Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: För en tid sedan sa hyresvärden upp vårt lokalhyresavtal för villkorsändring och bifogade ett nytt hyresavtal till uppsägningshandlingen. Vi har hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden och ett medlingsförfarande har inletts. Under förhandlingarna i hyresnämnden har hyresvärden justerat avtalsvillkoren i förhållande till det hyresavtal som bifogades uppsägningshandlingen. Kan hyresvärden kräva andra villkor för förlängning av hyresförhållandet än de avtalsvillkor som framgår av uppsägningen eller innebär hyresvärdens justering av avtalsvillkoren att uppsägningen inte längre är giltig alternativt att vi har rätt till ersättning om vi inte kommer överens om nya hyresvillkor?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2017-04-18 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Cecilia Jussi-Pekka och Hanna Norberg.
Bild: Bright Advokat


Uppsägningens giltighet


Vid en uppsägning för villkorsändring ska hyresvärden i uppsägningshandlingen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet. Om hyresvärden inte angett de nya hyresvillkoren eller om de nya hyresvillkoren inte är tillräckligt preciserade är uppsägningen ogiltig och därmed utan verkan. Vid bedömning av frågan om ogiltighet är utgångspunkten att villkoren för förlängning ska vara så tydligt preciserade att de motsvarar ett anbud enligt avtalslagen som kan ligga till grund för avtalsbundenhet. Detta innebär att det ska framgå tydligt av uppsägningshandlingen vilka hyresvillkor hyresvärden kräver för en förlängning. Precis som i ert fall är det vanligt att hyresvärden till uppsägningshandlingen bifogar ett nytt hyresavtal. Accepterar ni hyresvärdens anbud, det vill säga det bifogade hyresavtalet, uppstår avtalsbundenhet och hyresförhållandet förlängs. Vid bedömningen av om en uppsägning är giltig ska följaktligen uppsägningshandlingen tillsammans med det hyresavtal som bifogats uppsägningen ligga till grund för en prövning av uppsägningens giltighet. Svaret på er första fråga om uppsägningens giltighet är därför att om det hyresavtal som bifogats uppsägningshandlingen innehåller tydligt preciserade avtalsvillkor så är uppsägningen giltig, givet att övriga formella krav på uppsägningen är uppfyllda. Det gäller oavsett om hyres­värden sedan justerat avtalsvillkoren i efterhand.

Skadeståndsskyldighet


Om ett hyresförhållande upphör på grund av hyresvärdens uppsägning har hyresgästen, med vissa undantag, rätt till ersättning. Hyresvärden kan bland annat undgå skadeståndsskyldighet om hyresvärden visar att de hyresvillkor som krävs för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. De av hyresvärden, under pågående medling, senast krävda villkoren för förlängning ska ligga till grund för bedömningen av om villkoren är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Innan medlingen i hyresnämnden har avslutats får hyresvärden inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är mindre förmånligt för hyresgästen än vad hyresvärden angett i uppsägningen. Gör hyresvärden det och kommer förlängning inte till stånd har hyres­gästen alltid rätt till skadestånd. Justerar hyresvärden avtalsvillkoren till hyresgästens fördel är det dessa justerade avtalsvillkor som ska ligga till grund för bedömningen om villkoren är skäliga och om hyres­värden därmed undgår skadeståndsskyldighet.

Sammanfattningsvis gäller att om de ändrade avtalsvillkor som nu begärs av hyresvärden är mindre förmånliga för er än de hyresvillkor som framgår av uppsägningshandlingen har ni rätt till ersättning under förutsättning att ni inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet. Hyresvärden får dock justera avtalsvillkoren i uppsägningshandlingen till mer förmånliga villkor för att undvika skadeståndsskyldighet. Det är då det senaste budet som hyresvärden lämnat under medlingen som ska anses vara hyresvärdens anbud vid prövning om hyresvärdens krav för förlängning av hyresförhållandet är att anse som skäliga.

Cecilia Jussi-Pekka, advokat/delägare, och Hanna Norberg, jur. kand., Bright Advokat


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration