"Ha respekt för högkonjunkturen vi lever i"

Utvecklingen av stigande hyresnivåer och lägre vakansgrader fortsätter – men man bör ha respekt för den högkonjunktur vi lever i och tänka långsiktigt, menar Sebastian Pradilla på Optimal Progess.

Skriven av Axel Ohlsson 2017-09-29 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Sebastian Pradilla.
Bild: BQMDG


Hur skulle ni beskriva lokalhyresnivåerna i Stockholm?


– Vi ser en stark hyresutveckling för hyresnivåerna för kontorslokaler runt om i Stockholm. Framförallt har CBD en stark utveckling vad gäller hyresnivåer och därmed ser vi också minskande vakansgrader. Till delar tror vi att det beror på en brist på större spekulativa kontorsprojekt i CBD. Samtidigt har ytterområdena stärkts just på grund av detta, då man som hyresgäst väljer att titta utanför tullarna för andra alternativ. Solna/Sundbyberg har varit ledande i denna utveckling, då främst Arenastaden i Solna. Även här ser vi tydligt stigande hyresnivåer.

Vad efterfrågas mest nu?


– Mot bakgrund av den fantastiska utveckling vi har haft de senaste tio åren ser vi att det har tillförts betydligt fler högkvalitativa kontorsytor runt om i Stockholm. "Läge, läge, läge" är fortfarande ledordet när det kommer till etableringar, i alla led. Tillgängligheten till och från arbetsplatsen, framförallt med kollektivtrafik, är en enorm konkurrensfördel både för fastighetsägarna som ska hyra ut lokalerna och för kontoren som ska attrahera arbetstagare. Att ha ett attraktivt utbud av handel, service, mat och dryck är också väldigt viktigt för att arbetstagarna ska uppleva att de arbetar centralt, även om de inte sitter i city. Men vi märker att hyresgästerna har blivit betydligt mycket mer kräsna vad gäller andra kvalitéer. Modernitet och flexibilitet av ytorna är hygienfaktorer med hänsyn till hur vi nyttjar ytorna. Att ha ett traditionellt kontor med kontorsrum är förlegat, och de aktivitetsbaserade kontoren är här för att stanna.

Var finns det lediga lokaler?


– Sett till vakansgraderna finns det ett stort bestånd av lediga lokaler i bland annat Kista och Upplands Väsby, med drygt 15 procent respektive 9,5 procent i vakansgrad. Det är givetvis inte enbart där det finns lediga lokaler, det finns i samtliga områden. Däremot är det betydligt mycket svårare att hitta en ändamålsenlig lokal i CBD än i exempelvis Kista. Därför måste man som hyrestagare se över möjligheterna i de olika delområdena, och väga för- och nackdelarna mot varandra.

Vilka områden tror ni kommer att utvecklas mest framöver?


– Utveckling är relativt, ser vi till utveckling av hyresnivåer kan vi nog dra enkla slutsatser om att, givet dagens förutsättningar, alla delområden som har låga vakansgrader kommer att ha en högre positiv utveckling av hyresnivåerna än de med högre vakansgrader.

– Detta är förvisso oaktat eventuella projekt som innebär tillförsel av ny kontorsyta eller eventuell konvertering av kontorsyta till bostäder. Redan nu ser vi en kombination av bägge alternativ, exempelvis i Kista där man bland annat drivet ett projekt att omvandla IBM:s gamla kontor till ett nytt bostadsområde. Utvecklingen går hand i hand, även om man går mot fler olika håll. Oftast innebär eventuell konvertering av ytor även en konsolidering av ytorna i respektive område, vilket då även ofta ger utrymme för nyproduktion av mer ändamålsenliga och moderna lokaler, vilket i sin tur ger en positiv utveckling på hyresnivåerna.

Hur tror ni att hyresnivåerna kommer att förändras under andra halvan av 2017?


– Vi ser en fortsatt positiv utveckling av hyresnivåerna och en minskning av vakansgraderna vad gäller kontorsytor, men man bör ha respekt för det faktum att vi idag lever i en högkonjunktur och att ingen marknadssituation är konstant. Att marknaden skulle vända under andra halvan av 2017 är nog ingen större risk, men man måste ha ett mer långsiktigt tidsperspektiv för att säkerställa sitt varande eller icke-varande i framtiden. Både som fastighetsägare och hyresgäst.

Vilka särskilda trender går att se på lokalhyresmarknaden i Stockholm just nu?


– Detaljhandelns utveckling verkar gå mot att minska ner ytorna. Om man kollar på bland annat Svensk Handel och Swedbanks rapporter från 2016 respektive 2015, förutspår man att detaljhandelns nyttjande av lokalyta kommer att minska drastiskt kommande fem till tio år. Den stora frågan är vilka handelskluster, vare sig det är stråk eller köpcentrum, som kommer att överleva denna utveckling. Å ena sidan ser man redan i dag viss utveckling mot konvertering av handelsyta till förmån för bostäder, exempelvis i Stinsen, men alla ytor som kommer att tomställas framgent, kommer inte kunna konverteras till bostäder. En rimlig utveckling kan då vara, givet att företagsklimatet ser ut som det gör i dagsläget, att konvertera vissa handelsytor till kontorsytor istället. Det ställer dock krav på hur ytorna utnyttjas. Alla vill ju ha levande stadsdelar och om allt blir kontor kan det lätt skapas väldigt ödsliga områden efter kontorstid. Det är lätt att spekulera, men det kommer helt klart att vara en spännande resa att vara med på!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration