Den trånga marknaden pressar hyrorna till rekordnivåer

Gustav Annelund, analytiker på JLL, tror på fortsatt efterfrågan på moderna kontorslokaler och hyror som pressas till rekordnivåer i de centrala delarna.

Skriven av Gustav Annelund, analytiker, JLL 2015-12-10 | Hyresanalys

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Det är svårt att skriva något om Göteborgs kontorsmarknad utan att nämna bristen på lokaler. Vakansgrader bland de lägsta någonsin på flera delmarknader sätter sin tydliga prägel på marknaden. Så har det varit i ett par år nu, det är helt klart så att det är fastighetsägarens marknad i dag, åtminstone i de flesta lägena i staden. Särskild trumf sitter de på som har möjligheter att utveckla nya kontor inom den närmaste femårsperioden, det är rykande åtgång på moderna kontor.

Stadsdelar under utveckling


Om fem år kan läget vara ganska annorlunda. Region City vid centralstationen, Frihamnen och Masthugget är bara några områden som kommer att se betydande stadsutveckling framöver, däribland mycket kontor. Om de stora planerna färdigställs tidigast möjligt kan det innebära tillskott på upp emot 300 000 kvadratmeter kontor i Göteborg under åren 2019 till 2021. Även om det inte är troligt att all den ytan kommer ut så tidigt, säger det trots allt en del om potentialen framöver. Dagens läge, där fastighetsägare ofta sitter på den starkare handen i hyresförhandlingen, kommer alltså sannolikt att förändras om några år.
Artikelbild

Gustav Annelund
Bild: JLL


Det är inte troligt att dagens höga efterfrågan på modernt skulle tappa kraft, snarare tvärtom. Vi ser, föga förvånande, att det är nya ytor som är hyresdrivande. I Gårda och Heden är topphyrorna inte långt ifrån CBD, främst på grund av att det är här de mest centrala nyproducerade lokalerna finns. När så nyproduktionstakten ökar kommer vi se en allt större skillnad i hyror på nyproducerat och befintligt, mindre effektivt bestånd. På sikt kommer vissa ytor antingen kräva stora, dyra renoveringar alternativt konvertering till andra användningsområden.

Men det är på lite längre sikt det, på kort sikt kommer den trånga marknaden fortsätta att pressa de redan höga hyrorna i city till nya rekordnivåer. Då gäller det för företag som söker lokaler att inte bara se till kvadratmeterpriset, det finns många andra faktorer som också ska spela in. Det är ingen slump att nyproducerade kontorslokaler är så eftertraktade i dag trots att hyran är hög, när allt fler inser vinsten i effektiva lokaler och nya arbetssätt.

Ökat intresse för Lindholmen


Lite förenklat skulle man kunna säga att efterfrågan styrs till de mest centrala lägena med kontorsutveckling. Norra Älvstranden, då främst Lindholmen, har sett en klar ökning i attraktivitet under de senaste åren. Området har länge varit intressant för hyresgäster inom IT, media och teknik, men i dag kan man nog inte prata om ett rent kluster längre när företag inom många branscher flyttar dit. Vakansgraden har minskat stadigt under flera år, särskilt i moderna fastigheter. Flera projekt har nyligen färdigställts och flera är på gång i mycket attraktiva lägen. Det enda som, i teorin, skulle kunna tala emot Lindholmen är avsaknaden av spårbunden trafik. Kollektivtrafik blir en allt viktigare faktor för att attrahera personal och Lindholmen har visserligen mycket goda buss- och båtförbindelser, men saknar den spårvagn som ­göteborgarna är så förtjusta i. Busslinjer kan dras om från en dag till en annan, men ett spår ligger där det ligger. När det gäller Lindholmen är dock en indragen busslinje knappast trolig med tanke på områdets popularitet och dessutom servar bussen inte bara kontor och andra verksamheter utan även skolor och boende i området.

Även Gamlestan spås en ljus framtid. Betydande volymer nya kontors-, handels- och bostadsytor är planerade i ett läge som nyligen fått en ny pendeltågsstation och redan har mycket bra kommunikationer med spårvagn endast några minuter från centrala Göteborg.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration