"Stor efterfrågan på moderna logistiklokaler"

Efterfrågan på moderna logistiklokaler är stor och aktivitets­baserade kontor står högt på hyresgästernas önskelistor. Emil Bergsten på Cushman & Wakefield beskriver lokalhyresmarknaden i staden.

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2016-05-04 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Emil Bergsten.
Bild: Cushman & Wakefield


Vilka tendenser ser du på hyresmarknaden just nu?


– Det råder fortsatt en hög efterfrågan på moderna, miljöcertifierade och yteffektiva kontorslokaler i centrala Göteborg. Låga vakansgrader gör det svårare för företag att omlokalisera samt besvärligare för hyresvärdar att erbjuda större ytor till befintliga hyresgäster som vill expandera sin verksamhet. Nyproduktionstakten under 2016 kommer heller inte att vara tillräckligt hög för att ha någon påverkan på hyresmarknaden i stort och vakansgraden inom CBD kommer fortsatt ­ligga strax under fem procent. Vid nyproduktion av kontor samt vid renovering av äldre kontor är det i mycket hög utsträckning kontorslandskap med aktivitetsbaserade kontorsytor som efterfrågas. Centrala kontors­lägen med närhet till goda allmänna kommunikationer fortsätter att visa en god hyresutveckling.

– Det råder i dag brist på större kontorslokaler överstigande 1 000 kvadratmeter. Många hyresgäster efterfrågar dock mindre kontorslokaler understigande 500 kvadratmeter. Lokaler med äldre standard med sämre layout och flexibilitet väljs bort av många hyresgäster och har således en betydligt lägre efterfrågan.

Hur tror du att hyresnivåerna kommer att påverkas det närmaste året?


– Med tanke på den fortsatt höga efterfrågan samt den låga vakansgraden på kontorslokaler tror vi på fortsatt svagt stigande hyror i centrala delar även under det kommande året. Primehyrorna för kontor över 500 kvadratmeter inom CBD återfinns i dag på nivån 2 900 kronor per kvadratmeter. Avtal med äldre hyresvillkor kommer troligtvis vid kommande omförhandlingar även att få en justerad hyra uppåt mot mer marknadsmässiga hyresnivåer. För mer perifera lägen, såsom Högsbo/Sisjön, är vakanserna högre och hyresnivåerna kommer i princip att vara oförändrade.

Hur beskriver du efterfrågan på Göteborgs­marknaden för närvarande?


– Vid sidan av kontor råder det även stor efterfrågan på moderna logistiklokaler vilket till viss del kan förklaras av den ständigt växande e-handeln. Logistik­företag som väljer att nyetablera eller omlokalisera sig i Göteborgsområdet har i princip möjlighet att etablera sig i nyproducerade moderna logistiklokaler i lägen från Göte­borg ända till Borås. Viareds industriområde i Borås har genom lägre markpriser och lägre hyror på senare år blivit ett gott alternativ till logistiklägen i Göteborg. Det attraktivaste logistikläget är dock fortfarande i närheten av Göteborgs Hamn där byggnationen av Port of Gothenburg Logistics Park nu påbörjas. Parken omfattar totalt en miljon kvadratmeter mark med möjlighet att utveckla 500 000 kvadratmeter lager- och logistikyta. Några projekt är initierade och man påbörjar delvis byggnation utan kontrakterade hyresgäster vilket säger något om efter­frågan. Hyresnivåerna för moderna logistikytor i området återfinns strax över 700 kronor per kvadratmeter. Hela parken bedöms vara färdigetablerad runt 2025.

Vilka områden i Göteborgsområdet stiger mest i popularitet för närvarande och varför?


– Heden/Ullevi har genom etableringen av rättscentrum med tillhörande moderna kontorsytor samt Park 49 blivit ett etablerat kontorsläge med goda hyres­nivåer. Med rådande hyror på kontor i de absolut mest centrala delarna av Göteborg framstår Heden som ett fullgott alternativ med närhet till centrum samt med goda allmänna kommunikationer. Detsamma gäller även för Gårda som genom nybyggnation i Heden länkas samman med centrum. Skanskas tidigare etablering av Gröna skrapan om ­cirka 17 000 kvadratmeter och Platzers projekt om ­cirka 12 000 kvadratmeter (varav Försäkringskassan hyr cirka 7 000 kvadratmeter) i norra Gårda är några exempel på fastighetsbolag som sett potentialen i dessa områden. Framöver har Platzer, Wallenstam och Skanska planer på att var för sig uppföra höga kontorshus om cirka 25 000–40 000 kvadratmeter och uppemot 30 våningar höga i området.

– Även stråket genom Mölndalsåns dalgång erbjuder attraktiva kontorslägen med markant lägre hyresnivåer, speciellt i det äldre beståndet. Dessa lägen erbjuder goda allmänna kommunikationer utmed stråket Korsvägen – Mölndals Bro in till centrum samt bättre tillgång till parkeringsplatser än i centrum. SCA:s kommande flytt vid årsskiftet 2016/17 till Mölndals Bro omfattande cirka 25 000 kvadratmeter med cika 1 000 arbetsplatser kombinerat med den pågående centrumutvecklingen kommer att etablera Mölndals Bro som ett intressant framtida kontorsläge med tillgång till resecentrum med goda allmänna kommunikationer till Göteborg och till övriga kranskommuner.

Vakansgraden i Göteborgs CBD har ganska länge varit väldigt låg. Vad innebär detta för marknaden?


– Den låga vakansgraden i CBD gör det svårare för företag som vill omlokalisera eller växa i befintliga lokaler. På kort sikt kan nyproduktionen inte heller matcha efterfrågan varför vi tror på fortsatt svagt stigande hyror i centrala delar även under det kommande året. De höga hyrorna inom CBD gör det intressant att utveckla kontorsytor i områden kring centrum där viss exploaterbar mark kan tillskapas genom förtätning vilket vi ser har skett och sker till exempel i området kring Ullevi/Heden och i Gårda. För marknaden i stort innebär detta att mer och mer av kontorsstocken hamnar utanför CBD. Blickar man längre fram mot 2021 samt efter det att Västlänken har byggts så kommer det dock att frigöras en avsevärd mängd byggrätter centralt i området kring Gullbergsvass.

Några goda råd till företag som söker nya lokaler i Göteborgsområdet?


– Företag som söker efter lokaler bör vara ute i god tid då det kan ta tid att hitta just det som man söker. Ett annat råd är också att söka brett och vara öppen för etablering i stadens olika områden även utanför CBD då det finns många områden med goda kommunikationer och där vakansgraden är högre än inom CBD. Uppfräschning/renovering av äldre kontorslokaler kan också vara ett fullgott alternativ gentemot nyproducerade lokaler då dessa ofta kan bli lika ändamålsenliga lokaler för verksamheten som nyproducerade lokaler. Ytterligare ett råd är att söka lokaler som verksamheten kan växa inom så att man vid en expansion inte direkt måste leta efter nya lokaler.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration