Stor efterfrågan på begränsat utbud i city

Det är en stor efterfrågan på centralt belägna kontors­lokaler, men det begränsade utbudet gör att fastig­hets­ägare kan göra lite som de vill. – De ser sig inte alltid behöva erbjuda vad kunderna efterfrågar, säger Jesper Trotzig på Tenant & Partner.

Skriven av Henrik Ekberg 2016-09-13 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Jesper Trotzig.
Bild: Tenant & Partner


Vad tycker du präglar lokalhyresmarknaden i Stockholm i dag?


– Vi har under året levt i en minst sagt skakig omvärld. Krig i Syrien och Irak och ett instabilt politiskt läge på flera håll har lett till stora flyktingströmmar, ökat terrorhot och ett flertal attacker runt om i Europa. Brexit-omröstningen och högerpopulistiska strömningar i många EU-länder är tydliga tecken på en växande oro bland Europas befolkning. Framöver väntar även valet i USA som med största sannolikhet kommer att påverka oss.

– Trots det instabila läget i omvärlden och den volatila börsutveckling som detta medfört har ekonomin i Sverige och Stockholm utvecklats fortsatt positivt och vi befinner oss i en högkonjunktur. Hur länge detta ­varar är naturligtvis ovisst men historiskt vet vi att lokalhyresmarknaden släpar efter med upp till ett år innan en konjunktursvägning får genomslag.

– När nu många företag går på högvarv vill de lägga all kraft på verksamheten och efterfrågan på enkla och flexibla lokallösningar är stor. Företagen vill ha anpassade och moderna lokaler och många gånger gärna även möjlighet till hög servicenivå. Betalningsviljan är samtidigt god för rätt produkt.

Begränsat utbud


– Samtidigt lever vi med en kontorsmarknad i Stockholms innerstad där utbudet är begränsat och där vi under flera år sett kontorsbyggnader konverteras till bostäder och hotell. När nu efterfrågan på centralt belägna kontorslokaler ökat under en längre tid kan inte det befintliga beståndet längre möta efterfrågan.

– Konsekvensen blir högre hyror och dessvärre även att fastighetsägarna i dagsläget inte alltid ser sig behöva erbjuda vad kunderna efterfrågar. Vi ser en tydlig trend att fastighetsägarna vill begränsa sina investeringar i befintliga kontorslokaler. Hyresgästanpassningar av lokaler överlåts på hyresgästen att utföra i egen regi och till egen kostnad. Samtidigt har även fastighetsägarnas vilja att hjälpa hyresgästen till flexibla lösningar minskat.

– Till följd av det nuvarande marknadsläget har före­tag den senaste tiden i ökande grad tvingats stanna kvar i sina befintliga lokaler då de inte finner vad de söker på marknaden. En effekt av detta kan många gånger bli att verksamheten fastnar i strukturer som hämmar tillväxten då lokalerna inte stödjer verksamheten och dess arbetssätt optimalt.

Vilka konsekvenser får marknadsläget för hyresgäster som vill förändra sin lokalsituation?


– Trots det kanske lite låsta läget på lokalhyresmarknaden i Stockholms innerstad finns det fortfarande möjlighet att göra bra förhyrningar. Det kräver dock en annan strategi än för några år sedan. Fokus i dag är att hitta rätt objekt och vara beslutsmässig när rätt läge dyker upp.

– För hyresgäster som önskar förändra sin lokal­situation är det nu viktigare än på mycket länge att vara ute i god tid, tänka igenom vad som faktiskt är avgörande för att en flytt ska ske och inte minst att ha med ledningen i processen så att beslut kan fattas snabbt. Beaktat att många fastighetsägare nu över­låter på hyresgästen att göra anpassning av lokalerna i egen regi kan det även vara bra att ha en organisation på plats som kan hantera dessa frågor. Då många objekt i dag flyger under radarn och relativt stora och komplexa affärer görs upp snabbt är det en god idé att tidigt ta in konsultstöd med god kännedom om marknaden när det är dags att hitta nya lokaler och teckna nytt hyresavtal.

Var finns det lediga lokaler?


– Om utbudet av kontorslokaler inom vissa segment är begränsat i innerstaden så finns det som tidigare nämnts fortfarande relativt gott om lokaler i norrort. För den som söker lokaler i Kista finns mycket att välja på, men även i Solna och övriga norrortskommuner finns det relativt gott om vakanser.
"Kontorshyrorna i närförort kommer även de att fortsätta uppåt"
– När det gäller mindre lokaler under cirka 1 000 kvadratmeter finns det även en hel del objekt ute i inner­staden – även om kvaliteten inte alltid motsvarar de presumtiva hyresgästernas förväntningar.

– Konjunkturläget har medfört att många av de större fastighetsägarna och projektutvecklarna arbetar aktivt med sina byggrätter. För företag som söker lite större ytor och är ute i god tid finns det därmed ett relativt stort utbud och många aktörer att vända sig till. Merparten av de byggrätter som marknadsförs är belägna i norrort men det finns även alternativ söder om stan.

Hur tror du att hyresnivåerna kommer att förändras under året?


– Sedan i höstas har vi haft en historiskt stark hyresutveckling för kontor i Stockholms innerstad. Övriga delmarknader har inte hängt med i utvecklingen på samma sätt.

– Beaktat att hyresutvecklingen i mycket har sin förklaring i det begränsade kontorsutbudet så kommer vi med all sannolikhet se en fortsatt uppgång. De topphyror som nu begärs för vakanser i city kommer sannolikt inte bli så mycket högre under året men där­emot kommer den genomsnittliga hyresnivån utvecklas uppåt. Vi ser i dag att fastighetsägarna i city i allt högre utsträckning väljer att säga upp befintliga hyresgäster med begäran om kraftigt höjda hyror för en förlängning av hyres­förhållandet.

Fortsätter uppåt


– Kontorshyrorna i närförort kommer även de att fortsätta uppåt men på samma sätt som hittills i en mer begränsad omfattning. Vi kommer därmed att se en än större differens mellan hyresnivåerna i inner­staden och förorten. Detta förhållande kommer sannolikt att hålla i sig så länge konjunkturen är god och efterfrågan i innerstaden stark. Vid en kommande konjunkturdipp bedöms dock fler företag välja att lämna den överhettade kontorsmarknaden i city för att istället välja att etablera sig i bra kommunikationslägen i närförort. Detta kommer på sikt ha en utjämnande effekt. Självklart finns det aktörer som redan i dag kan komma att välja att lämna innerstan såsom exempelvis myndig­heter, intresse­organisationer och företag inom branscher med lägre lönsamhet. Effekten av dessa eventuella utflyttningar bedöms dock bli begränsad beaktat en i övrigt stark efterfrågan.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration