"Allt viktigare att erbjuda tilläggstjänster och service"

Stabil hyresmarknad med god hyresutveckling i A-lägen och CBD. Så ser läget ut i Öresund, enligt Thomas Green på NAI Svefa. Han öppnar även för att fortsatta satsningar på infrastruktur kan öppna upp nya områden.

Skriven av Axel Ohlsson 2017-01-08 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Thomas Green.
Bild: NAI Svefa


Kan du se några särskilda trender på lokalhyresmarknaden i Öresund just nu?


– För de större hyresgästerna på kontorsmarknaden är det främst moderna, flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler med närhet till allmänna kommunikationer och god infrastruktur som efterfrågas. Just närheten till kommunikationer är viktig, helst ska det vara spårbunden infrastruktur, vilket talar för områdena kring Citytunnelns stationer. Det gör också att spårvägen i Lund får stor betydelse för lokal­hyresmarknaden där.

– Det är viktigt med god teknisk standard avseende ventilation och värme/kyla. Marknaden för nyproduktion är därmed fortsatt god. Vi har nu till och med sett ett par projekt som startats på spekulation, eller åtminstone med en lägre uthyrningsgrad än tidigare.

– I det äldre beståndet krävs det ofta moderniserade/renoverade lokaler för att kunna konkurrera om hyresgästerna.

– Utanför de etablerade, starka marknaderna i ­Malmö, Lund och Helsingborg är det främst mindre ­lokaler som efterfrågas. I de mindre kommunerna så är det ju främst små företag, åtminstone på kontorsmarknaden, som utgör det lokala näringslivet.

– Det bedöms bli en allt viktigare konkurrensfördel att kunna erbjuda olika typer av tilläggstjänster och service till hyresgästerna.

Hur skulle du beskriva lokalhyresnivåerna i Öresund och hur kommer de förändras under det kommande året?


– Lokalhyresmarknaden i Öresund är stabil, åtminstone vad gäller kontorslokaler. Under senare år har vi sett en god hyresutveckling inom många delmarknader, främst i A-läge och CBD. I städernas ytterområden har vi inte sett motsvarande trend.

– Det bedöms finnas viss potential för fortsatt stigande hyror, men denna är begränsad. Överlag ser vi nu att hyresutvecklingen har planat ut. Samtidigt ser vi inte någon betydande risk för varken fallande hyror eller stigande vakanser under det kommande året.

– Hyresmarknaden bedöms däremot bli allt mer polariserad framöver där fastigheter i "mellanläge", såväl vad gäller geografisk delmarknad som teknisk standard, flexibilitet och belägenhet bedöms bli mindre intressanta på hyresmarknaden. Denna typ av objekt känner av konkurrerens från både nyproduktion (med moderna lokaler och hög flexibilitet) och det äldre beståndet (med låga hyror).

– På mindre delmarknader som Trelleborg och Landskrona, även i det som kan sägas utgöra ortens kommersiella centrum, är det främst vakansgraderna som varierar, inte hyresnivåerna. Betalningsvilja- och förmåga är generellt mer begränsad, men moderna lokaler kan erhålla goda hyresnivåer.

– Butiksmarknaden är fortfarande något osäker. Vi ser fortfarande fler vakanta butikslokaler än vad som bedöms som långsiktigt. Det finns en stark marknad för café och restauranger som "tagit över" flera butikslokaler längs med gågatorna.

Vilka områden tror du kommer att utvecklas mest de kommande åren?


– I Malmö är det fortsatt fokus på Universitetsholmen och i Hyllie, men Nyhamnen är ett mycket intressant utvecklingsområde där utvecklingen nu kommit igång. Här tror vi att det kommer att tillskapas flera intressanta projekt under kommande år. Ett annat område i Malmö som kan "knyta ihop" staden är Varvsstaden.

– I Lund ser vi välbehövlig nyproduktion kring Centralstationen där staden kan förtätas och utvecklas. Det område som får mest uppmärksamhet, även om det främst handlar om bostäder och forskningsanläggningarna Max IV och ESS, är givetvis Brunnshög. Men på den kommersiella marknaden så bedöms egentligen de stora utvecklingsmöjligheterna längs med Kunskapsstråket och kring Ideon vara mer intressanta under de kommande åren. Här finns mycket att jobba med, och flera av regionens stora aktörer är redan etablerade här.

– I Helsingborg finns det intressanta profilprojekt som Ångfärjetomten, men på sikt är det utvecklingen inom H+ som kommer att vara mest betydelsefull.

– Inom de mindre kommunerna finns det inte någon efterfrågan för nyproduktion. Det kan förvisso finnas relativt god betalningsvilja för moderna lokaler, men de lokalerna marknaderna är för små för att det ska motivera nyproduktion. Investeringar för att modernisera och uppgradera det befintliga beståndet kan dock vara aktuella.

– Fortsatta satsningar på infrastruktur kan komma att påverka lokalhyresmarknaden framöver genom att öppna upp nya områden för exploatering. Det stora behovet av nya bostäder för att hantera den växande befolkningen gör att trycket är högre än någonsin på bostadsmarknaden, något som kräver såväl förtätning som nya stadsdelar. I utvecklingen av nya stadsdelar finns det möjlighet att redan från början integrera kommersiella lokaler och service med bostäder, och därmed skapa mer attraktiva områden för alla. Till skillnad mot den nyproduktion som sker inom renodlade kommersiella delmarknaden så lämpas sig "blandstaden" väl till mindre hyresgäster. Detta gäller även i omvandlingen av centralt belägna industri- och verksamhetsområden.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration