Kan hyresvärden tvinga mig att flytta?

FRÅGA: Jag driver en klädbutik och hyr för detta ändamål sedan tio år en lokal i ett större köpcentrum utanför city. Mitt nuvarande hyresavtal förlängs automatiskt med tre år om det inte sägs upp. Det är cirka 1,5 år kvar tills det löper ut nästa gång. Hyresvärden har nu meddelat mig att denne avser att bygga om anläggningen och i samband därmed flytta min lokal. Om jag inte går med på detta kommer hyresvärden att säga upp mig. Kan hyresvärden tvinga mig att flytta?

Skriven av Henrik Eliasson 2015-03-23 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Som lokalhyresgäst har du inget absolut besittningsskydd utan man brukar tala om det så kallade indirekta besittningsskyddet. Detta innebär att om hyresvärden sagt upp avtalet till hyrestidens utgång så måste hyresgästen flytta om inte parterna enas om förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet riskerar han att bli ersättningsskyldig gentemot hyresgästen.
Artikelbild

Henrik Eliasson, jur kand.
Svensk Handel Juridik


Enligt Hyreslagen finns det vissa besittningsbrytande grunder som utesluter ersättningsskyldighet för hyresvärden. En sådan grund, som ligger närmast till hands i föreliggande fall, är att huset som den förhyrda lokalen finns i skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande.

För att besittningsskyddet skall brytas krävs vidare att hyresvärden anvisar annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Med godtagbar lokal avses att den anvisade lokalen skall motsvara den uppsagda lokalen beträffande bland annat läge, storlek och utformning. Hyresgästen skall ha samma möjlighet att bedriva sin verksamhet i den anvisade lokalen som i den tidigare förhyrda. I kravet ligger även att hyresvillkoren skall vara skäliga/marknadsmässiga samt att lokalen skall stå till hyresgästens disposition i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning skall ske från den uppsagda lokalen.

För att bibehålla rätten till ersättning måste hyresgästen ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från det att hyresgästen tog emot uppsägningen. Det är därför viktigt att du när du erhållit uppsägningen ansöker om medling.

Det är inte ovanligt att parterna är oense om den anvisade lokalen är godtagbar eller inte. Det finns då en möjlighet att under medlingen i hyresnämnden begära att hyresnämnden yttrar sig över godtagbarheten. Yttrandet får så kallad presumtionsverkan för om ersättningsskyldighet föreligger eller inte.

Om hyresvärden säger upp dig enligt ovan, och inte erbjuder en godtagbar ersättningslokal, är han ersättningsskyldig. Ersättningen skall fullt ut motsvara den skada hyresgästen lider på grund av att hyresförhållandet upphör. Det kan avse till exempel flyttkostnader, värdeminskning på din egendom, förlust av värdet på förändringsarbeten, med mera. Tvingas du lägga ner verksamhet kan ersättningen motsvara marknadsvärdet på rörelsen. Oavsett om du lider skada är du enligt hyreslagen alltid berättigad till en ersättning motsvarande årshyran för den uppsagda lokalen.

Avslutningsvis skall framhållas att om ni inte kommer överens om annat så kan hyresvärden inte komma åt din lokal under innevarande hyresperiod. Du sitter således "säker" i lokalen ytterligare 1,5 år. Kommer ni inte överens om att byta lokal och villkoren för detta och hyresvärden fortfarande vill komma åt din lokal är han hänvisad till att säga upp ditt hyresavtal till den dag det löper ut i enlighet med vad som berörts ovan. Om hyresvärden säger upp avtalet vill jag understryka vikten av att du då inom föreskriven tid ansöker om medling hos hyresnämnden. Med bibehållen rätt till ersättning är din förhandlingsposition betydligt starkare än vad som annars är fallet.

Henrik Eliasson, jur kand.
Svensk Handel Juridik


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration