Juridik: Värden behöver vår lokal, vad kan vi göra?

FRÅGA: Vi driver en servicebutik i en lokal som vi hyr i första hand. Bredvid vår lokal driver vår hyresvärd en egen verksamhet. Våra två verksamheter är mycket beroende av varandra och vi har haft ett gott samarbete, dock har vi inga avtal skrivna avseende samarbetet utan hyresavtalet är det enda undertecknade avtalet oss emellan. Nu hävdar hyresvärden att han behöver lokalen själv och har därför sagt upp oss för avflyttning. Är detta skäl nog för att vägra förlängning eller har vi rätt till ersättning? Hyresvärden har förvisso erbjudit sig att betala 150 000 kronor, men det är lite i jämförelse med hur mycket vår verksamhet är värd.

Skriven av Christian Johard 2013-10-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Christian Johard.
Bild: Magnusson


Svar: Det finns enligt 57 § i hyreslagen tre specifika skäl till att bryta det indirekta besittningsskyddet, nämligen om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet, om huset ska rivas eller om huset ska byggas om. Därutöver ges hyresvärden i 57 § 4 punkten en mer allmänt hållen rätt att vägra förlängning om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Utifrån din beskrivning verkar detta vara grunden för uppsägningen i ert fall.

För att en hyresvärd ska undgå att behöva betala ut ersättning till en hyresgäst vid uppsägning enligt denna punkt ska bedömningen ske i två steg. I första steget ska avgöras om hyresvärdens grund för uppsägningen var befogad, och om den anses vara det, ska man i andra hand väga parternas olika intressen att behålla lokalen mot varandra.

Att en hyresvärd själv behöver nyttja lokalen ses ofta som en befogad anledning för uppsägning. Om hyresvärden å andra sidan har sagt upp hyresavtalet enbart för att tillgodogöra sig den goodwill som ni arbetat upp, skulle det dock sannolikt inte anses vara befogad anledning.

Om man kan konstatera att hyresvärden har befogad anledning till uppsägningen, ska därmed parternas intressen vägas mot varandra. Med utgångspunkt i två domar som avgjorts dels 2007 i Högsta domstolen, dels 2013 i tingsrätten, är det främst två punkter som är av intresse i ert fall, nämligen karaktären av ert hyresavtal och den ekonomiska ersättningen som erbjudits.

Ersättning för förlorad lokal


Som du beskriver har ni ett avtalsförhållande som sträcker sig utöver ett rent traditionellt hyresförhållande i det att ni även har ett samarbete som är så pass starkt att era respektive verksamheter är beroende av varandra. Oavsett om ni har några skrivna avtal ligger det därmed nära till hands att hävda att ni har ett gällande muntligt samarbetsavtal. I HD:s dom från 2007 finner HD att en hyresvärds intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste ses utifrån att denne rimligen måste kunna frigöra sig från andra samarbetsförpliktelser med hyresgästen. I tingsrättsdomen ansluter sig tingsrätten till HD:s bedömning genom att hävda att hyresrelationens skyddsvärde är betingat av hur mycket den aktuella avtalsrelationen avviker från ett typiskt hyresförhållande.
Oavsett om ni har några skrivna avtal ligger det därmed nära till hands att hävda att ni har ett gällande muntligt samarbetsavtal
Kontentan av såväl tingsrättens som HD:s dom är att när hyresgästen och hyresvärden har ytterligare avtalsförhållanden som har koppling till hyresförhållandet, så förstärks hyresvärdens intressen i avvägning samtidigt som hyresförhållandet i sig tillmäts ett lägre skyddsvärde. I er situation återspeglas därmed nämnda domar genom att ni har ett hyresförhållande där samarbetsavtalet riskerar att försvaga ert indirekta besittningsskydd.

Det faktum att hyresvärden har erbjudit er en ersättning ex gratia är ytterligare något som förvisso talar till dennes fördel i intresseavvägningen. Vilket även framgår av tingsrättens dom ovan, måste dock ersättningen ställas i relation till värdet på den skada ni lider, det vill säga i detta fall värdet på er verksamhet som måste läggas ned i och med att hyresförhållandet upplöses. Om ersättningen är mycket liten i förhållande till värdet på er verksamhet, innebär detta att den ska till­mätas mindre betydelse i intresseavvägningen.

Utöver en bedömning av avtalsförhållandet och den erbjudna ersättningen finns det givetvis många andra faktorer som kan vägas in i intresseavvägningen såsom längden på hyresförhållandet med mera. Det är därmed inte möjligt för er att dra för mycket slutsatser av ovan, utan samtliga faktorer av intresse bör ligga till grund för bedömningen om ni har rätt till ersättningen eller inte.

Fler artiklar om juridik!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration