"Hyresnivåerna är nära smärtgränsen"

Hyresutvecklingen i Stockholmområdet kommer inte att ta fart de närmaste åren. Ett fortsatt stort lokalutbud i ytterstaden, i kombination med en trög rörlighet hos företagen, håller kvar hyrorna på nuvarande nivåer. Den analysen av Stockholms lokalhyresmarknad gör Anneli Hasselström, seniorkonsult på Niras.

Skriven av Sofia Grymer 2013-12-02 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Vilka trender ser du på hyresmarknaden i Stockholm just nu?

– Utvecklingen fortsätter mot mer aktivitetsanpassade och flexibla miljöer, med minskade ytbehov och ökande efterfrågan på moderna, helst nyproducerade eller helt ombyggda lokaler. Den osäkra finansiella situationen gör ändå att många företag väljer att omförhandla och sitta kvar i sina lokaler, även om lokalerna egentligen inte fyller verksamhetens behov.

– Omvandlingen av de relativt stora bestånden av omoderna fastigheter i områden som Solna och Kista fortsätter och de kommer tillbaka till marknaden som helt ombyggda objekt med nya "heta" namn som Gate, Port, Node, One, för att kunna konkurrera med nyproduktion.

Hur tror du att hyresnivåer och vakansgrader kommer att utvecklas det närmaste året?

– Utbudet av bra lokaler, framförallt när det gäller större ytor, har minskat rejält i city och i citynära ­lägen. Hyresnivåerna i dessa lägen har inte ökat markant ännu men vi ser att möjligheterna att få inflyttnings­rabatter eller bidrag till egna investeringar i nya för­hyrningar har minskat i dessa lägen.

– Utbudet av bra, moderna lokaler är däremot stort i Solna, Sundbyberg och Kista. Min uppfattning är att uthyrningen fortfarande går trögt i flera av de stora ombyggnadsprojekten och att man avvaktar med att starta nya projekt som egentligen är klara för igångsättning.

– Hyrorna i dessa lägen har i stort sett haft samma topphyresnivåer under många år och haft svårt att nå över nivåer på 2 200–2 400 kronor per kvadratmeter, även i nyproduktion med hög standard i bra lägen.

– Jag ser inte att hyresutvecklingen i Stockholms­området kommer att ta fart de närmaste åren. Ett fortsatt stort utbud i ytterstaden, i kombination med en trög rörlighet hos företagen, håller kvar hyrorna på nuvarande nivåer. Även om city har en extremt låg vakansgrad i dag så har hyresnivåerna nästan nått en "smärtgräns" och jag har svårt att se att topphyrorna skulle öka väsentligt över dagens nivå på ca 5 500 kronor per kvadratmeter.

Vilka typer av fastigheter och områden efter­frågas minst respektive mest?

– Kommunikationslägen, helst med tillgång till flera trafikslag, är fortsatt mest attraktiva. Företag som söker lokaler i dag har ofta en tydlig målsättning att minska bilberoendet och få medarbetarna att välja allmänna kommunikationer eller cykla mer.

– Moderna lokaler som kan anpassas till varje verksamhets specifika behov och snabba förändringar efterfrågas mest. Det ställs höga och alltmer specificerade krav på inomhusklimat och miljöprestanda blir också en viktig faktor i valet av lokaler.

Vilka byggprojekt i Stockholm är viktigast för utvecklingen av Stockholms fastighetsmarknad?

– Infrastrukturprojekten som exempelvis Norra Länken, Förbifarten är helt nödvändiga för att kunna öka attraktionskraften i mer perifera områden. Satsning på kollektivtrafik till nya etableringslägen är en absolut förutsättning för att kunna locka stora företag, som sätter nya lägen på kartan.

– Att etablera nya, attraktiva etableringslägen är en förutsättning för att utveckla näringslivet i Stockholm. Jag tror att nya områden måste utvecklas med en helhetssyn, där miljön i området, serviceutbud och kommunikationer finns på plats samtidigt som lokalerna i området färdigställs. Arenastaden är ett bra exempel på en utveckling med ambitionen att skapa en riktig stadsdel med en attraktiv miljö och ett varierat service­utbud.

Vilka är svårigheterna för företag som söker lokaler i Stockholm just nu och vad har du för råd till dem?

– Det begränsade utbudet av framförallt stora, samman­hängande ytor i attraktiva, centrala lägen gör att hyresgästerna bör ha lång framförhållning i sin ­lokalplanering och att de måste våga titta på alternativ, i lägen som man kanske inte övervägt för sin etablering.

– Att satsa på en etablering i områden som är under utveckling ger nästan alltid möjligheter att få ett bra hyresavtal med förmånliga villkor. Fastighetsägarna i utvecklingsområden är angelägna om att få in hyresgäster som kan "sätta området på kartan" och bli draghjälp för att få in andra intressenter.

– Gör en noggrann analys av lokalbehovet med utgångspunkt från verksamhetens krav. Det kan resultera i att man inser att valet av lokaler egentligen ska styras av andra kriterier än man trott och att man därför blir mer öppen för fler alternativ för etableringen.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration