Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Vi hyr en restauranglokal i centrala Göteborg. När vi tillträdde lokalen var den utrustad med ett restaurangkök med ventilation och fettavskiljare. Nu har hyresvärden vänt sig till oss och krävt att vi gör ändringar i ventilationen i köket. Orsaken är att ventilationen tydligen inte är fullgod och att den måste utökas för att vi ska kunna fortsätta använda köket som vi gör i dag. Har hyresvärden rätt att kräva detta av oss?

Skriven av Emma Österdahl 2017-03-07 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Vad som gäller i denna situation är väldigt beroende av vad som är avtalat mellan er och er hyresvärd. Det är därför inte möjligt att lämna ett exakt svar på er fråga utan att titta på ert hyresavtal. Eftersom ni ställer den här frågan har ni sannolikt inte reglerat något särskilt i avtalet rörande ventilationen. De regleringar som då kan vara aktuella att titta på och som är vanliga i hyresavtal är regleringar framför allt avseende lokalens skick, lokalens användning och myndighetskrav.

Krav beroende på avtal


När det gäller krav på förändringar av ventilationen har ofta hyresvärden fått ett föreläggande från tillsynsmyndigheten att göra ändringar på grund av att ventilationen inte godkänts vid en OVK-besiktning. I de fallen är det därför relevant vad ni avtalat om rörande myndighetskrav. Det vanligaste i lokalhyresförhållanden är att hyresgästen åläggs att genomföra och bekosta de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag kräver för lokalens nyttjande för avsedd användning. Observera att detta endast gäller krav som är specifika för den avtalande verksamheten i lokalen. Krav på ändringar som inte är föranledda av att lokalen nyttjas för just det här speciella ändamålet utan för att lokalen överhuvudtaget ska få hyras ut till affärsverksamhet, blir det hyresvärden som får svara för och bekosta.

I ert fall framstår det som om hyresvärdens krav på åtgärd är ett krav som är hänförligt till att det är just en restaurang ni bedriver. Grundar sig kravet på ett krav från myndighet, domstol eller försäkringsbolag och ni har avtalat i enlighet med föregående stycke, är det alltså korrekt av hyresvärden att kräva av er att ni vidtar nödvändiga åtgärder. Har ni däremot avtalat att det åligger hyresvärden att svara för denna typ av åtgärder kan hyresvärden inte föra kravet vidare på er.
Artikelbild

Emma Österdahl.
Bild: Fastighetsägarna


Beror hyresvärdens begäran inte på ett krav från myndighet, domstol eller försäkringbolag blir frågan istället i vilket skick ni hyrt lokalen och vad hyresvärden då kan kräva.

Hyrs oftast ut i befintligt skick


Huvudregeln enligt hyreslagen är att hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i sådant skick att den kan användas för den typ av verksamhet som hyresgästen ska bedriva i lokalen, i ert fall som restaurang. Detta gäller både vid hyrestidens början och under hyrestiden. I lokalhyresförhållanden kan dock denna regel avtalas bort och det är mer regel än undantag att så sker. Oftast avtalar parterna att lokalen hyrs ut i befintligt skick. Så är till exempel fallet om parterna använder Fastighets­ägarnas standardkontrakt för lokalhyra 12B.2.

Att lokalen hyrts ut i befintligt skick innebär att lokalen inte behöver vara fullt brukbar för den verksamhet som ska bedrivas i lokalen utan att det åligger hyresgästen att se till att lokalen går att använda för avtalat ändamål. Endast om det är fråga om en dold brist, det vill säga en brist som förelåg då ni hyrde lokalen och som ni då inte borde ha upptäckt med vanlig uppmärksamhet, kan det vara hyresvärdens ansvar att se till att denna brist åtgärdas för att ni ska kunna bedriva restaurangverksamhet i lokalen.

Har ni hyrt lokalen i befintligt skick är det troligtvis svårt att hävda att ni inte ska vidta åtgärderna. Det krävs dock att hyresvärden kan visa på vad som är bristen i ventilationen i dag och att de krav som hyresvärden nu ställer är rimliga.

Emma Österdahl, fastighetsjurist, Fastighetsägarna


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration