"Stora kontorsprojekt i pipeline"

Nytillskottet av moderna nyproducerade kontorslokaler har under de senaste åren varit relativt begränsat – men nu syns en klart höjd planaktivitet med stora kontorsprojekt i pipeline. Det menar Emil Bergsten på Cushman & Wakefield, som här ger sin syn på lokalhyresmarknaden i staden.

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-03-05 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Emil Bergsten.
Bild: Cushman & Wakefield


Hur skulle du beskriva lokalhyresnivåerna i Göteborg?


– Det råder fortsatt en hög efterfrågan på moderna, miljöcertifierade och yteffektiva kontorslokaler i centrala Göteborg. Vid nyproduktion av kontor samt vid renovering av äldre kontor är det i mycket hög utsträckning kontorslandskap med aktivitetsbaserade kontorsytor som efterfrågas. Centrala kontorslägen med närhet till goda allmänna kommunikationer fortsätter att visa en god hyresutveckling.

­Vilka konsekvenser får marknadsläget för hyresgäster som vill förändra sin lokalsituation?


– Låga vakansgrader, under fem procent i Göteborg CBD, gör det svårare för företag att omlokalisera samt besvärligare för hyresvärdar att erbjuda större ytor till befintliga hyresgäster som vill expandera sin verksamhet. Hyresgäster får idag vid omlokalisering söka bredare och vara öppna för etablering i stadens olika kontorslägen även utanför CBD där det finns många områden med goda kommunikationer. Uppfräschning/renovering av äldre kontorslokaler måste också övervägas då detta kan vara ett fullgott alternativ gentemot modernare lokaler då dessa ofta kan bli lika ändamålsenliga lokaler för verksamheten. Marknadsläget gör sammantaget att företag som söker nya lokaler behöver vara ute i god tid samt överväga fler potentiella lägen och lokaler.

Var finns det lediga lokaler?


– Större vakanser i innerstaden återfinns i Nordstan efter Nordeas avflytt. Också i Läppstiftet finns större kontorsytor lediga, även om Collector kommer att flytta in i cirka 6 000 kvadratmeter under 2018. Bland det äldre beståndet på Heden går det även att hitta större lediga kontorsytor. Gemensamt för samtliga dessa ytor är att de är i behov av relativt genomgripande hyresgästanpassningar innan en ny hyresgäst kan flytta in. Som hyresvärd kan det vara mycket positivt att utföra en så kallad förtida lokalanpassning av en mindre del av ytorna för att tydligare ge potentiella hyresgäster en bild av hur dessa lokaler kan komma att se ut efter att en sådan hyresgästanpassning är genomförd.

– En tidigare stor vakans återfanns i Gullbergsvass 3:3 där Sweco tidigare lämnat cirka 12 000 kvadrat­meter. Byggnaden rivs för närvarande för att ge plats för en ny kontors- och hotellbyggnad benämnd "Platinan".

Vilka områden tror du kommer att utvecklas mest under de närmsta åren?


– Nytillskottet av moderna nyproducerade kontorslokaler har under de senaste åren varit relativt begränsat. Vi ser nu en klart höjd planaktivitet med stora kontorsprojekt i pipeline. Under de närmaste åren kommer transformeringen av området kring Gullbergsvass att inledas. Först ut i pipeline ligger bland annat Platinan med i en första etapp 40 000 kvadratmeter varav 20 000 kvadratmeter kontor och 20 000 kvadratmeter hotell. Byggstart är planerad under 2017. I en andra etapp kan ytterligare 20 000 kvadratmeter kontor tillkomma. Längre fram, i takt med att nya Göta Älv bron och senare Västlänken färdigställs, kommer ytterligare stora kontorsytor kunna påbörjas kring Lilla Bommen och centralstationen.

– Just i området runt och omkring Göteborgs centralstation kommer nya ytor tillskapas med bland annat pågående byggnation av Regionens Hus vilket planeras vara färdig­ställt under 2019. Regionens hus omfattar en ombyggnation av dels nuvarande "Vita huset" om 6 000 kvadratmeter samt en tillbyggd byggnad i 15 våningar om 22 000 kvadratmeter. När Västra Götalandsregionen samlar en stor del av sina medarbetare på en plats kommer de att lämna sina nuvarande lokaler och därmed frigöra ytor på olika platser i staden. Jernhusen utvecklar även området direkt runt Centralstationen med Region City innehållande bland annat Jubileumstornet om 22 våningar. I och med projektet kommer området omdanas och ytterligare kontorsytor att tillskapas i ett ur kommunikationssynpunkt svårslaget läge. Under byggtiden kommer det dock att bli stökigt för befintliga hyresgäster varför säkert några företag kommer att välja att lokalisera sig i till ett annat läge.
"Vi ser nu en klart höjd planaktivitet"

Positivt för Gårda


– Även Gårda som genom nybyggnation i Heden länkats samman med centrum kommer sannolikt ha en positiv utveckling. Skanskas tidigare etablering, av ­Gröna skrapan, om cirka 17 000 kvadratmeter och Platzers projekt om cirka 12 000 kvadratmeter (varav Försäkrings­kassan hyr cirka 7 000 kvadratmeter) i norra Gårda är några exempel på fastighetsbolag som sett potentialen i dessa områden. Framöver har Platzer, Wallenstam och Skanska planer på att var för sig uppföra höga kontorshus om cirka 25 000–40 000 kvadratmeter och uppe­mot 30 våningar höga i området.

– Ytterligare ett område som länge haft potential är stråket genom Mölndalsåns dalgång som erbjuder attraktiva kontorslägen med markant lägre hyresnivåer, speciellt i det äldre beståndet. Dessa lägen erbjuder goda allmänna kommunikationer utmed stråket Korsvägen–Mölndals bro in till centrum samt bättre tillgång till parkeringsplatser än i centrum. SCA:s flytt till Mölndals bro omfattande cirka 25 000 kvadrat­meter med cirka 1 000 arbetsplatser kombinerat med den pågående centrumutvecklingen kommer att etablera Mölndals bro som ett intressant framtida kontorsläge med tillgång till resecentrum med goda allmänna kommunikationer till Göteborg och till övriga kranskommuner.

Hur tror du att hyrorna kommer att förändras under det kommande året?


– Med tanke på den fortsatt höga efterfrågan samt den låga vakansgraden på kontorslokaler tror vi på fortsatt svagt stigande hyror i centrala delar även under det kommande året. Avtal med äldre hyresvillkor kommer troligtvis vid kommande omförhandlingar även att få en justerad hyra uppåt mot mer marknadsmässiga hyres­nivåer. För mer perifera lägen, såsom Högsbo/­Sisjön, är vakanserna högre och hyresnivåerna kommer i princip att vara oförändrade.

Kan du se några särskilda trender på hyresmarknaden i staden just nu?


– Den enskilt största trenden just nu är det höga fokus som finns på byggbar eller utvecklingsbar mark för bostadsbebyggelse. Fastighetsutvecklare söker med ljus och lykta efter möjligheter att köpa eller tillskapa byggrätter för bostäder. Den stora efterfrågan efter dessa byggrätter har gjort att fastighetsutvecklare är beredda att gå in i väldigt tidiga skeden och betala en andel av värdet för de potentiellt framtida möjliga byggrätterna. Intressant att notera är att de områden som nu omvandlas till en stor del utgörs av tidigare industrimark/-verksamhet. Eventuella exploateringskostnader klarar man ekonomiskt av att ta i en större omfattning än tidigare. Till stor del är det bostäder upplåtna med bostadsrätt som man planerar för. Det finns dock ett antal större fastighetsbolag som jobbar mer aktivt med att tillskapa hyresrätter för att behålla i det egna fastighetsbeståndet.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration