Sex juridiska frågor och svar

Lokalnytt ger dig sex svar på lika många grundläggande juridiska frågor som kan uppstå hos en hyresgäst i kommersiell lokal.

Skriven av Joachim Aronsson 2015-03-25 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

1. Vad ska jag tänka på innan jag skriver på eller säger upp hyreskontraktet?


SVAR: Det är viktigt att vara medveten om vilka regler som gäller för uppsägning redan när du skriver på kontraktet, och att ett hyresavtal för lokaler är bundet till en viss tid. En hyreslägenhet hyrs oftast på obestämd tid med en uppsägning på tre månader. En lokal, däremot har oftast en fastställd längd på hyresperioden. Om ett företag hyr ett kontor i fem år, innebär detta att företaget hyr lokalen i dessa fem år. Det går alltså inte att säga upp lokalen efter två år med nio månaders uppsägningstid och sedan flytta ut. Det är också viktigt att vara medveten om att lokalen måste sägas upp till ett specifikt datum som inträffar nio månader innan hyrestidens utgång. Sker inte detta, finns det ofta en tilläggsklausul som säger att kontraktet fortsätter att löpa under ytterligare en period.

2. Vad innebär besittningsskydd?


SVAR: Generellt innebär besittningsskyddet för en lokal att hyresvärden är skyldig att bistå med en annan lokal vid uppsägning eller att betala skadestånd till den som drabbas av uppsägningen om ingen ny lokal uppbringas. Det är därför det är så viktigt att den som ska hyra ut lokal i andra hand ser till att andrahandshyresgästen skriver på ett avtal om avstående av besittningsskydd och får detta avtal godkänt i Hyresnämnden. I annat fall blir den som hyr ut i andra hand skyldig att hitta ny lokal alternativt betala ut skadestånd till sin hyresgäst i andra hand.

3. Vad gäller vid andrahandsuthyrning?


SVAR: Den hyresgäst som hyr ut sin lokal i andra hand, bör undvika att andrahandshyresgästen får indirekt besittningsskydd. Termen innebär att hyresgästen kan ha rätt till skadestånd om det inte finns vissa specifika fall där det anses som skäligt att besittningsskyddet upphör. Skadeståndet kan bli omfattande och skall bland annat täcka den skada som andrahandshyresgästen kan lida till följd av hinder och intrång i verksamheten som uppsägningen kan medföra. För en affärsverksamhet på en populär affärsgata i centrala Stockholm, Göteborg eller Malmö kan alltså skadan bli mycket stor.

4. Hur förändrar jag villkoren i kontraktet?


SVAR: När en hyresgäst vill få till stånd en ändring i ett hyresavtal sker detta genom att det gamla avtalet sägs upp för villkorsändring. Vid uppsägningen förutsätts dock att parterna inte enats om nya hyresvillkor. Uppsägning för villkorsändring skall alltid ske skriftligen. En uppsägning för villkorsändring måste innehålla den ändring hyresgästen vill ha. Ändringskravet skall vara så tydligt att det kan ses som ett fullständigt anbud färdigt att accepteras av hyresvärden. En uppsägning för villkorsändring är inte definitiv. Om ni inte vill fortsätta processen kan ni återkalla ansökan om medling, som sker via hyresnämnden.

5. Vilka förändringar får vidtas i lokalerna?


SVAR: Grundprincipen kan sägas vara den att hyresgästen efter hyrestidens utgång skall återlämna lokalen till hyresvärden i det skick som lokalen hade då den tillträddes. Detta innebär som regel att eventuella avvikelser, med reparations- och återställandebehov av andra skäl än sedvanlig förslitning, som medför kostnader eller förlorade intäkter för hyresvärden, skall ersättas av hyresgästen. Du får inte heller ta med saker som anses ingå i funktionen. Har de ursprungliga vitvarorna ersatts med nya, får du inte plocka med dig dessa såvida du inte sätter tillbaka de ursprungliga vitvarorna.

6. Vad ingår i hyran?


SVAR: För att undvika misstag, är det viktigt att båda parter går igenom vilka olika delar som ska ingå i hyran. Det är viktigt att vara införstådd med skillnaderna i de olika begreppen. Kallhyra innefattar hyra av lokal. Normalt tillkommer fastighetsskatt till hyresgästens hyra. Har man dessutom tecknat ett avtal som är minst tre år, med lika lång förlängning om det inte sägs upp, finns det en indexuppräkning av hyran. Det bör också framgå vem som ansvarar och betalar för olika åtaganden, sophämtning, snöröjning, sandning, städning av trapphus, el, värme och ventilation och vatten. Anser hyresgästen att lokalen behöver rustas upp, är det viktigt att man kommer överens om i fall detta ska ingå i den fastställda hyran eller om hyresgästen ska betala hyrestillägg alternativt bekosta upprustningen själv.


Fler artiklar om juridik!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration