"Det är ont om tomma lokaler"

Anders Norrman på CBRE konstaterar att det krävs ytterligare tillväxt och att det är ont om tomma kontorslokaler i Uppsala. Här ger han sin bild av lokalhyresmarknaden i staden.

Skriven av Anders Norrman, CBRE 2016-04-13 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Artikelbild

Anders Norrman, CBRE


När det gäller kontor har historiskt sett hyrorna varit stabila i många år, men år 2011 nåddes den psykologiskt viktiga nivån på 2 000 kronor per kvadratmeter som nu är etablerad och accepterad. Åren därefter präglades av hyrestillväxt, men i nuläget finns signaler om stillastående nivåer. För en nyproduktion i större omfattning krävs ytterligare tillväxt. Störst är efterfrågan på effektiva och flexibla lokaler, dock finns det många ålderstigna kontor, till exempel är flera hus från 1960–70-talet.

En ökad betalningsvilja hos hyresgästerna har dock påverkat fastighetsägarnas vilja att ta investeringar. Detta skapar en marknadsbild som är tudelad i både rotade och äldre objekt. I framtiden kommer sannolikt äldre kontorshus att konverteras till bostäder. Befintliga företag i Uppsala växer, framför allt konsultbolag som är en viktig målgrupp, tenderar att fästa ökad vikt vid etablering på orten vilket skiljer sig från tiden kring 2008/2009. Det är dock relativt få företag som flyttar in till Uppsala utifrån. Sammantaget så har ­vakanserna sjunkit och det är ont om tomma lokaler.

Efterfrågebilden klassificerad utifrån lokalstorlek:

  1. 0–200 kvadratmeter.
  2. 201–750 kvadratmeter.
  3. 751–1 000 kvadratmeter.
  4. 10 000–20 000 kvadratmeter.

Tendens till längre hyreskontrakt


Det största utbudet av lokaler finns inom spannet upp till 500 kvadratmeter. Målgruppen för de minsta ytorna utgörs av småföretag och grupp två av småföretag som haft god tillväxt och behöver större lokaler. Inom grupp ett och tre bedöms efterfrågan som god, men lägre för lokaler kring 750 kvadratmeter. Den fjärde gruppen är mindre och utgörs av ett fåtal större offentliga hyresgäster, de utgör en viktig funktion på marknaden i form av en stabil bas.
"Det är viktigt att kontorsdelen är betydligt mindre är verkstadsdelen."
Hyreskontrakten tenderar att bli längre och mer ­detaljerade. Efterfrågan av flexibla avtal ökar då företagen inte vill binda upp sig, men treåriga avtalslängder är vanligast. Kortare avtal än tre år förhindrar fastighetsägarna från att ta ut rörligt index. I en stark hyresmarknad tenderar annars avtalslängden att tillta. Historiskt så har rabatter vid inflyttning varit sällsynta, det gällde även åren 2008–2009. Istället har utvecklingen gått mot minskade rabatter, dock kan det ske motiverat av särskilda skäl såsom dubbla hyror eller investeringar. Rådande låginflationsmiljö har inte skapat någon hyrestillväxt driven av KPI, samtidigt som de taxebundna kostnaderna har ökat, vilket i sin tur påverkat driftnettot. Därmed skulle en övergång till en fast uppräkning vara skälig, men tecken tyder på att indexklausulen fortfarande är kopplad till KPI.

När det gäller industri finns en god efterfrågan på små lokaler mellan 100 till 150 kvadratmeter. Även närheten till E4:an påverkar intresset. Fyrislund och Boländerna är populära områden samtidigt som Nybrobäck tenderar att vara på väg bort. Lokaler i markplan är mer attraktiva då de erbjuder bättre transportmöjligheter och är mer flexibla i relation till plan två. Det finns ingen tydlig gränslinje gällande ytfördelningen, men det är viktigt att kontorsdelen är betydligt mindre är verkstadsdelen. Byggnadens attraktivitet påverkas också av om det finns oljeavskiljare, rumshöjden samt utformningen och antalet portar. Det finns ett behov av fler industriområden då företagen vill ha valmöjligheter i etableringsfrågan och signaler om att det råder brist på lokaler likväl som industriområden.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration