Vilka områden kommer att vara vinnare?

Hur kommer marknaden att hantera den större mängd kontor som snart kommer ut på marknaden, och vilka områden kommer att vara vinnare? Här resonerar Erik Norrman på NAI Svefa om framtidens kontorsmarknad i Göteborg.

Skriven av Erik Norrman, NAI Svefa 2016-09-04 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Erik Norrman.
Bild: NAI Svefa


Hyresmarknaden för kontor är fortfarande mycket stark i Göteborg och i de centrala delarna råder historiskt låga vakanser. Det råder främst en brist på ­moderna och yteffektiva lokaler med en yta överstigande 1 000 kvadratmeter. Tillskottet av nya lokaler har varit relativt bra under de två senaste åren och projekten har startats delvis på spekulation och har i stort sett varit fullt uthyrda innan färdigställande vilket vittnar om en mycket god hyresmarknad.

Att det kommer hända mycket i Göteborg fram­över har väl knappast undgått någon. Tittar vi framåt på kontorsmarknaden så planeras det för ett mycket stort tillskott av nya kontor på marknaden, både i och utanför centrum, och där en stor del ser ut att komma ut på marknaden under perioden 2019–2021, mycket i samband med 400-årsjubileet år 2021. Under de kommande två åren är det planerade nytillskottet av kontor dock relativt lågt vilket kommer att tala för en fortsatt stark hyresmarknad både vad avser vakans- och hyresutveckling.

Kommunikationsnära lägen


Det är ofrånkomligt att inte börja fundera kring hur marknaden kommer kunna hantera en större mängd kontor som kommer ut under en relativt snäv tids­period. Vilka områden kommer vara vinnare? Som det sett ut under de senaste åren har inte det centrumnära läget varit den avgörande faktorn men å andra sidan har det inte funnits så många alternativ att hyra nyproducerade kontor i eller strax omkring CBD. En viktig faktor utöver yteffektivetet är att läget är kommunikationsnära. Kan det vara så att det rent av blir de projekt som färdigställs först som är vinnare?

Annat att fundera över är hur konjunkturen kommer att se ut 2019–2021. I dagsläget går det riktigt bra för Göteborg med en stark näringslivsutveckling. Volvo redovisar rekordresultat och Göteborgs hamn likaså.

Tittar vi på fastighetsmarknaden så är vi i skrivande stund inne i en högkonjunktur och vi har haft en uppåtgående kurva sedan 2010 både vad avser pris- och hyresutveckling. Huruvida det kommer en vändning i konjunkturen innan 2019–2021 återstår att se men vår bedömning nu är att nyproducerade kontor ändå kommer att vara efterfrågade på marknaden under förutsättning att läget är kommunikationsnära och uppförs i enlighet med dagens krav.
"En viktig faktor utöver yteffektivetet är att läget är kommunikationsnära"

Kommande projekt


Självklart kommer det bli konkurrens mellan de k­ommande objekten där kanske läget får en större in­verkan. Om marknadshyran för helt nybyggda kontor i dag ligger kring 3 200 kronor per kvadratmeter för objekt i bästa läge så är spannet ned till cirka 2 200 kronor per kvadratmeter för lite mer ocentrala kontorslägen. De objekt som dock kommer att få det tufft är kontor främst uppförda under 1980- och 1990-talet. Dessa kontor har en helt annan yteffektivet och är i behov av större hyresgästanpassningar innan uthyrning kan ske och i vissa fall är de svåra att anpassa utifrån dagens efterfrågan. Vi har under den senaste tiden sett flera exempel på utflyttningar från denna typ av kontorslokaler, senast Västsvenska handelskammaren och EY som under våren flyttade in i nybyggda lokaler i Park49 vid Gamla Ullevi och Trädgårdsföreningen. Andra exempel är Swecos flytt från sitt kontor vid Lilla Bommen till nybyggda och yteffektiva lokaler vid Skånegatan/Ullevi under 2015. I samma hus vid Skånegatan har även PWC valt att etablera sig och lämnade under 2015 sina lokaler vid Lilla Bommen. Just området Lilla Bommen är ett kontorsområde som på kort sikt kan få det lite tufft med anledning av infrastrukturprojekten, dels nya Hisingsbron men också överdäckningen av Götaleden.

Huruvida detta kommer att påverka hyresnivån är ännu för tidigt att säga men helt klart är att vakansgraden har ökat markant under den senaste tiden. Orsaken till den ökade vakansgraden bedöms dock främst kunna härledas till kontorslokalernas utformning och standard. Tar vi Swecos gamla lokaler som exempel kommer detta kontorshus att rivas helt och hållet vilket säger en hel del. Ägaren Vasakronan har planer på en ny byggnad om hela 60 000 kvadratmeter (projekt Platinan).

Intressant att notera är att i en första etapp om 40 000 kvadratmeter kan cirka hälften bli hotell, planerad inflyttning under 2019. En annan stor vakans i området är i delar av Vasakronans profilfastighet "Läppstiftet" där Vasakronan i lågdelen bygger om lokalerna till moderna och yteffektiva lokaler. Bolaget har nyligen kommunicerat att de lyckats med en större uthyrning om 6 000 kvadratmeter till Collector Bank, inflyttning 2018. Med hänsyn till den extrema bostadsbrist som för närvarande råder i Göteborg kommer vi i övrigt sannolikt se flera exempel på kontor som konverteras till bostäder runt om i staden.

Erik Norrman, NAI Svefa


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration