst. Det är särskilt viktigt att efterträdaren själv eller tillsammans med medhjälpare skall ha förmåga att driva den typ av rörelse som skall övertas och således har möjlighet att betala hyran.

Som synnerliga skäl, för det fall hyresgästen ännu inte innehaft lokalen i tre år, beaktas bland annat om hyresgästen på grund av sjukdom, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen.

Artikelbild

Någon som bedriver annan verksamhet


I princip kan en överlåtelse utan hyresvärdens samtycke inte ske till någon som avser att utöva annan verksamhet än den hyresgästen bedrivit. För att hyres­nämnden skall bifalla en ansökan om över­låtelse krävs att det föreligger identitet mellan den verksamhet hyresgästen bedriver och förvärvarens verksamhet. Det är det faktiska innehållet i verksamheten som är avgörande oavsett under vilket varumärke verksamheten skall bedrivas. Som exempel kan nämnas att tillstånd vägrades i ett fall då innehavaren av en cafeteria ville överlåta lokalen till en efterträdare som avsåg att bedriva kinarestaurang då det ansågs innebära annan verksamhet. Om en förändring sker av lokalens användningssätt efter det att överlåtelsen skett riskerar efterträdaren att hyresrätten förverkas, oberoende av om över­låtelsen skett med hyresvärdens samtycke eller med hyresnämndens tillstånd. Detta hänger samman med hyresgästens skyldighet att använda lokalen för det ändamål som ursprungligen avsetts och avtalats mellan parterna, vilket tydligt framgår i hyreskontraktet avseende lokalen.

Följder av otillåten överlåtelse


Om en hyresgäst överlåter hyresrätten utan behövligt samtycke eller tillstånd och inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål förverkar hyresgästen hyresrätten; hyresgästen åsidosätter på ett väsentligt sätt en skyldighet enligt hyresavtalet eller enligt hyreslagen, vilket innebär att hyresvärden får rätt att säga upp hyresavtalet i förtid med omedelbar verkan. Redan i och med ett avtal om överlåtelse av hyresrätten anses överlåtelseförbudet överträtt. Det fordras alltså inte att övertagaren har flyttat in i lokalen. Det är således viktigt att samtycke eller tillstånd till överlåtelse av hyresrätten införskaffas innan en hyresgäst ens ingår avtal om överlåtelse. Dock finns, som nyss sagts, möjlighet till rättelse om så har skett.

Avslutningsvis skall för tydlighets skull klargöras att vad som sagts ovan inte gäller i fall då aktiebolag eller handelsbolag hyr en lokal och ägarna överlåter samtliga aktier eller andelar i bolaget till ny ägare eftersom i det fallet bolagets rättigheter och skyldigheter består oförändrade. En sådan försäljning innebär alltså inte att hyresrätten till lokalen överlåts.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration