Har vi någon möjlighet till ersättning?
FRÅGA: Jag och min kompanjon äger fyra bolag genom vilka vi bland annat bedriver restaurangverksamhet i en lokal. Hyresavtalet för lokalen har ingåtts av moderbolaget i koncernen medan verksamheten bedrivs av ett dotterbolag. Verksamhetsbolaget har gjort flera investeringar i lokalen vilka har ökat lokalens värde. Hyresvärden har nu sagt upp hyresavtalet för upphörande till hyrestidens utgång på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Hur är detta möjligt och har vi någon möjlighet att få ersättning för de genomförda investeringarna?
Skriven av Christian Johard och Mia Lagerqvist 2015-07-01 | Juridik
juridik fastighetsjuristen svarar andra hand hyresavtal ersättning
Bild: Istock Photos
SVAR: För att besvara er fråga måste vi inledningsvis reda ut partsställningen. Det är vanligt att en koncern, som består av flera bolag av vilka ett bolag utgör moderbolaget, betraktar sig själv som en enhet. Bolag inom en koncern utgör dock olika juridiska personer, vilket innebär att motparten i ett avtalsförhållande endast har att förhålla sig till det avtalstecknande bolaget i koncernen och inte till hela koncernen som sådan. Detta medför i ert fall, då hyresvärden har ingått hyresavtalet med moderbolaget och inte med verksamhetsbolaget, att moderbolaget är hyresgästen i hyresförhållandet.
En andrahandsupplåtelse
Det ovanstående innebär följaktligen att moderbolagets upplåtelse av lokalen till verksamhetsbolaget utgör en andrahandsupplåtelse. Om hyresvärden inte har godkänt andrahandsupplåtelsen är denna otillåten enligt hyreslagen. Normalt framgår även av hyresavtalet att lokalen inte får hyras ut i andra hand utan hyresvärdens tillåtelse. Om detta ändå sker kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet utan att hyresgästen har rätt till ersättning. Om sådan så kallad besittningsskyddsbrytande grund föreligger, vilket vid tvist avgörs av domstol, måste ni som hyresgäst således flytta vid hyrestidens utgång utan rätt till ersättning.
Ersättning – minst en årshyra
Om domstolen skulle komma fram till att den grund som hyresvärden har åberopat till stöd för sin uppsägning inte är tillräcklig för att bryta igenom hyresgästens besittningsskydd har hyresgästen rätt till ersättning. Ersättningen, som alltid uppgår till minst en årshyra, baseras på bland annat det kvarvarande värdet av hyresgästens investeringar/ändringsarbeten i lokalen.
För att värdet ska ersättas krävs att ändringsarbetena har genomförts med hyresvärdens tillåtelse. Värt att notera i detta fall är dock att det är hyresgästen som har rätt till ersättningen, det vill säga moderbolaget i er koncern. Verksamhetsbolaget har inte ingått något avtal med hyresvärden och hyresvärden har därför inget ansvar i förhållande till detta. Om moderbolaget inte kan visa att det har haft investeringskostnader hänförliga till lokalen, har inte heller moderbolaget rätt till ersättning för sådana kostnader. Mot bakgrund av ovanstående blir det således svårt för er att begära ersättning för de genomförda investeringarna.
Christian Johard och Mia Lagerqvist, Magnusson
Magnusson är en advokatbyrå med 15 kontor i tolv länder. I Sverige har Magnusson kontor i Stockholm och Göteborg. Advokatbyrån erhåller återkommande omnämnanden och ranking i oberoende publikationer såsom Chambers Global, Chambers Europe och Legal 500 EMEA. I september 2011 utnämndes Magnusson till Law firm of the year in the Nordics av the Lawyer European Awards. 2012 utsågs Magnusson till Årets advokatbyrå i Sverige, samt tog emot priset European Law firm of the Year av British legal Awards.
Fler artiklar om juridik!
Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev
Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.
Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.