Juridik: Uppsagda av kommunen

Fråga: Vi är ett bolag som bedriver hälsoverksamhet. Vår lokal ligger belägen i ett hus som ägs av kommunen. Kommunen har nu sagt upp oss och i uppsägningen meddelat att vi får stanna om hyran höjs. Hyrestiden – som är tre år – löper ut den 31 december i år, och uppsägningen är daterad den 31 augusti. Uppsägningstiden är tre månader. Av uppsägningen framgår endast att ”Hyresavtalet sägs härmed upp. För fortsatt hyresförhållande begär hyresvärden en höjning av hyran”. Uppsägningen skickades till bolaget i rekommenderat brev. Hur ska vi gå vidare med detta?

Skriven av Christian Johard 2014-10-15 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: Förfarandet att säga upp en hyresgäst innehåller ett flertal regler som man som hyresvärd måste tänka på, och som allt som oftast förbises av hyresvärden. Uppfyller inte hyresvärden dessa kriterier får detta följden att uppsägningen är ogiltig. Det är därför viktigt att man som hyresgäst noga granskar de uppsägningar som man har fått. Såvitt avser den förevarande uppsägningen kan vi konstatera följande:

• Delgivning av uppsägningen. Det följer av 12 kap. 8 § jordabalken – "Hyres­lagen" – att en uppsägning som avser ett hyresförhållande som har varat längre än tre månader alltid ska vara skriftlig. Vidare framgår det att uppsägningen ska delges hyresgästen i enlighet med 8 kap. 8 § jordabalken. Detta innebär att uppsägningen ska lämnas till den som har rätt att företräda bolaget, det vill säga i första hand styrelseledamöter eller den verkställande direktören. Att skicka uppsägningen i rekommenderat brev till hyresgästen duger inte som delgivning.
Artikelbild

Advokat Christian Johard.
Bild: Magnusson Advokatbyrå


• Uppsägningens innehåll. En uppsägning kan ske för omförhandling eller avflyttning. Om uppsägningen sker för omförhandling som i förevarande fall, ska uppsägningen tydligt ange vilka villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet. Detta ska vara så tydligt att det inte kan uppstå några missförstånd. Vidare framgår det av Hyreslagen 58 § att om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58b §, har denne "att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling". Innehåller inte uppsägningen denna information så är uppsägningen ogiltig.

• Uppsägningstid. En uppsägning ska alltid ske inom uppsägningstiden. I de flesta fall framgår uppsägningstiden av hyresavtalet. Både som hyresgäst och hyresvärd ska man dock ha klart för sig att Hyreslagen i stora delar är tvingande till hyresgästens fördel, det är alltså inte möjligt att avtala om villkor som är till nackdel för hyresgästen. Enligt 4 § Hyreslagen framgår att såvida inte längre hyrestid är avtalad, ska uppsägningstiden vara nio månader om hyrestiden är längre än nio månader. Om hyrestiden är minst nio månader, och den avtalade uppsägningstiden är bestämd till sex månader, innebär detta att hyresvärden, oavsett vad som avtalats, har nio månader.

Angående er uppsägning


Till att börja med har uppsägningen i ert fall skett för sent. Eftersom ni har avtalat om en hyrestid på tre år ska uppsägningstiden vara nio månader oavsett vad som står i avtalet. Uppsägningen har vidare inte delgivits korrekt – som konstaterats ovan duger inte ett rekommenderat brev vid uppsägningen av lokalhyresgäst.
"konstatera att uppsägningen är felaktig"
Även om uppsägningen hade delgivits korrekt samt var inom den lagstadgade uppsägningstiden så brister uppsägelsen i sin utformning. För det första är det inte tillräckligt att endast meddela att hyran ska höjas. Budet ska vara så tydligt att hyresgästen kan ta ställning till det. Det viktigaste av allt, och som ofta glöms bort och resulterar i ogiltiga uppsägningar, är dessutom det faktum att hyresvärden i samband med uppsägningen måste meddela att hyresgästen har att inom två månader hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling.

Baserat på vad som framgår av din fråga kan vi således konstatera att uppsägningen är felaktig, både såvitt vad avser delgivning som utformning, samt upprättad efter utgången av uppsägningstiden. Uppsägningen är därmed ogiltig.

Christian Johard, advokat
Magnusson Advokatbyrå

Fler artiklar om juridik!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration