Störande rivningsarbete i grannfastighet

Fråga: Jag driver sedan ett antal år tillbaka en butik vid ett torg. Ägaren till en intilliggande fastighet – alltså inte min hyresvärd – har påbörjat omfattande rivningsarbeten på sin fastighet. Bland annat har fastighetsägaren satt upp plank som spärrar av trottoaren fram till min butik och som skymmer mina skyltar. Vidare medför arbetena bullerstörningar och nedsmutsning av mitt skyltfönster. Enligt uppgift ska arbetena pågå i minst ett år. Min omsättning har hittills minskat med cirka 30 procent sedan arbetena påbörjades och jag är orolig för att den kommer att minska ytterligare. Jag har diskuterat saken med min hyresvärd men hyresvärden säger att han inte kan göra något åt saken eftersom störningarna kommer från en annan fastighet. Vilka möjligheter har jag att kräva ersättning och från vem?

Skriven av Mats Eriksson, advokat, DLA Nordic 2014-03-12 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Så som du beskriver situationen utgår jag ifrån att de åtgärder som utförs på grannfastigheten är betydligt mer omfattande än normala renoveringsåtgärder i stadsmiljö (som en hyresgäst objektivt sett får tåla). Det finns i denna situation flera olika sätt för dig att få kompensation för de störningar som arbetena på grannfastigheten medför på din verksamhet.
Artikelbild

Mats Eriksson
Bild: DLA Nordic


Du kan antingen, med stöd av reglerna i 12 kapitlet jorda­balken (Hyreslagen) vända dig till din hyresvärd och kräva nedsättning av hyran. Detta förutsätter att det finns ett klart samband mellan störningarna och din omsättningsminskning. Du kan då åberopa hinder och men i nyttjanderätten till din lokal vilket i första hand berättigar dig till hyresnedsättning under den tid som störningarna pågår.

Storleken på hyresnedsättningen är en bedömningsfråga men utgångspunkten är att du ska få full ersättning för din ekonomiska skada. I det här sammanhanget spelar det inte någon roll att det inte är din hyresvärd som utför arbetena eftersom din hyresvärd har en skyldighet att under hela hyresförhållandet tillse att din lokal kan användas för sitt ändamål (butik) så länge inte du själv vidtar åtgärder som påverkar användningen av lokalen. Din hyresvärd kan sedan i sin tur rikta krav mot den fastighetsägare som orsakar skadorna.

Notera dock att om din hyresvärd vidtar de åtgärder som är möjliga för att begränsa din skada kan du inte kräva något skade­stånd från din hyresvärd. Det innebär att om din ekonomiska förlust är större än din hyra kan du inte kräva mellanskillnaden från din hyresvärd.

Förmögenhetsskada


Ett alternativ är att du vänder dig direkt med ditt krav mot den fastighetsägare som orsakar störningarna.
"Det finns flera olika sätt att få kompensation för de störningar som arbetena på grannfastigheten medför."
Du kan då åberopa miljöbalkens bestämmelser om skadestånd för personskada, sakskada samt ren förmögenhetsskada som verksamhet på fastighet har orsakat i sin omgivning. Med omgivning avses här bland annat intilliggande fastigheter. I ditt fall torde det främst vara fråga om ren förmögenhetsskada i och med att din omsättning minskat till följd av störningarna. Skadestånd enligt miljöbalken ska utgå för buller, luftföroreningar och skakningar och andra liknande störningar om det föreligger ett orsakssamband mellan störningarna och din skada. Exempel på begreppet "annan liknande störning" är bland annat avspärrningar och andra typer av hinder för kunder att ta sig till din butik.

Det måste framhållas att om du väljer det första alternativet, det vill säga riktar krav mot din hyresvärd, har du möjlighet att deponera hyra motsvarande ditt krav hos Länsstyrelsen som påtryckningsmedel mot din hyresvärd.

Avgörandet


Om du väljer att gå direkt mot den störande fastighetsägaren finns inte den möjligheten utan du måste betala hyran som vanligt och istället, om ni inte kommer överens, för talan i domstol vilket tar tid och är kostsamt.

Storleken på din skada i relation till din hyra bör vara av­görande för vilket alternativ du väljer.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration