Juridik: Jag vill säga upp mitt hyreskontrakt, vad ska jag tänka på?

Maria Ingelsson och Åsa Nyqvist på advokatfirman Lindahl ger goda råd kring när det gäller uppsägning av hyreskontrakt för en lokal.

Skriven av Maria Ingelsson, Åsa Nyqvist, advokater på Lindahl 2014-04-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

FRÅGA: Av olika anledningar är jag osäker på om jag ska sitta kvar i mina nuvarande lokaler när kontraktet går ut om ett år. Vad ska jag tänka på om jag väljer att säga upp mitt kontrakt?
Artikelbild

Maria Ingelsson, advokat på Lindahl.
Bild: Lindahl



Svar: Ett hyresavtal skrivs ofta på flera år i taget. Vid hyrestidens utgång förlängs det som regel automatiskt om det inte sagts upp med iakttagande av viss uppsägningstid, som ofta är ganska lång. Det är inte ovanligt att en hyresgäst inte vet om han vill sitta kvar eller inte, när det är dags att säga upp hyresavtalet. Kanske pågår förhandlingar med en annan hyresvärd, eller också väntar hyresgästen på besked från en kund som kan bli avgörande för hur hyresgästens verksamhet kommer se ut under de närmaste åren.

Hyreslagen är formalistisk och dessutom tvingande till stora delar. Gör parterna fel kan oönskade effekter inträda. Vi kommer här att översiktligt beskriva dels vilka taktiska överväganden en hyresgäst kan göra, dels vilka formella krav han måste iaktta vid en uppsägning.
Artikelbild

Åsa Nyqvist, advokat på Lindahl.
Bild: Lindahl


Taktiska överväganden


En hyresgäst kan välja mellan två olika typer av uppsägning: Uppsägning för villkorsändring och uppsägning för avflyttning. Uppsägningstyperna kan inte kombineras.

Villkorsändring: En uppsägning för villkorsändring innebär att hyresgästen ­säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och för förlängning av avtalet begär vissa ändrade villkor. Om hyresvärden accepterar de ändrade villkoren kommer hyresavtalet löpa vidare med de nya villkoren efter den innevarande hyrestidens utgång. Om hyresvärden inte går med på de begärda villkoren ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.

Om hyresgästen inte gör det är uppsägningen utan verkan, det gamla avtalet löper alltså vidare som om ingen uppsägning skett. Hyresgästen kan också förta verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla det ärende som hänskjutits till hyresnämnden och som fortfarande inte har avgjorts. Om uppsägningen ligger fast och parterna inte enas måste hyresgästen flytta vid hyrestidens utgång.
Detta innebär att en hyresgäst har "ångerrätt" på sin uppsägning för villkorsändring

Detta innebär att en hyresgäst har "ångerrätt" på sin uppsägning för villkorsändring. Om han är osäker på hur han vill göra när det är dags att säga upp avtalet kan han säga upp det för villkorsändring och begära nya villkor, som är väldigt förmånliga för honom.

Accepterar hyresvärden de nya villkoren är allt frid och fröjd. I annat fall har hyresgästen två månader på sig att välja mellan att flytta från lokalen i enlighet med uppsägningen och att förta verkan av uppsägningen genom att låta bli att hänskjuta den till hyresnämnden i tid, alternativt återkalla ärendet hos hyresnämnden före hyrestidens utgång. Under tiden klarnar förhoppningsvis bilden av hur hyresgästen vill göra: om han vill sitta kvar eller flytta till en annan lokal.

Om även hyresvärden säger upp hyresavtalet kan hyresgästen inte ensidigt disponera över uppsägningen. I praktiken väntar därför ofta hyresgästen till sista dagen med att säga upp avtalet för att hyresvärden inte ska hinna "kontra" med en motuppsägning.

Avflyttning: Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för avflyttning måste han lämna lokalen vid den tidpunkt som uppsägningen skett till. En uppsägning för avflyttning är med andra ord definitiv och kan inte återtas på samma sätt som en uppsägning för villkorsändring. Vid uppsägning för avflyttning har hyresgästen inte rätt till ersättning från hyresvärden enligt det indirekta besittningsskyddet.


Formalia vid uppsägningar av hyreskontrakt för lokal


Hyreslagen ställer upp stränga formaliakrav på en uppsägning av ett lokalhyresavtal. Nedan anges några krav som måste beaktas av hyresgästen för en giltig uppsägning.
Uppsägningen ska ske av rätt part och undertecknas av en behörig person
  • Uppsägningen ska ställas till rätt part med rätt adress.
  • Uppsägningen ska ske av rätt part och undertecknas av en behörig person.
  • Uppsägningen ska ske inom rätt tid och till rätt tidpunkt. Uppsägningen anses ha skett när den har lämnats för rekommenderad postbefordran.
  • I en uppsägning för villkorsändring ska det tydligt framgå vilka ändrade villkor som begärs.
  • En uppsägning för villkorsändring kan inte avse en större eller mindre yta. Då krävs en uppsägning för avflyttning i kombination med att hyresgästen erbjuder sig att hyra ny yta av hyresvärden. Hyresgästen riskerar här att hyresvärden säger nej och han tvingas då att flytta.


Om hyresgästens uppsägning innehåller en formell brist kan hyresvärden välja mellan att åberopa bristen, vilket kan få till följd att uppsägningen är ogiltig och hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor, eller att godta uppsägningen som den är.

Fler artiklar om juridik!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration