"Toppen är inte nådd"

Betalningsviljan för en attraktiv produkt ökar när man istället för hyra per kvadratmeter jämför årskostnad och beaktar vilken produktivitet man får för pengarna, skriver Johan Zachrisson och Milena Kuljanin på Cushman & Wakefield.

Skriven av Axel Ohlsson 2017-11-15 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Milena Kuljanin.
Bild: Cushman & Wakefield


– Vi ser ett ökat fokus på medarbetarna hos många hyres­gäster. Att rekrytera dem, att behålla dem, att skapa engagemang. Ökat fokus på medarbetarna medför ökat intresse för arbetsplatsens läge och utformning. Lokalen ska kännas rätt. Ha en puls, förstärka företagets ID, bära upp både verksamhet och varumärke. Och vara en bra plats att vara på för medarbetarna. Även komponenter utanför lokalen kan vara viktiga, till exempel faciliteteter som underlättar arbetspendling/träning/friskvård, eller en stimulerande gatumiljö med caféer och folkliv. Detta fokus på medarbetarna är den underliggande orsaken till de höga hyrorna. Många arbets­givare kan inte lämna city utan att tappa personal.

– Vi ser också att många frågar efter flexibilitet ­avseende hyrestid. Dessa företag har ingen aning om var de är om tre, fem eller sju år. Det finns här en tydlig mismatch mellan hyresvärdens strävan efter säkra kassa­flöden och hyresgästens ovisshet inför fram­tiden. Det ställs på sin spets av dagens höga hyror i city – man har helt enkelt inte råd att hyra en lokal med plats för framtida tillväxt. Flera hyresvärdar har därför börjat hyra ut nyckelfärdiga lokaler på kortare kontraktstider, mot en viss premie på hyran.

– Den explosionsartade framväxten av co-working är en logisk konsekvens av dessa två trender. De erbjuder en attraktiv arbetsmiljö, på flexibla villkor utan bindningstid. Att döma av situationen i andra snabbväxande städer i Europa och USA kommer co-working fortsätta att växa i Stockholm länge än. Man kan säga att det klassiska kontorshotellet återuppstår i modernt lounge-format. Här möts frilansare och småföretagare i den nya "gig-ekonomin", men även större företag hyr in sig i kreativa miljöer för att se och synas, och ta del av puls, nätverk och affärsmöjligheter.

– Skillnaden mellan co-working och traditionella kontorshotell är mer kulturell än fysisk, och ligger främst i betoningen av värdeord som "community" och "creativity". Det påverkar i sin tur både serviceerbjudandet och utformningen av lokalerna. Det är en glidande skala, ingen binär definition. Många co-working spaces erbjuder även traditionella, låsbara kontorsrum.
Artikelbild

Johan Zachrisson.
Bild: Cushman & Wakefield


Hur skulle ni beskriva lokalhyresnivåerna i Stockholm?


– Hyrorna i city är höga, men också mycket varierade. Förutom adress och lokalens skick har effektivitetstalen stor betydelse. Medger planlösning och klimatsystem en effektiv planlösning, mätt i kvadratmeter per arbetsplats? Man måste inse att man ofta jämför äpplen med päron när man pratar kvadratmeterhyra. Det är ofta mer relevant att jämföra årshyra för de lokaler som klarar av att tillgodose företagets behov.

Var finns det lediga lokaler?


– Utanför tullarna finns fortfarande goda möjligheter att hitta bra kontorslokaler, till hyror som är långt under hälften av cityhyrorna. Men rumsindelade kontor med låg takhöjd i perifera lägen kommer i framtiden att bli i det närmaste obsoleta. De erbjuder inga förutsättningar att skapa en modern arbetsplats.

– Med jämna mellanrum dyker det upp lediga ­lokaler i moderna fastigheter i bra läge till följd av att hyres­gäster får ändrade behov. Dessa vakanser fylls dock upp snabbt. För den som har möjlighet att planera med något längre framförhållning kan nyproducerade kontorslokaler i närförort vara ett mycket attraktivt alternativ, då de erbjuder hög produktivitet och goda möjligheter att skapa en attraktiv arbetsplats. Tiden från beslut till inflytt kan dock vara avsevärt längre.

Vilka områden tror ni kommer att utvecklas mest framöver?


– Det finns fortfarande mycket potential kvar i Solna och Sundbyberg. Här kommer det nu bli viktigt att inte bara erbjuda bra kontor, utan att även skapa stads­miljöer med urban kvalitet och ett varierat utbud för ­livet utanför arbetsplatsen. Det har man lyckats bra med i Sickla och Hammarby Sjöstad. Det finns potential att det stråket blir ännu bättre när Globen och Slakthusområdet tar fart. Kista och Värtahamnen är andra områden som kan utvecklas, men på längre sikt.

– I city ska det bli roligt att se om det händer något i Klarakvarteren. Brunkebergstorg har ju fått ett nytt liv, främst tack vare Urban Escape. Även Vasagatan blir bättre tack vare Klara C och nya Continental. Det planeras projekt på Centralstationen, i SEB:s tidigare lokaler på Sergels Torg och i KPMG:s tidigare lokaler bredvid Sheraton. Men Drottninggatans nedre del är fortfarande tingeltangel. Hur länge till?

Hur tror ni att hyresnivåerna kommer att förändras under slutet av 2017?


– Till viss del beror det såklart på världsläget, och dess inverkan på ränta och konjunktur. Men oavsett externa faktorer tror vi att spreaden kommer att öka, med fortsatt stigande topphyror. Betalningsviljan för en attraktiv produkt ökar när man istället för hyra per kvadratmeter jämför årskostnad och beaktar vilken produktivitet man får för pengarna.

– Vid ombyggnad av befintligt är det ofta svårt att matcha nyproduktion med avseende på arbetsplatsens produktivitet. Det är därför främst i nyproduktion, samt i vissa befintliga fastigheter i mycket attraktiva lägen och med goda möjligheter att skapa en modern och attraktiv arbetsplats, som topphyrorna per delmarknad kommer att fortsätta stiga mest.

– Det som kvarstår att konkurrera med i befintliga fastigheter, förutom pris, är service och flexibilitet. Det ställer dock helt andra krav på fastighetsägarens organisation, både i fråga om kultur och bemötande och i själva affärsmodellen, när man inte längre kan teckna sitt treårskontrakt och sedan glömma bort kunden tills nästa omförhandling närmar sig. Kvalitet, lyhördhet och kundanpassning är ledord som krävs. Det kan vara svårt att kombinera med ett lågt pris.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration