"En av landets starkaste fastighetsmarknader"

Fastighetskonsulten NAI Svefa placerade nyligen Uppsala på tredje plats efter Stockholm och Göteborg i rankingen över de mest intressanta orterna i Sverige för fastighetsinvesteringar. Här berättar Petter Sandberg, analytiker på NAI Svefa, om hur man ser på Uppsalamarknaden.

Skriven av Nicklas Tollesson 2013-04-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Varför är Uppsala så hett för fastighetsinvesteringar?

– Uppsala är en tillväxtstad och stadens fastighetsmarknad är en av landets starkaste. Staden är landets fjärde största stad och en av de viktigaste universitetsstäderna med goda kommunikationer och ett väl utvecklat näringsliv med tyngdpunkt på IT, medicin och handel. Uppsala har därtill ett attraktivt läge nära både Stockholm och Arlanda flygplats, det etableras nya företag och befolkningen fortsätter att öka. 2011 passerade Uppsala kommun 200 000 invånare och därmed blev Uppsala officiellt en storstadsregion tillsammans med Stockholm, Göteborg och Malmö. I och med att Uppsala växer både befolkningsmässigt och tillväxtmässigt så är även lokalhyresmarknaden attraktiv. Därtill har ett flertal transaktioner som genomförts under senare år bidragit till en förhållandevis god likviditet på marknaden.

Vilka trender ser ni på hyresmarknaden i Uppsala just nu?

– Uppsalas fastighetsmarknad är en stabil marknad som oavsett konjunkturläge under en längre period präglats av relativt måttliga hyresförändringar. Detta delvis beroende på att arbetsmarknaden i Uppsala är något mindre konjunkturkänslig än på många andra orter då en stor andel arbetstillfällen finns inom den offentliga sektorn, speciellt inom undervisning och vårdsektorn där Uppsala universitet och Akademiska Sjukhuset är stora arbetsgivare. I Uppsala har även ett flertal olika statliga myndigheter sitt säte och arbetsmarknaden kan sägas vara en del av Storstockholms med närhet till både Stockholm och Arlanda. Sammantaget genererar detta en långsiktig och stabil efterfrågan på lokaler i Uppsala.
Artikelbild

Petter Sandberg
Bild: NAI Svefa


– Under de senaste åren, så har dock en viss ökning i hyresnivåerna kunnat konstateras som resultat av en svagt stigande efterfrågan, detta särskilt för moderna och centralt belägna kontorslokaler. I centrala lägen uppgår hyresnivåerna för moderna kontor idag kring 1 800 till 2 100 kronor per kvadratmeter, medan nivån för nyproducerade lokaler ligger kring 2 200 till 2 300 kronor per kvadratmeter. Enstaka förhyrningar har under det senaste året gjorts upp till nivåer om 2 300 till 2 500 kronor per kvadratmeter och de ökade hyresnivåerna har gjort att allt fler fastighetsinvesterare fått upp ögonen för Uppsala. Ökade hyresnivåer har även medfört att fler aktörer planerar att uppgradera befintliga kontor till modernare kontor av bättre standard.

– Vad gäller butiker så är hyresnivåerna starkt beroende av läge och för de mest attraktiva butikslägena i centrala Uppsala, så uppgår topphyrorna för butikslokaler till uppåt 4 500 till 5 000 kronor per kvadratmeter, medan hyrorna för butikslokaler i övriga centrala delar uppgår till 2 200 till 3 500 kronor per kvadratmeter. Hyresmarknaden för butiker präglas dock av en viss försiktighet på grund av en generellt svagare utveckling för handel i allmänhet.

– En ökad efterfrågan finns även på moderna lager- och logistiklokaler, vilket skapat förutsättningar för något högre hyresnivåer även inom detta segment, dock från ganska modesta nivåer.

Vilken sorts lokaler är det brist och överutbud på för tillfället?

– Vakansgraden har under många år varit stabil med näst intill oförändrade förutsättningar, men under senare år har efterfrågan på moderna och centralt belägna lokaler ökat och i dag är efterfrågan på vissa typer av lokaler större än utbudet. De mest attraktiva kontors- och butikslokalerna finns generellt i de centrala delarna av Uppsala där vakansgraden är förhållandevis låg, medan vakansgraden är väsentligt högre i mindre centrala delar.

– Till följd av en relativt kraftig expansion av handelsytor i Uppsala, bland annat genom utökade lokalytor i Gränby Centrum, Gottsunda centrum och nya Bolandscity, råder dock en viss risk för överetablering, vilket kan komma att resultera i en förhöjd vakansgrad inom handeln framöver.

– I övrigt är efterfrågan relativt god för bra och ändamålsenliga lokaler för industri och lager, samt bra belägna förskole- och vårdlokaler.

Vilka trender ser ni på transaktionsmarknaden i Uppsala just nu?

– Genomförda transaktioner av moderna, centralt belägna kommersiella objekt i Uppsala indikerar direktavkastningskrav till strax under 6,0 procent, med enstaka transaktioner ner mot 5,25 procent. Exempelvis så förvärvade SPP Fastigheter i slutet av 2012 den helt nybyggda kontorsfastigheten Fålhagen 70:1, även kallad "Uppsala Entré" av Skanska för cirka 540 miljoner kronor. Fastigheten, med hyresgäster som Uppsala kommun och Ernst & Young, har utmärkt sig med topphyresnoteringar och innebär en förskjutning av bästa kontorsläge i Uppsala till att även innefatta den östra delen av centrala Uppsala.

Vilka frågor är viktiga för en fortsatt positiv utveckling för Uppsala?

– I kommunen pågår för närvarande flera stora fastighetsutvecklingsprojekt, vilket möjliggör en fortsatt utveckling av det lokala näringslivet. Exempelvis har utvecklingen av Resecentrum inneburit ett betydelsefullt tillskott av lokaler för handel, kontor och hotell, och i centrala Uppsala har det gamla Rådhuset omvandlats till ett modernt modevaruhus i bästa butiksläge.

– En ny översiktsplan för Uppsala anger en fortsatt förtätning av Uppsala där ambitionen är att staden ska växa inåt. Tidigare industrimark bebyggs i centrala lägen och förvandlas till bostadsområden, medan industrier omlokaliseras till stadens utkanter. Detta möjliggör att skapa nya stadsdelar och förutsättningar för Uppsala att fortsätta växa, både centralt och i mer perifera områden.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration