Fortsatt utrymme för uppgång på hyresmarknaden

Det har länge diskuterats om kontorshyrorna har nått taket. Men nivåerna har fortsatt att stiga och betalningsviljan finns fortfarande. Det finns fortfarande utrymme för uppgång vilket skapar ringar på vattnet, menar JLL:s Sebastian Riesterer.

Skriven av Axel Ohlsson 2017-10-24 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Hur skulle ni beskriva lokalhyres­nivåerna i Stockholm?


– Kontorshyrorna i Stockholmsområdet har utvecklats kraftigt under de senaste åren och det har länge diskuterats om taket har nåtts. Trots detta har hyresnivåerna fortsatt uppåt och för CBD har de ökat med 17 procent under andra kvartalet jämfört med samma period under föregående år. Betalningsviljan finns fortsatt i marknaden och absoluta toppnivåer börjar närma sig 9 000 kronor per kvadratmeter. Bedömningen är därför att fortsatt utrymme för uppgång finns i marknaden. Detta har skapat ringar på vattnet och hyresnivåerna i områden som tidigare setts som sekundära har även utvecklats kraftigt. Hyresgästerna är ofta beredda att betala väl för moderna lokaler då kraven från hyresgästerna blivit allt högre och allt fler av dessa moderna lokaler återfinns utanför innerstaden.
Artikelbild

Sebastian Riesterer.
Bild: JLL


Vad efterfrågas mest nu?


– Hyresgästernas krav på kontoret som varumärkesbärare har blivit allt högre, där läge och kvalitet är framförallt det som efterfrågas. Yteffektiva lokaler har länge efterfrågats i kombination med allt fler moderna tekniska lösningar. Kravet på yteffektiva lokaler ger dessutom utrymme för hyresgästerna att betala mer per kvadratmeter men med bibehållen totalhyra.

Var finns det lediga lokaler?


– Utbudet är lågt på de flesta av Stockholms delmarknader och mycket få större lokaler finns att tillgå. Kista är egentligen den enda delmarknaden där JLL sett en ökande trend i vakansgrad, där relativt stort utbud återfinns framförallt i den sekundära stocken. Flera större ytor kommer inom de närmaste åren att frigöras i framförallt Övriga innerstaden på grund av att hyres­gäster valt att flytta till nyproducerade fastigheter utanför tullarna. Stocken i innerstaden är överlag gammal och kommer att behöva genomgå stora anpassningar innan uthyrning kan ske. De större lokaler som erbjuds i dagsläget återfinns därför framförallt i projektfastigheter och då framförallt i Solna, Sundbyberg samt Hammarby Sjöstad.

Vilka områden tror ni kommer att utvecklas mest framöver?


– En stark utveckling har under de senaste åren setts i Solna i och med utvecklingen av Arenastaden. I området kring Sundbyberg har utvecklingen också tagit fart och ett krafttag kommer även att tas för att lyfta Solna Business Park. En stor andel av utvecklingen har länge varit koncentrerad kring just Solna och Sundbyberg, men trenden under de senaste två åren har varit att börja utveckla de södra delarna av Stockholm. Framförallt i nära anslutning till Södermalm. Hammarby Sjöstad är nu ett av de större projektområdena i Stockholmsområdet och det som kallas Söderstaden där Globen samt Slakthusområdet ingår förväntas komma inom relativt snar framtid. De moderna lokaler som utvecklas i dessa områden, det nära läget till innerstaden och det relativt låga priset är starkt bidragande faktorer till att en fortsatt utveckling förväntas i dessa områden.

Hur tror ni att hyresnivåerna kommer att förändras under andra halvan av 2017?


– Betalningsviljan finns fortfarande i marknaden och ett fortsatt utrymme för hyrestillväxt finns. I CBD förväntas prime-hyran öka ytterligare, förmodligen med mellan tre till fem procent. Den största utvecklingen förväntas dock ses just i närförorterna med Hammarby Sjöstad, Globen och Marievik i spetsen. Nya högre hyror kommer framförallt förknippas med uthyrningar i nyproducerade fastigheter. Även i "Övriga innerstaden" förväntas en fortsatt positiv utveckling. Marknaden i "Övriga innerstaden" är dock mycket spridd. En fortsatt hyrestillväxt förväntas därmed under andra hälften av 2017 men i en något svagare takt än den som kunnat ses under det senaste året.

Vilka särskilda trender går att se på lokalhyresmarknaden i Stockholm just nu?


– Trenden är att allt större krav på lokalerna ställs av hyresgästerna då lokalerna har blivit allt viktigare i kampen om arbetskraft. Kontorsstock med hög teknisk standard och andra efterfrågade kvaliteter är relativt sällsynt i innerstaden, vilket gör att moderna och riktigt bra kontorsprodukter sticker ut i konkurrensen och kan prissättas därefter. Betalningsviljan för dessa produkter finns även fortsatt i marknaden. De låga vakanserna och den starka hyresutvecklingen har gjort att fastighetsägarna sätter ytterligare prestige i att sätta rekordnoteringar. Nytt är att vissa fastighetsägare inte sällan hellre väntar lite extra med att hyra ut en lokal, för att på så vis kunna få ytterligare lite högre nivåer istället för att snabbt bli av med vakansen.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration