Tweeta

Vilka är trenderna på hyresmarknaden just nu?

– Trots att det ekonomiska konjunkturläget idag ser betydligt ljusare ut än för bara några månader sedan, så har marknadshyrorna fortsatt att sjunka på de flesta, för att inte säga alla, delmarknader, under hösten. För de bästa fastigheterna i Stockholm CBD, så har hyrorna för de bästa kontorsobjekten fallit med närmare 20 procent sedan toppen i mitten av 2008.

- Bashyrorna har inte sjunkit fullt lika mycket i genomsnitt, utan siffran inkluderar då även värdet av hyresrabatter. Rabatter av olika slag har blivit betydligt vanligare och för tillfället är det inte ovanligt att fastighetsägare erbjuder antingen trappade hyror, helt hyresfria månader eller står för en del av anpassningskostnaderna som ett medel för att locka nya hyresgäster.

– Trenden just nu är dock mot det mer positiva hållet. De allra värsta farhågorna om konjunkturläget verkar inte besannas och optimismen har om inte återvänt helt, så åtminstone stegrats hos många företag under det gångna halvåret. Beslutsprocessen inför en flytt är fortfarande visserligen betydligt längre än tidigare, men samtidigt märker vi idag av en signifikant ökning i aktiviteten på marknaden för framförallt mindre och yteffektiva lokaler.

- Där finns det idag åter igen ett större intresse, samtidigt som det fortsatt går lite trögare för större objekt liksom för lokaler av mer sekundär standard.

Hur tror du att hyrorna kommer att förändras framöver?

– Även om konjunkturen förbättrats mot slutet av året, så är huvudscenariot fortfarande att hyrorna generellt kommer att fortsatta nedåt även under 2010. Många företag kommer att ha ett behov av att minska sina lokalkostnader samtidigt som tillkomsten av 220 000 kvadratmeter ny kontorsyta (varav 80 000 i CBD) i regionen under 2009–2010 kommer att en inverkan.

- På utbudssidan ska man dock komma ihåg att marknaden är ganska självreglerande och att flera av de tidigare annonserade kontorsprojekten antingen har skjutits på framtiden eller konverterats till annan användning (exempelvis hotell). Detta kommer givetvis att ha en viss mildrande effekt på både vakanser och hyresnivåer på många delmarknader.

Vår bedömning i dagsläget är att det fortsatta fallet i "primehyran" kommer att bli tämligen begränsat under 2010 och att hyresnivåerna kommer att bottna på en nivå ungefär 20–25 procent från toppen. I de bästa lägena har vi inte sett någon större ökning av vakansgraderna och de rådande nivåerna, som är nere på historiskt låga nivåer (givet rabatterna), förväntas också te sig tämligen attraktiva för många hyresgäster. Liksom under tidigare ekonomiska nedgångar bedöms mindre yteffektiva och äldre objekt drabbas relativt hårdare i jämförelse.

Finns det några områden som är särskilt intressanta på marknaden nu?

– För egen del så tycker jag fortsatt att området kring centralstationen, i västra delen av CBD, är det mest intressanta med all den nyproduktion och omdaning som nu sker. De nya kontorsprojekten, varav en del påbörjades utan kontrakterade hyresgäster, förväntas också klara sig relativt bra under konjunkturnedgången och i dagsläget är ungefär 80 procent uthyrt. Bara under de senaste månaderna har också flera större uthyrningar kommit att ske, där mediekoncernen Schibsteds förhyrning av cirka 10 000 kvadratmeter i Kungsbrohuset är den allra största.

- De kontorshus som byggs i området erbjuder generellt yteffektiva och moderna kontor i ett väldigt gott kommunikationsläge. Flera av objekten har dessutom fått mycket uppmärksamhet i media tack vare sina innovativa lösningar på miljöområdet, vilket också är intressant att följa.

Har du några tips till företag som funderar på att byta lokaler i dagsläget?

– Eftersom det i mångt och mycket fortfarande kan sägas vara hyresgästens marknad, så är väl det generella tipset att försöka ta god tid på sig och utvärdera de olika alternativ som kan tänkas stå buds och på bästa sätt utnyttja sin goda förhandlingsposition.

– Det är dock viktigt att inte vara alltför kortsiktig i sitt tänkande. Om man tecknar korta avtal i ett attraktivt läge, så måste man räkna med att hyrorna inom ett par år, då konjunkturen är en annan, kan komma att stiga kraftigt vid omförhandling.

- Därför kan det vara en god idé att ta hjälp av en konsult som utöver att ha en god inblick i kontraktsfrågor även håller koll på de trender samt den hyresutveckling som sker på olika delmarknader. Om man väl bestämt sig för var man vill finnas och till vilket pris, så ska en bra konsult ganska snabbt kunna komma fram med en kort lista på fyra-fem lämpliga alternativ för den aktuella verksamheten.

Tweeta