Ökad efterfrågan på flexibla hyreskontrakt

Fredrik Ramner på Niras ser en ökad efterfrågan på flexibla hyreskontrakt. – Kan lokalytan minskas eller förstoras under hyresperioden underlättar det för eventuella verksamhetsförändringar, säger han.

Skriven av Henrik Ekberg 2015-05-01 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Fredrik Ramner.
Bild: Niras


Hur tror du att hyresnivåerna kommer att förändras den närmaste tiden?


– Vi ser inte några större förändringar under året, hyres­nivåerna bedöms ligga kvar i de nuvarande nivåerna under 2015 och i inledningen av 2016.

Vilka är de viktigaste frågorna för en positiv utveckling av lokalhyresmarknaden i Öresund?


– Mångfald och flexibilitet i fastigheterna. Vi upplever ett ökat intresse bland våra kunder (kommersiella hyres­gäster) att hitta etableringar med en mer "levande miljö", såväl utanför som inom fastigheten. Ett ökat intresse som ofta finns bland våra kunder är att vid lokalsökningar finna ett större serviceutbud i fastigheten, såsom servicetjänster avseende reception med kundyta, konferensutrymme, städ/tvätt, gemensam lounge och matsalsyta, med mera. Utbudet bör såväl underlätta och effektivisera arbetsdagen som minimera viss lokalyta för att därigenom hitta kostnadsbesparingar. Vid tecknande av nya hyreskontrakt upplever vi en ökad vikt av mer flexibla hyreskontrakt som medgör att lokalytan kan såväl minskas som förstoras under hyresperioden, vilket underlättar kommande organisations- och verksamhetsförändringar. Kopplat till detta kvarstår ett fortsatt starkt intresse för kontorslösningar med möjlighet till aktivitetsbaserade kontor. Kontor som utformas för att stödja en ABW-lösning ger bland annat goda möjligheter till förändring av organisationen utan att lokalen behöver anpassas inför varje organisationsförändring, vilket möjligen i förlängningen även skulle kunna innebära färre omflyttningar generellt. ABW-kontor ställer i sin tur ökade krav på flexibla lokaler med snabba omställningar av olika kontorsmiljöer för att anpassas till verksamheten.

Det byggs mycket kontor i Malmö, någon risk för överproduktion?


– Malmös mer attraktiva områden, i synnerhet runt Centralstationen, Universitetsholmen, Hyllie och Västra hamnen fortsätter att vara efterfrågade attraktiva lägen. Vi ser därför inte någon risk för överproduktion, däremot upplever vi att de äldre fastighetsbestånden, som vanligtvis är mer oflexibla och mindre yteffektiva, riskerar att få större vakanser då de kommersiella hyresgästerna söker sig mer till moderna fastigheter. Vi räknar även med att hyresnivåerna mellan de äldre fastigheterna och de mer moderna kommer att öka.

Kockumshuset eller det i folkmun mer bekanta Gängtappen – uppkallad efter formen av en gängtapp – byggdes 1958 som huvudkontor åt Kockums. När byggnaden stod klar i Västra Hamnen, där varvsindustrin vid tiden blomstrade, var den med sina 65 meter landets första skyskrapa. För arkitekturen stod Paul Hedqvist, som räknas som en av funktionalismens stora profiler med bland annat Bromma flygplats och Skatteskrapan på Söder i Stockholm på meritlistan. Trots sina snart 60 år på nacken så är Gängtappen på många sätt modern.

– Det är en innovativ fastighet som är väldigt smart ritad. Huset har ett mittenparti med hiss och trapphus, vilket gör det enkelt att dela av våningsplanen om man vill det, berättar Hans Andersson.

Vill bevara historiska detaljer


När Kockums var som störst arbetade cirka 6 000 personer i Västra Hamnen. Efter de senaste årens utveckling av området arbetar nu lika många enbart i Dockan på de cirka 150 företagen som finns etablerade där. ­Region Skåne, Media Evolution och SVT är några av dem. Wihlborgs köpte Gängtappen 2009. I dag huserar Saab Kockums i huset, men de flyttar under sommaren till det närbelägna Teliahuset som också ägs av Wihlborgs.

Utvändigt har arbetet påbörjats. Den gamla betongfasaden kommer att ersättas med emaljerad, ljusblå plåt. En liknande färg som huset hade 1958. Invändigt kommer allt att rivas ut, kvar blir i stort sett bara de bärande väggarna, hiss och trapphus. Och detaljer från varvsepoken.

– Vi kommer att bevara de historiska detaljerna i den mån vi kan. Till exempel kompassen på golvet och mosaiken på väggen vid entrén. Vi vill bevara Malmös industrihistoria och föra denna vidare genom ett upprustat Gängtappen, säger Hans Andersson.

Stort intresse


I bottenplan kommer gemensamma ytor att skapas med en gemensam reception och nya restauranglokaler. För utformningen av lokalerna står Fojab. För att vara en 50-talsbyggnad så lämpar sig lokalerna märkligt nog även väl för det aktivitetsbaserade arbetssättet, enligt Hans Andersson. Ett koncept som delvis kommer att anammas av Länsförsäkringar Skåne som är den första och enda klara hyresgästen och som kommer att flytta in under våren 2016 i de sex översta våningarna om totalt 5 200 kvadratmeter. Det betyder att ytterligare åtta våningar på vardera 900 kvadratmeter är vakanta. Varje våningsplan kan delas upp i tre kontorsdelar där den minsta på 300 kvadratmeter lämpar sig för 20 till 25 arbetsplatser. I dessa ytor blir det också konferens- och mötesrum, pentry och så vidare. Men möjligheten finns att hyra ett eller flera våningsplan och lokalerna anpassas tillsammans med hyresgästen.

– Intresset är stort, framför allt från nya tekniska branscher som till exempel spelutvecklingsföretag. Jag tror många tycker det är lite kittlande att sitta i en sådan här byggnad som haft så mycket framgång. Det kanske är så att framgången sitter i väggarna?


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration