"Tuffare tider på hyresmarknaden"

Att Sverige och Göteborg ska kunna stå emot en recession är osannolikt, menar NAI Svefas analyschef Åsa Henninge som spår ökande vakanser på hyresmarknaden framöver.

Skriven av Nicklas Tollesson 2012-09-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Åsa Henninge.
Bild: NAI Svefa


Vilka trender ser du på hyresmarknaden i Göteborg just nu?


– Utvecklingen på hyresmarknaden i Göteborg är ­positiv tack vare en starkt positiv omsättningstillväxt i det lokala näringslivet. Under inledningen av 2012 har vi sett såväl minskade vakanser som en positiv hyres­utveck­ling. Vår bedömning är dock att det är med Göte­borg som det är med Sverige; siffrorna är lite för bra. Att Sverige och Göteborg ska kunna stå emot en recession bedöms som osannolikt och vi går sanno­likt återigen mot tuffare tider på hyresmarknaden. Däremot är det så att hyror och avkastningsnivåer inte fluktuerar så mycket på en liten marknad som Göteborg ändå är, utan det är i huvudsak uthyrningsgraden som förändras med stigande vakanser i tider av nedgång.

Så det kommer att finnas mer tomma lokaler framöver?


– En lägre omsättningstillväxt slår mot den kommersiella hyresmarknaden med en lägre efterfrågan. Min bedömning är att vakanserna kommer att stiga om dock differentierat, mer i sekundära objekt och mindre i moderna kvalitetsobjekt i bra lägen. Tidigare nedgångar på hyresmarknaden i Göteborg har varit mycket kostsamma för fastighetsägarna med kraftigt ökade kostnader för att hålla uthyrningsgraden uppe.

Just nu är vakansgraden i de mest centrala lägena i Göteborg väldigt låg, vad får detta för effekter?


– Med få vakanser på hyresmarknaden skapas en press uppåt på hyresnivåerna vilket i sin tur leder till ett ökat intresse för att investera i nyproduktion. Å andra sidan, sett ur hyresgästernas synvinkel, leder få vakanser på marknaden till en större ovilja hos fastighets­ägarna att tillmötesgå hyresgästen i förbättringsåtgärder och hyresgästanpassningar.

Vad kommer att hända med hyresnivåerna framöver?


– Min bedömning är att hyresnivåerna kommer att vara oförändrade under hösten men att ökade vakanser kommer att innebära en press nedåt på hyrorna för ineffektiva lokaler utanför AA-läge under 2013. För att mota en negativ utveckling kommer det att krävas allt större insatser från hyresvärdarna.

I vilka områden finns det bäst förutsättningar för hyresuppgång?


– För moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen, nära kommunikationer och service­utbud, finns det alltid en marknad. Om vi går mot sämre tider väljer många företag att se över sina lokaler i försök att effektivisera och minska sina lokalkostnader. Då blir kostnaden per arbetsplats väsentlig där inte sällan nyproducerade lokaler blir billigare trots högre kvadratmeterhyra.

Hur kommer trängselavgifterna att påverka hyresmarknaden i Göteborg?


– Min bedömning är att trängselavgifterna inte kommer att påverka hyresmarknaden i city nämnvärt. Där är det andra faktorer som har betydligt större betydelse för efterfrågan. I externa, renodlade kontorslägen däremot, där tillgängligheten värderas högt och dit man tar sig specifikt för arbetets skull finns risker för en minskad efterfrågan. Norra Älvstranden, som omringas av vägtullar, kan vara ett område som riskerar att påverkas negativt.

Några speciella råd till företag som söker lokal just nu?


– Mitt tips är att fokusera på effektivitet och flexibilitet. Jag tycker att det i dag är ett allt för stort fokus på kvadratmeterhyra från hyresvärdarnas sida och att det förekommer fastighetsägare som med automatik kräver en viss kvadratmeterhyra i ett visst läge obeaktat lokalernas effektivitet. För hyresgästen torde fokus trots allt vara lokalkostnad per arbetsplats. Här borde branschen gå mot ett nytt nyckeltal som bättre och enklare speglar lokalens effektivitet.

På senare tid har fastighetsägandet i Göteborg alltmer koncentrerats till ett fåtal aktörer. Hur ser du på den utvecklingen?


– Det är både på gott och ont. Det positiva är att fastig­hets­ägare med tung exponering mot en ort värnar givetvis stadens utveckling eftersom det har en direkt effekt på avkastningen på fastighetsinnehavet.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration